부동산

안녕하세요 설춘환입니다

날씨 무지 좋습니다

연초에 세우신 계획들은 잘 진행되고 계신거죠.

그에 따른 실천도 잘 하시길 바랍니다. 재테크에서 중요한 것은 실천입니다.

한발 앞서는 투자가 더 큰 수익을 안겨다 줄 것입니다.

자 오늘도 지난번에 이어 인도명령을 통한 강제집행의 방법과 절차에 대해 설명하고자 한다.

막연히 강제집행을 두려워하기보다는 어떻게 하면 효율적으로 제대로 강제집행을 할 수 있는지를 고민해야 할 것이다. 막상 직접 한두건 해보면 강제집행이 별것이 아니라고 하는 것을 느낄수 있을 것이다.

인도명령 결정을 받게 되면 법원에서는 상대방에게 인도명령결정문을 송달하게 된다.

 그러면 신청인(낙찰자)은 본인에게 송달된 인도명령결정문과 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 가지고 관할 법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하게 된다. 이때 관할법원은 강제집행을 하여야 하는 곳을 관할하는 법원이다. 가령 가령 서초구, 강남구라면 서울중앙지방법원에, 영등포구, 강서구라면 서울남부지방법원에, 송파구, 강동구라면 서울동부지방법원에, 동대문구, 중랑구라면 서울북부지방법원에, 마포구, 서대문구라면 서울서부지방법원이 관할법원이 된다.

먼저 집행관사무실에 가서 강제집행신청을 하게되면 접수증과 함께 일정한 수수료(통상 3-5만원)를 납부하라고 한다. 그러면 신청인은 법원 안에 있는 은행에 가서 수수료를 납부하고 집으로 온다.

집에 와서 접수증에 기록된 담당집행관 핸드폰으로 전화를 한다.

 그래서 시간을 정해서 만나게 된다. 이후에 집행을 어떻게 할 것인지를 협의하고, 집행관이 먼저 계고를 하게 되는 경우가 많다.

즉 사전에 집행관이 현장에 가서 소유자나 점유자를 만나 언제언제까지 건물을 비워달라고 계고하는 것이다. 계고에 따라 점유를 이전받으면 좋겠지만 실무에서는 터무니없는 이사비등을 요구하며 점유이전을 해주지 않는다.

그러면 집행관과 협의하여 강제집행에 대한 절차를 이야기하고 더불어 강제집행빙용을 예납한다. 비용은 통상 강제집행을 하게될 건물의 면적대비 층대비에 따라 비용이 달라진다. 가령 33평형 아파트라면 통상적으로 150만원정도를 예납한다고 하자. 이후에 집행관과 협의하에 날짜를 잡는다.

날짜를 잡게되면 아침 9시까지 집행관사무실에 오라고 한다. 집행관사무실에 9시까지 사건접수증을 가지고 간다. 도착해서 접수증을 해당 집행부에 제출하고 통상 9시 50분까지 대기한다. 다른 곳에 집행을 하여야하는 다른 채권자들도 많이 왔을 것이다. 이후에 10시가 되면 집행관이 그날에 집행할 채권자들에게 집행시간을 통보한다(통상 집행관 동선에 따라서).

이후에 집행시간에 맞추어서 목적지에 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 실시하게 된다. 만일 사람이 없으면 집행이 불능되고 집행은 다음 기일로 정하게 된다. 그러면 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고, 또 다음 집행기일을 잡는다. 앞선대로 똑같이 9시까지 방문해서 시간을 잡는다.

이번에는 사람이 없을 것을 대비해서 열쇠공(법원에 등록된), 성인증인2명을 데리고 와야 한다. 또한 이삿짐센타(보관비 통상 3개월에 90만원)를 불러야 한다. 짐을 보관하여야 하기 때문이다.

사람이 없으면 문을 일방적으로 열고, 짐을 이삿짐트럭에 담는다. 이후에 시건장치를 바꾸면 집행은 완료되고 이삿짐은 물류센타등으로 가게된다. 이후에 신청인은 이삿짐에 대한 부분을 고민하여야 하는데 이때 방법은 소유자 내지는 임차인의 최종주소지로 짐을 가져가라는 내용증명을 보내고 이후에 1주일후에 다시금 재차보낸다(물론 짐을 이미 가져갔다면 보낼필요는 없을 것이다).

연후에 신청인은 법원에 위 짐에 대한 매각명령을 신청하고 법원에서는 특별한 문제가 없는한 매각명령결정을 내려준다.

이후에는 여는 유체동산경매처럼의 절차를 진행한다.

즉 감정하고 이후에 강제매각절차를 가게되고, 매각이 되면 더 이상 신청인으로서는 비용을 지불해야하는 부담에서 벗어나게 된다.

이렇게 되면 완전하게 강제집행을 완료하게 되는 것이다.

많이 힘들고 부담스럽게 느껴질수 있겠지만 막상 해보면 그렇지 않음을 알 수 있을 것이다. 더불어서 본인이 직접하기가 그렇다면 법률사무소등에 의뢰하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.

힘든 것이 없다면 높은 수익을 얻기도 힘들 것이다. 최근에 낙찰받은 물건은 유치권이라고 하는 것이 있어서 시세보다 40%정도 저렴하게 매수할 수 있었다.

자 여러분 경매는 시간과의 싸움이 될 수도 있습니다. 빠른 순발력과 정확한 판단이 필요한 재테크인 것입니다.

이번 기회에 경매재테크에 한번 도전해보시는 것은 어떨까요?

여러분 화이팅^^