부동산

얼마 전 통계청에서는 장래가구추계(2010년~2035년)를 발표하였다. 이 자료는 추계기간을 2010년에서 2035년 까지 25년간으로 하고, 2010년 인구주택총조사, 2011년 장래인구추계 결과 및 인구동태통계를 기초로 가구변동요인(인구, 혼인, 이혼, 가구구성)의 추이를 반영, 향후 25년간의 장래가구를 전망한 결과이다.

가구란 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단으로서 대부분 1가구당 1주택을 점유 하게 된다. 그러므로 가구수, 가구원수 등의 가구특성변화는 주택수요에 큰 영향을 미치는 요인인 것이고, 결국 이러한 가구의 변화는 주택시장을 움직이는 큰 변수중 하나인 것이다.

그렇다면 2035년까지 가구에 어떠한 변화가 일어날 것으로 예측되었고, 그러한 변화는 향후 주택시장에 어떠한 영향을 미칠지 알아보자.

주택수요 잠재력, 어느 정도 유지

일전에 통계청에서 발표한 장래인구추계를 살펴보면, 인구는 꾸준히 증가세를 유지하다 2030년을 기점으로 인구가 감소하기 시작하는 것으로 예측되었다. 반면, 가구의 경우는 감소세로 돌아서지 않고 2035년 까지 꾸준히 증가세를 유지하는 것으로 예측되었다. 2010년 총 가구는 1,735만9천 가구에서 2035년 2,226만1천 가구로 약 1.3배 증가할 전망이다. 이는 1인가구, 부부가구 등 소형가구 증가에 따른 가구분화 및 가구해체에 기인한 것으로 판단된다.

<그림 1> 가구 및 인구 추계

이것으로 비추어 볼 때 향후 인구감소에 의해 주택수요 잠재력은 감퇴될 것으로 판단되나, 가구수는 꾸준히 증가할 것으로 예측되므로 주택수요 잠재력은 급격하게 줄어들지 않고 가구수가 증가하는 만큼 어느 정도 유지 될 것으로 판단된다.

소형주택 수요자, 약 42% 증가

가구원수 별 가구추계를 살펴보면 4인 가구의 감소와 1ㆍ2인가구의 증가가 가장 두드러지는 변화이다. 4인가구는 2010년 22.5%를 차지하다가 꾸준히 감소해 2035년에는 9.8%에 그쳐 약56%나 감소하게 되는 것으로 나타났다.. 반면 1ㆍ2인가구의 증가세는 가속화 되어 2035년에 2010년 보다 약42%증가한 68.3%를 차지하게 될 것으로 분석되었다.

대부분 가구원수에 따라 주택규모를 선택하게 되므로 1ㆍ2인가구가 가장 많이 선택하게 되는 주택규모는 소형일 것이고, 4인가구가 가장 많이 선택하게 되는 주택규모는 중형이상 일 것이다. 결국, 1ㆍ2인가구가 늘어나게 된다는 것은 그만큼 소형주택 수요자가 늘어난다는 것이고, 4인가구가 줄어들게 된다는 것은 중형주택이상 규모의 수요자가 줄어든다는 것이다. 이미 중ㆍ대형주택에 대한 수요와 인기가 줄어들고 있고, 소형주택에 대한 인기가 높아져가고 있는데, 이러한 주택시장 상황은 가구추계결과로 볼 때 시간이 지날수록 더욱 심화 될 것이고 2035년에는 소형주택 수요자가 현재보다 약 42%정도 증가하게 될 것이다.

<그림 2> 가구원수별 가구추계

임차수요 중심의 주택시장으로

가구구성 변화추이를 살펴보면 가장 큰 변화로 예측된 것은 1인가구와 부부가구의 증가이다. 2세대가구인 부부와 미혼자녀 가구가 크게 줄어들게 되고(44.2% → 24.7%), 1인가구와 부부가구가 현재보다 늘어나게 될 것으로 분석 되었다.

1인가구의 주거는 결혼 전, 출퇴근 등을 위한 임시 거처의 성격이 짙다. 그래서 통상적으로 주택을 매입하기 보다는 월세나 전세의 임차형태로 거주하는 경우가 대부분 이다. 그리고 부부가구가 아직 자녀가 없는 신혼부부일 경우 임차형태로 거주 할 확률이 높다. 물론 신혼부부의 경우에도 주택을 매입해 거주하는 경우도 있겠지만 그런 경우 보다는 우선 전세나 월세의 임차형태로 시작하는 경우가 많다.

결국, 1인가구와 부부가구는 임차시장의 주 수요층이라고 말할 수 있다. 그러므로 1인가구와 부부가구의 비중이 늘어나게 된다는 것은 그만큼 주택시장에서 임차수요 비중이 커질 가능성이 높다는 것을 의미하는 것이고, 이에 따라 주택시장 안에서 임차시장은 향후 더욱 커질 것으로 예측할 수 있다.

<그림 3> 가구유형별 가구추계

향후 주택시장은...

앞에서 살펴보았듯이 향후 가구의 특성 변화에 따라 주택시장은 변화할 것으로 판단된다. 전체적인 주택수요측면에서 살펴보면 향후 인구의 감소에 의해 주택구매력이 감소하겠지만 가구수의 증가는 지속될 것이므로 급격하게 감소하지는 않을 것으로 판단된다.

그리고 가구는 2035년까지 연평균 약 20만 가구씩 증가하게 된다. 이를 신규 주택수요라고 가정하고 기존의 연평균 주택 멸실량 13만호도 포함하여 판단해 보면 이 수요들을 충족시키기 위해선 연간 30~40만호의 신규주택 공급물량이 유지되어야 한다는 것이다. 또한 2010년기준 우리나라 주택보급률은 101.9%인데 선진국의 경우 120%의 주택보급률을 유지하고 있다는 것을 감안해 보면 향후 신규주택 공급물량을 늘일 필요가 있다.

그리고 1ㆍ2인가구의 증가는 소형주택 수요증가를 더욱 부추기게 될 것이고, 1인가구와 부부가구의 증가는 소형주택 수요증가 뿐만 아니라 주택시장 안에서 임차시장의 확대를 가져오게 될 것이다. 결국 향후에는 현재 선호도가 높은 소형평형 아파트 뿐 만 아니라 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등, 소형가구를 전문으로 하는 주택들이 현재보다 더욱 필요로 할 것이고, 각광을 받게 될 것이다. 이에 따라 소형주택 공급이 현재 보다 더욱 활발히 일어날 수 있도록 하는 주택공급 시스템이 갖추어져야 할 것이다.

향후 가구변화에 따라 변화하게 될 주택시장의 요구에 능동적으로 반응하고 대처해 원활한 주택공급이 이루어지고 주택시장이 원활히 순환 할 수 있도록 앞으로 더 많은 논의와 연구가 이루어지길 바란다.

이재형 / 주택산업연구원

2012.04.27 00:00