부동산

안녕하세요 설춘환입니다

월요일 아침입니다

힘내시고 화이팅^^

사무실에 와서 책을 쓰다가 마침 선순위임차인에 대한 질문이 있길래

또 요렇게 펜을 잡았네요

이러한 부분은

우리 카페에서 진행하는

5월 19일/20일 주말특강과

5월 26일 토요개인레슨반에서도 빡세게 강의하는 내용입니다

이유는

사실상

주거용 부동산 권리분석에서

100% 중요한 부분이니까요

1. 선순위임차인에 대하여

Q. 아파트 한 채를 낙찰받을려고 하는데 그 아파트에 선순위임차인이 있다고 합니다. 왜 낙찰받을때 선순위임차인이 있으면 주의를 해야하는 것인지요, 권리분석에서 선순위임차인이 중요하다고 하는데 도대체 선순위임차인이 무엇이며 왜 중요한것인지 속시원하게 알고 싶어요. 제발 가르쳐주세요?

A. 실무에서 아파트를 낙찰받고자 할때 의뢰인들에게서 가장 많이 질문을 받는 부분입니다. 주택과 상가를 낙찰받을때 선순위임차인에 대한 권리분석이 가장 기본적이고도 중요합니다. 실제로 주택과 상가 입찰시 임차인에 대한 권리분석 그 중에서도 선순위임차인에 대한 부분이 권리분석의 90%이상을 차지한다고 하더라도 과언이 아닐듯 싶습니다.

먼저 선순위임차인이란 주택에 대해서는 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을 의미합니다. 임차인의 대항력은 대항요건인 점유와 전입신고를 하게 되면 다음날 0시에 대항력이 발생하게 됩니다. 즉 주택임차인이 말소기준권리보다 최소 하루 앞서서 점유와 전입신고를 하게 되면 선순위임차인의 지위를 가지게 되는 것입니다. 더불어 상가라면 점유와 사업자등록신청을 말소기준권리보다 최소 하루앞서서 갖추면 역시 선순위임차인의 지위를 가지게 됩니다

그러면 선순위임차인이 왜 중요한 것일까요?

선순위임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 하였건 하지 않았건 그가 배당절차에서 배당받지 못한 보증금은 그것이 전액이든 일부이든 그 보증금을 모두 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 인수를 하여야 하기 때문입니다.

실무에서 선순위임차인이 있는지 없는지를 확인하는 방법은 주택인 경우에는 관할동사무소(반드시 관할동사무소에 가야합니다. 관할이 다르면 무조건 임차인은 없는 것으로 나옵니다)에 그 주택이 경매가 진행중이라는 것을 소명할 수 있는 자료 즉 경매정보지나 등기부등본을 가지고 가서 당해 주택에 대한 전입세대를 열람하게 됩니다.

그 열람을 해서 나온 전입신고일과 등기부등본상의 말소기준권리의 날짜를 비교해서 전입신고일이 말소기준권리보다 같거나 늦다면 선순위임차인이 아니기 때문에 그러한 임차인은 입찰자로서는 전혀 고려의 대상이 되질 않습니다.

다만 전입신고일이 말소기준권리보다 최소 1일이 앞선다면 이는 선순위임차인으로 판단하여 그 임차인의 보증금의 액수, 확정일자를 받았는지 받았다면 언제 받았는지, 그리고 과연 그가 배당요구종기일까지 배당요구를 하였는지에 대한 세심한 권리분석이 필요합니다.

대법원 1986.7.22. 선고 86다카466,467,468,469 판결 【가옥명도】

【판시사항】

임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력

【판결요지】

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다.

【전 문】

【원고, 상고인】 아남전기0000

【피고, 피상고인】 박00 외 3인

【원심판결】 대전지방법원 1986.1.22 선고 85나462 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

원고의 상고이유를 본다.

원심판결 및 원심이 인용한 제1심 판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록기재의 건물에 관하여 1983.9.9 근저당권을 취득하였다가 1985.1.10 이를 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고들은 원고가 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 원심판결 별표기재의 각 일시에 원고이전의 건물소유자로부터 해당 점유부분을 그 기재의 보증금으로 임차하여 즉시 주민등록을 마치고 1983.7.31 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신한 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 주택임대차보호법 부칙 제2항, 같은 법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 따라 원고가 임차인인 피고들에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 해당 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 건물의 경매절차에서 피고들의 우선변제권이 배제되었다는 사유는 원고에 대한 대항력 주장에 장애가 되지 아니한다는 취지로 판단하였다. 현행 주택임대차보호법(1983.12.30 법 제3682호, 1984.1.1부터 시행) 제3조 제1, 2항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

상고이유의 요지는, 피고들은 위 같은법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 소액보증금으로 임차한 임차인들로서 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리가 있고 따라서 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하였더라면 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있었을 것인데 이러한 조치를 취하지 아니하여 배당에서 제외되었으니 피고들은 이제 원고에게 임대차로서 대항할 수 없다고 보아야 할 것인데도, 원심이 원고에게 임차보증금 반환의무가 있다고 판단한 것은 심리미진 내지 주택임 대차보호법의 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 함에 있으나, 위 같은법 부칙 제4항에 의하면 소액임차 보증금의 우선변제에 관한 위 같은법 제8조의 규정은 위 법시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다고 규정되어 있고, 원고는 같은법시행 이전인 1983.9.9임차주택에 대하여 근저당권을 취득하였음이 원심인정과 같으므로 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있다할 수 없음이 뚜렷하여 그와 같은 권리가 있음을 전제로 하는 논지는 채용할 수 없을뿐만 아니라 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있고 피고들이 이를 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다할 수 없으므로 결국 원심의 판단조치는 정당하고(원심의 판단은 그 표현에 있어서 정확한 것이라고 할 수는 없으나 위와 같은 취지의 판시라고 못볼바 아니다) 원고의 상고논지는 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 【건물철거등】

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)

[2] 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 손해배상의무의 존부(소극) 및 부당이득반환의무의 존부(한정 적극)

[3] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무의 존부(적극)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

[2] 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.

[3] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다.

【전 문】

【원고,상고인】 박00

【피고,피상고인】 황00

【원심판결】 대구지법 1998. 2. 20. 선고 97나4393 판결

【주문】

원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 등 참조), 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(위 96다53628 판결 참조).

원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 임차보증금(전세금) 중 금 2,000만 원에 관하여는 그 임대차관계의 존속을 임대인 등 제3자에게 대항하기 위한 요건을 갖춘 이상 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 경락인인 원고에게 주장할 수 있다고 판단한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법상의 임차주택 양수인에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 이 사건 임료 상당의 부당이득금 반환청구에 대하여, 피고에게는 원고에게 대항할 수 있는 임차권이 있고, 비록 그 임차기간이 경과하였다고 하더라도 원고의 이 사건 임차보증금 반환채무와 피고의 임차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이며, 피고가 임대인 최택집과의 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없으므로 원고의 이 사건 부당이득 반환청구는 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조).

그런데 이 사건의 경우 임차인인 피고는 앞서 본 바와 같이 임차보증금 중 금 2,000만 원을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 이 사건 계쟁 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만 원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다.

그럼에도 원심이, 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이고, 피고가 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없다고 하여 원고의 이 사건 부당이득 반환청구를 전부 배척하였음은 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

저의 견해

실무에서 주택과 상가 즉 다양한 주거용건물 또는 상가용건물 그리고 공장등등에서 가장 먼저 하는 권리분석이 바로 선순위임차인의 존재여부를 확인하는 것이다.

앞서 선순위임차인의 권리분석이 왜 중요한지를 이미 언급하였다. 낙찰대금 외에 추가로 선순위임차인이 배당받지 못한 금액을 부담해야 하기 때문이다.

즉 10억원짜리 아파트가 있다고 가정해보자. 그런데 이 아파트가 2번 유찰되어서 6억4천만원에 최저매각가격으로 경매에 나왔다. 그런데 등기부등본상에는 아무런 하자가 없어 무심코 싸게 최저매각가격으로 낙찰을 받았다.

과연 잘 낙찰받은 것일까? 물론 나머지 권리상에 하자가 없다면 그리고 시세가 최초 감정가액인 10억원근처라면 아주 잘 낙찰을 받은 것이다. 그런데 만약 선순위임차인이 있고 그가 배당요구를 하지 않았고 그의 보증금액이 5억원이라고 가정한다면 이는 싸게 잘 낙찰받은 것이 아니다.

왜냐하면 낙찰금액인 6억4천만원에 추가로 선순위임차인이 배당받지 못한 금액인 5억원을 추가로 부담해야하기 때문이다. 결론적으로 10억원짜리 아파트를 11억4천만원에 매수한 꼴이 되고 만것이다. 실패한 투자다.

더불어 실무에서 선순위임차인과 관련된 부분에서 가장 어려운 부분은 선순위임차인이 권리신고나 배당요구를 하지 않고, 또한 입찰자에게도 임차인 본인이 받아야 할 보증금액을 오픈하지 않았을때 입찰자로서는 가장 힘들고 답답하게 된다.

여기서 잠깐! 이러한 지위를 가지고 있는 선순위임차인은 이러한 사정을 감안하여 적극적인 입찰에 참여하는 것도 하나의 재테크방법이 될 것이다.