- [전원주택/땅이야기] 이렇게 싼게 정말 싼 아파트일까? [3]
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설춘환의 행복님
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조회 1971
2012.04.17 15:59
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안녕하세요 설춘환입니다
명지대학교 중개실무 강의를 가기전에
카페 회원분이 아는 지인분이 사당동 아파트를 반값에 낙찰을 받았는데
자기도 그정도라면 바로 낙찰을 받고 싶다고 한다
그래서 사건번호를 물었다
법률상 문제가 없다면 그럴리는 없을거라고 말했다
제가 지난 언젠가 다음에서 올린 사당동 우성아파트다
여러분 결코 반값은 아니다
시세보다는 약 1억원정도 싸게는 낙찰을 받은것인지는 모르지만
추가로 인수해야하는 선순위임차인의 보증금 있다
꼭 알아야 한다
이유는
1. 선순위임차인이 확정일자도 빨리 받아 배당요구도 했으니까 문제없는 것이 아닌가
생각할텐도 문제가 있다
왜? 배당요구를 했지만 배당요구종기일 이후에 했다
그러면?
배당요구 안한거다
그러면?
배당을 못받는다
그러면?
낙찰자가 책임진다
얼마를?
2.2억원을
사실상
5.5억원에 낙찰을 받은 것이다
제발 기본을 제대로 알기를 권한다
매각물건명세서상에도 명쾌하게 언급되었다
재테크의 기본은 손실을 0으로 한다는 전제하에^^
경매가 대세입니다
재테크 최고의 수단
어렵다면
제가 운영하는 아래 카페에 오셔서 간접경험 많이 하세요
5월에 있는
토지특강
경매왕초보특강
개인레슨등
화이팅^^
이상 설춘환이었습니다^^
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일반인들이 경매할 때 가장 주의해야 할 것은 어떠한 것인가요?
아무래도 권리분석을 가장 주의해야할 것으로 보입니다
권리분석의 하자는 곧바로 투자자의 손실로 직결되기 때문에 아주 꼼꼼하고도 정확하게 해야합니다. --
먼저 권리분석과 관련되어서는 너무 깊게 어렵게 생각하실 필요없이 몇가지만 주의하시면 권리분석도 그리 어렵지 않습니다
즉 말소기준권리가 되는 6가지 즉 근저당권 저당권 가압류 압류 담보가등기 경매개시결정기입등기 중 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리인데요 . 그 말소기준권리보다 후순위로 되어있는 권리들은 예고등기를 제외하고는 모두 말소됩니다.
다만 그 말소기준권리 보다 앞서 있는 처분금지가처분/소유권가등기가 되어 있다면 낙찰후에 낙찰자가 소유권을 빼앗길 염려가 있기 때문에 원칙적으로 낙찰을 받으시면 안되고요 또한 말소기준권리보다 앞선 지상권/지역권 등이 되어 있으면 낙찰자가 낙찰후에도 일정기간 사용을 하는데 제한을 받기 때문에 이러한 점을 고려하시면 됩니다.
또한 주택과 상가에서는 선순위임차인이라고 하는 것이 있습니다. 즉 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인인데요 이러한 임차인은 배당요구를 하였건 하지 않았건 그가 배당받지 못하는 금액은 모두 낙찰자가 추가로 책임을 져야한다는 것도 꼭 유념해두시기 바랍니다.
