부동산

안녕하세요 설춘환입니다

벌써 3월의 마지막이 얼마......

아침 날씨가 조금 쌀쌀.....

감기 조심하세요....

아침에 서울중앙지방법원 입찰법정에 갑니다

어제는 물건은 많았지만 좋은 물건이 없는 관계로

입찰법정이 다소 썰렁.......

오늘은 과연 어떨까요?

알짜배기 물건은?

어제 어떤분이 질문을 하셨는데요

상가임차인인데

환산보증금에 대한 질문이었습니다

보증금 2억에 월세 400만원에 상가를 임차했는데

본인은

사업자등록신청과

확정일자만 받으면 되는 줄 알았는데

저의 칼럼을 다음에서 보고

정말 그러면 안되는 것인지 질문하셨어요

더불어

소유자에게

전세권 등기나

근저당권 등기 중 어떤것을 해달라고 해야하는지 질문도 했습니다

여러분은 어떻게 생각하시나요?

일단 여러분

서울은 환산보증금액이 3억원입니다

위 질문자는 이미 환산보증금을 초과합니다

보증금 + 월세 *100

그렇다면 상가임대차보호법 보호대상은 안되는 것이지요

제3자에게 대항하려면

보증금만 보호받으려면

근저당권이나

전세권이나 상관없습니다

다만 영업기간을 보장받기 위해서는

반드시

뭐?

전세권

아시겠죠?

상가임차인은 전세권등기를 가급적이면 해달라고 하여야할 것입니다

서울의 웬만한 상가는 (가령 명동 관철동 신촌 신천 잠실 강남 교대 등등)

환산보증금이 3억원을 초과합니다

그러면 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되지 않습니다

상가건물임대차보호법의 대상이라면

1) 대항력

2) 우선변제권

3) 5년동안 계약갱신요구권

가장 핵심적인 권리보호들이지요

다만

막연히

점유 + 사업자등록신청 + 확정일자를 받는다고 해서

대항력과 우선변제권이 생기지 않는다는 점 유념하세요

환산보증금을 초과해버리면

말짱 꽝(?)

이런 임차인들은

임대인의 동의를 받아 전세권등기를 해야 합니다

전세권등기는 어디에?

바로 등기부등본 을구에^^

전세권등기를 해버리면 물권을 취득하여

제 3자에게 대항력과 우선변제권 주장

문제는 임대인들이 잘 안해준다는.....

주택은 굳이 전세권등기의 필요성을 잘 못느낌

주택은

환산보증금에 대한 개념이 없어서

모두 전입신고와 점유를 하면 다음날 0시에 대항력 발생

잠깐 여기서 대항력이란?

바로

새로운 소유자에게 기존의 임대차계약을 승계하라고 주장할 수 있는 권리

더불어 확정일자 받으면 우선변제권 발생

많은 분들이

대항력 이야기하면

바로 나오는게 확정일자다

여러분 대항력과 확정일자는 아무런 관련이 없습니다

아시겠죠?

혼동하시면 안됩니다

임차인들이 편안한 상태에서 장사하는 그날까지^^

모두 모두 화이팅입니다

그러한 가운데

임대인에게도 불합리하지 않았으면 합니다

자 여러분

상가는 전세권등기

주택은 임차권

아시겠죠?

정말 기본을 제대로 알아야 합니다

잘 모른다면

이번 주말 31일과 4월1일 제 카페에서 진행되는

이틀만에 탈출하는 경매왕초보특강을 꼭 청강하세요

  (법률과 경매에 대한 체계를 세우는 시간이 될 것입니다)

책 100권 읽는 것보다 이 특강이 보다 도움이 될 수 있음을 확언합니다

자 여러분 멋진 하루

행복한 하루되세요

가장 공신력있는 사람을 지향합니다

이상 설춘환이었습니다