부동산

상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다.

상가권리금을 법적으로 정의하자면 상가 영업시설 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 대한 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있다. 이는 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 클 수밖에 없는 것이다.

권리금이 수수되는 영업용시설양수도 계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다.

따라서 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 임대차계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있는 것이다.

이러한 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리 양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다. 한편 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다.

임대차계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차 조건을 그대로 인수받거나 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해 건물주로서는 임차인의 변경되는 과정에서 임대차 조건을 기존의 임대차조건보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어 하며 임차인 변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차 조건을 수용해 달라고 내세우는 경우가 많기 때문이다.

따라서 권리 양수도 계약을 체결함에 있어서는 임대차 조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요도 있다.

직접적인 확인이 어렵다면 기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도 계약을 취소할 수 있다. 아니면 몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고 그 이상이 되면 권리 양수도 계약을 취소할 수 있다는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다.

만약 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도 계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.

전체 권리금 중 시설비와 순수 권리금이 각각 얼마인지를 구분해서 정할 필요가 있다. 만약 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나 예정된 임대차기간이 부족하다는 등의 법률 문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환 받을 지 판단하기가 곤란할 수도 있다.

권리금이라고 하면 기존의 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는다고 생각하는 것이 일반적이다. 그러나 실제로는 권리금이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 건물주가 임차인으로부터 권리금 조의 돈을 받고 있는 경우도 많다. 임대차계약기간이 종료됐을 때 반환되는 것을 전제로 한 임대차보증금과 별도로 반환되지 않는 것을 전제로 한 권리금을 전 임차인이 아닌 건물주가 받을 수 있는 것일까? 결론적으로 건물주가 권리금을 수수하는 그 자체는 법적으로 별다른 문제가 없다. 건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 바닥권리금이라고 하는데 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있는 경우가 많다.

그러나 이는 잘못된 생각이다. 판례도 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급 받을 수 있고 권리금 수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면 권리금의 반환의무를 지지 않는다고 판단하고 있다.

반면 거래되는 액수는 상당한 실정이다 보니 시설을 양도 하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다.

따라서 시설을 임차하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다. 더구나 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 법적으로 반환이 보장되지 않는 다는 점에서 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.

출처:구미부동산114-『와집넷』http://cafe.daum.net/gumi.gumi/dnMv/221