부동산

안녕하세요 설춘환입니다

오늘은 등기부상에 권리들이 어떻게 배당되는지 몇가지 간단한 케이스를 설명하고자 합니다

매매와 경매에서

물권의 우선변제권

채권의 비우선변제권

그리고 약간의 대법원 판례등을 이해하시면 좋을듯 합니다

- 채권만 있을 경우에 차후에 문제가 된다면

등기부등본상에

1. 2010년 1월 20일자 가압류 청구금액 1억

2. 2010년 2월 25일자 가압류 청구금액 1억

3. 2010년 4월 21일자 가압류 청구금액 1억

답) 일반매매로 어떤 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상에 가압류 3건이 있으면

최소한 3억원을 제하고 매매대금을 지불해야 할 것임

차후에 위 가압류 3건은 여전히 매수를 하고 나서도 등기부에 기재되어 말소되지 않는다.

답) 혹시라도 위와 같은 경우 위 부동산이 경매가 진행되어 2억1천만원에 낙찰되어 배당이 이루어진다면 각 가압류채권자들은 각각 7,000만원씩 배당받는다

채권은 우선변제권이 없어서 각 채권자는 다음과 같이 배당받는다

배당할금액(2.1억) * 나의채권액(1억)/총채권액(3억)

** 결론 : 채권 채무관계가 있어서 가압류를 해두는 것은 우선변제권이 없어서 썩 유쾌한 제도는 아니다

- 물권만 있을 경우에 차후 문제가 된다면

등기부등본상에

1. 2010년 1월 20일자 근저당권 채권최고액 2억(실제 채권액 1억)

2. 2010년 2월 25일자 전세권 청구금액 1억

3. 2010년 4월 21일자 근저당권 채권최고액 3억(실제 채권액 2억)

답) 일반매매로 어떤 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상 처럼 권리상에 하자가 있다면

1) 먼저 최악의 경우에 6억원을 제하고 매매대금을 지급한다

2) 위 1과 제3은 각 실제채권액으로 감액등기할 수 있다

단, 채권자의 동의가 필요하다

더불어 위와 같은 근저당권등은 매수인이 근저당권자의 동의를 얻으면 채무자의 지위를 면책적으로 승계할 수 있다(채권양도와 달리 반드시 채무인수는 채권자 동의 필요)

답) 혹시라도 위와 같은 경우 위 부동산이 경매가 진행되어 3억원에 낙찰되어 배당이 이루어진다면

1) 1월 20일자 근저당권이 우선변제권 있어서 1억원을 우선변제받고(근저당권의 우선변제권은 채권최고액을 한도로 한 실제 채권액)

2) 2월 25일자 전세권이 1억원을 배당받고,

3) 4월 21일자 근저당권이 나머지 1억원을 배당받는다

못 받은 채권액에 대해서는 별도로 채무자를 상대로 금전채권에 대한 소송 후 채무자의 재산을 찾아 강제집행하는 단계로 진행하면 될듯 하다

매매와 경매에서

이해하셨죠?

파이팅^^