부동산

일하면서 짬짬이 경매하기

호프의 경매스쿨 대표 이승호씨는

"초보자가 마음이 급하다고 있는 돈 없는 시간 모두 끌어와서 경매에 올인 할 것이 아니다.

아직 배우는 단계의 사람들은 사업이든 직장이든 본인이 하던 일을 계속하면서 경매는 재테크로 하라!"고 당부한다.

"지금 부터 천천히 공부를 시작해서 준비해 나가면 기회는 반드시 옵니다.

무리하지말고 욕심내지 마십시오. 부지런히 움직이는 사람에게 기회는 찾아옵니다." 라고 충고하며,

그의 팁 5가지를 제시했다.

경매의 숨은 5가지 비책

1.토지 따로, 건물 따로, 법정지상권 물건을 노려라.

법정지상권 물건의 특징은 토지와 건물의 소유자가 다르다는 데에 있다.

그래서 토지나 건물 중 하나의 채무문제로 인해 경매로 넘어가게 되어 그 부분만 매각되는 것이다.

예를 들어, 토지 위에 매각에서 제외된 건물이 있다면 토지를 온전히 토지 소유자가 쓸 수 없게 되기 때문에

그 토지는 낙찰 금액이 매우 낮아질 뿐만아니라 경쟁자도 거의 없게 된다.

여기서 핵심은 '매각에서 제외된 건물을 토지 낙찰자가 어떻게 자신에게 이롭게 처리하는가?'에 있다.

2. 부동산의 일부만 매각되는 지분 투자에 눈을 떠라

하나의 물건에 2명 이상이 지분을 가진 경우가 있는데, 그 중 한 지분이 메각에 나오는 경우가 있다.

이 역시 각 지분마다 소유자가 다르기 때문에 발생되는 문제이다.

지분 경매의 경우 핵심은,

내가 낙찰받은 지분이 타 지분권자에게 '필요한지? 아닌지?' 이다.

상대방에게 필요한 부분이라면 바로 매각이 가능 할 수도 있다.

내가 갖고 있는 지분이 상대방과의 심리전에서 유리한 위치를 차지할 수 있다면 이 역시 보석이라 할 수 있다.

3. 공매, 경매보다 경쟁률이 낮다.

공매는 한국자산관리공사와 기타 공기업등에서 자체로 진행하는 것을 말한다.

공매는 인터넷으로 진행되서 굳이 시간내서 법원으로 찾아갈 필요가 없다는 큰 장점이 있다.

그리고 공개된 정보가 적어,

공매에 대해 잘 모르는 사람은 엄두를 내기가 힘들어 그만큼 경쟁률이 떨어진다는 장점도 있다.

4. 잘 건진 상가, 열 효자 부럽지 않다.

경매에 관심있는 대부분의 사람들은 시세파악이 쉽고 안전해보이는 아파트와 빌라에만 입찰하는 경향이 있다.

수익성물건인 상가는 합리적인 시세파악이 어렵기 때문인데,

잘 살펴보면 임대가 이하의 수준에서 낙찰이 가능한 상가 물건이 의외로 종종 있ㅅ다.

정확한 시세파악과 상권분석만 하면 임대비로 꾸준한 수익을 낼 수 있다.

5. 허름한 건물도 리모델링 하면 보석이 된다.

있는 그대로의 모습으로는 수익 애기가 쉽지 않을 수 있다.

하지만 조금만 리모델링을 하면 위외로 높은 임대료를 받을 수 있다.

주의 해야할  점은 수도공사, 전기공사, 방수공사 등 대규모 공사를 필요로 하는 경우이다.

표면상 드러나는 문제점이 크게 없는데, 유찰이 많이 된 물건들이 있다.

유찰이 많이 되었다고 싸다고 좋아하지 말고,

하자부분의 수리가 가능한 지, 얼마의 수리비가 들지,

잘 계산해서 입찰 한다면, 이 것 역시 틈새시장이 될 수 있다