부동산

안녕하세요 설춘환입니다

멋진 목요일 되세요^^

경매절차에서 소액임차인이 많이 언급 됩니다

 특히 주택임대차에서 더욱 그렇습니다

경매는 법률과 깊은 연관이 있어 법률을 제대로 이해하지 못하거나 판례를 제대로 이해하지 못한다면 큰 손해를 입을 수도 있습니다

지난번 어떤 분의 질문? 정말 맞는지 저에게 확인하고자 문의 하였답니다

질문인즉

현재 서울의 아파트에서 보증금 7500만원에 살고 있는데 그 집이 경매에 들어갔다고 한다

1. 소액임차인으로 최우선변제를 받을려고 하는데 확정일자를 받지 않았단다

2. 보증금 7500만원이면 무조건 최우선변제를 받을 수 있는지가 궁금하단다

여러분은 이 질문에 대한 답변을 하실수 있겠지요?

바로 기본과 관련된 부분이기때문입니다

먼저 여러분

소액임차인이 최우선변제를 받으려면

두가지 요건을 갖추어야 합니다

먼저, 경매개시결정기입등기전까지 대항력을 갖추라고 되어있습니다

그리고 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하라고 되어 있습니다

위에서 언급하였다시피 소액임차인의 최우선변제와 확정일자는 아무런 관련이 없다는 것입니다

중요한 것은 경매개시결정기입등기전에 대항력 즉 점유와 전입신고를 경매등기 하루전에 했는지가 관건이지요

더불어 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 한다는 것입니다

여러분!

배당요구종기일 어떻게 확인할수 있나요?

그렇습니다

먼저 사건번호를 확인? 어떻게?

경매들어간 아파트 등기부등본 발급해서 갑구에서 경매개시결정기입등기란에 사건번호가 기재되어 있습니다

그걸 확인해서 어디로?

바로 대법원경매정보사이트에 가서 경매사건검색란을 클릭해서

법원명과 사건번호를 기재하면 그 사건에 대한 개요가 언급되는데 바로 우측 상단에 배당요구종기일이 언급되어 있습니다

배당을 받아야하는 임차인은 누구라도 반드시 이 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다

두 번째

여러분 저의 질문입니다

서울에 현재 주택의 소액임차인의 보증금은 7500만원입니다

여기까진 모두 아는 사실?

자 그러면

현재 서울에서 7500만원에 임차보증금을 지불하고 살고 있는 임차인은 모두 소액임차인이 되어 일정금액(2500만원까지)을 무조건 배당받을 수 있을까요?

정답은? 그렇지 않다입니다

이유인즉

소액임차인의 보증금액의 범위가 계속적으로 변천되어 왔습니다

가령 2010. 7. 26.부터 서울의 주택임차인의 소액보증금액이 6000만원에서 7500만원으로 증액되었습니다

중요한 것은 임차인이 전입된 날짜등이 중요하지 않다는 것입니다

그럼 뭐가 중요할까요?

바로 담보물권설정일자가 중요합니다

즉 근저당권 저당권 등

왜냐하면요 그 담보물권의 설정일 기준으로 소액임차보증금액의 범위가 되느냐가 중요하기 때문입니다

자 가령 서울의 어떤 주택에 대해

낙찰이 3억원에 되었다는 전제하에

2012. 1. 2. 근저당권 10억원

2012. 2. 4. 임차인 보증금 7500만원

2012. 3. 4. 경매개시결정기입등기가 되었다면

배당은

임차인이 최우선으로 2500만원 배당

그리고 나머지 2.75억원을 배당됩니다

그런데 만약 배당은 3억원이라는 전제하에

2010. 1. 2. 근저당권 10억원

2012. 2. 4. 임차인 보증금 7500만원

2012. 3. 4. 경매개시결정기입등기가 되었다면

위 임차인은 소액임차인이 되지 않아 최우선변제를 받기어렵다

이유는 담보물권설정일이 2010. 1. 2.라서 그때에 소액임차인의 보증금은 6000만원이기 때문이다

이런 패턴을 꼭 이해하시기 바랍니다

만약 너무 어렵다면

제가 운영하는 다음카페에 오셔서 함께 공부하세요

이번주말 특강에서도 언급합니다

소액임차인에서 가장 중요한 것은 바로 담보물권설정일입니다

여러분의 성투를 기원합니다