부동산

부동산을 한 사람이 아닌 여러 사람이 공동으로 소유하는 것을 공유라고 한다. 예를 들어 부부가 아파트를 공동으로 소유한다면 남편의 지분은 2분의 1이고 아내의 지분도 2분의 1이다. 이 경우 공유지분을 등기부등본상에 2분의 1씩 명시한다.

지분물건은 이런 공유상태에서 남편이나 아내 가운데 1인의 채무 등으로 일부 지분만 경매에 나오는 물건이다.

다른 지분의 소유자는 경매과정에서 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다. 입찰 진행 전에 공유자 우선매수 신청서를 제출하거나 입찰 당일에 누군가가 지분물건을 낙찰받았을 때 경매입찰 법정에서 공유자인 자신이 매입의사를 표시하고 보증금을 내면 공유자 우선매수권 행사가 가능하다. 다른 투자자가 낙찰을 받았어도 공유자가 우선매수를 신청하면 공유자가 낙찰자로 인정된다.

하지만 때로 매우 중요한 공유지분 물건임에도 공유자들이 이 지분의 중요성을 몰라 그대로 매각되도록 두거나 매각기일 불참, 기타 원인 등에 의해 공유자 우선매수권을 행사하지 않는 경우가 종종 있다.

이런 물건들을 찾아서 낙찰받은 후 다른 지분권자들에게 되파는 게 지분투자의 일반적인 방법이다.

일부 지분을 낙찰받게 되면 해당 지분에 대한 지분 소유권자가 돼 해당 부동산을 사용할 수 있다. 그러나 공동으로 지분을 소유한다는 것은 대출·매매·임대 등 모든 부분에 제한이 있음을 뜻한다.

실질적인 소유권 행사가 자유롭지 못하게 되면 상대적으로 많은 지분을 소유한 사람은 자신이 투자한 자금에 비해 수익을 내는 것이 어려워 아쉬울 수밖에 없다.

반면 소형지분을 경매로 싸게 사들인 투자자는 자금부담이 적고 상대적으로 아쉬울 게 없어서 타 지분권자와의 협상과정에서 비교우위에 설 수 있다.

경매투자자는 이 점에 착안해 투자 때 작은 지분의 물건에 입찰하면 협상의 주도권을 쥘 수도 있다. 또 지분 물건을 시세보다 저렴하게 사들여 시세보다 다소 낮은 가격으로 다른 지분권자에 매각하면 사들이는 쪽에서도 손해 보는 것이 아니어서 원만하게 협상이 이뤄질 수 있다.

지분투자는 건물, 토지 등으로 구성된 부동산 물건의 특성상 양쪽이 공동으로 사용하거나 수익을 내기 어렵고 공유물 분할 청구소송으로 갈 경우 걸리는 시간이 길어져 양쪽 모두에게 손해다. 따라서 낙찰받은 투자자는 가능하면 다른 지분권자와 협상으로 문제를 풀어야 한다.