부동산

안녕하세요 설춘환입니다

수요일입니다

날씨 참 좋습니다

날씨만큼이나 상큼발랄한 하루 되시길^^

최근 카페 회원분이나 수강생 분들 중에 낙찰을 받아서

명도협상을 하는데 잘 되는 분도 있고

잘 안되는 분도 있는 것 같습니다

잘 안된다면

법적조치를 병행해서 진행하면 훨 도움이 될듯 합니다

인도명령에 대해 아래와 같은 내용을 조금더 이해하시면 될듯

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인도명령 

  1. 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다.

  2. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나, 이는 매우 이상적인 허상이다.

 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다.

  3. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다.

  4. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도명령제도를 이용하고 싶은 것이 당연지사일 것이다.

  5. 인도명령의 신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인, 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 신청인 당사자적격이 없음에 유념해야 한다. 이때에도 매수인은 신청이 가능하다.

  6. 인도명령의 상대방이 상당히 중요한 부분이다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기이후의 점유자 및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나, 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할 수 있게끔 하여 매수인이 보다 빠르게 매각부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하였다.

       즉 예를들어,

          ① 임차인

          ② 근저당

          ③ 임차인

          ④ 임차인

          ⑤ 개시결정기입등기

          ⑥ 임차인

       일때 구법에서는 ⑥번 임차인만이 인도명령의 대상이었으나, 신법에서는 말소기준권리인 ②번 근저당권 이후의 점유자인 ③, ④번 임차인도 인도명령의 대상이 되고, 선순위임차인이라 하더라도 배당을 모두 받게되면 그 마저도 대항력있는자가 아니어서 인도명령의 대상이 된다.

       또한 인도명령과 명도소송에서 유의할 것은 형식적인 점유자도 상대방으로 지정하는 것이 중요하지만 실제적으로 점유하고 있는 자에 대해서도 상대방으로 지정해서 인도명령결정등을 얻어야 할 것이다.

       가령 임차인으로 표시된자가 “갑”인데 실제 점유하는 자가 “을”이라고 가정할 때, 일반인들은 서류만 보고 그 상대방을 “갑”으로만 지정하는데 그럴 경우 차후 “을”의 이의제기로 인하여 강제집행이 되질 않는다. 따라서 이러한 경우에 상대방을 “갑, 을”을 모두 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 될 수 있도록 하여야 하겠다.

   7. 인도명령의 신청은 집행법원(즉 해당경매계)에 서면 또는 말로 신청할 수 있으나, 대부분 서면으로 신청하고 있다. 아울러 인도명령은 매각대금완납 후 6월이내에 신청해야 하고 그 기한이 경과하면 명도소송을 제기하여야 한다.

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여러분 기본을 제대로 알아야 합니다

화이팅^^