부동산

피같은 내 전세보증금 지키는 방법!

Q: 부동산 관련해서 질문이 있습니다. 현재 살고 있는 전셋집을 재계약하지 않고 이사를 하려고 준비 중인데요, 집을 보러 오는 사람이 있지만 딱히 계약이 체결되지 않고 있는 상황입니다. 저희 이미 들어가기로 한 집이 있어 만기를 채우면 이사를 갈 예정이거든요. 이미 한 달 전에 주인에게 통보를 한 상황이긴 하지만 만기가 지나 제가 이사를 가려고 할 때, 주인이 반환금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요? 이때 세입자의 대처법은 어떤 것이 있는지, 그리고 대항력이란 것이 무엇인지 어떻게 활용이 가능한지 궁금합니다.

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A: (김부성소장) 전세로 거주하시면서 전세만기가 도래할때쯤 가장 고민이 되는부분은 아마도 나의 피같은 전세금을 온전히, 그리고 내가 원하는 날짜(만기일내지는 이사예정일)에 반환받고 이사를 갈수 있느냐하는문제일것입니다.

원칙대로 한다면, 전세만기일에 맞춰 임대인(집주인)은 임차인(전세입자)에게 전세보증금전액을 반환하고, 동시에 임차인은 집을 비워주면서 이사를 하면서 서로간 의무를 동시이행하는것입니다. 그러나 실무상으로 살펴보면, 집주인이 현금을 충분히 쌓아두고 있지 않은 이상 만기일에 딱 맞춰서 소위 제날짜에 보증금을 반환하는 경우는 드문게 사실입니다.

통상 새로운 임차인이 계약을 하고 새로운 임차인에게서 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 빼주는 식으로 진행되는경우가 많기 때문에, 이를 예상하지 못한채, 만기일에 보증금을 전액 받을수 있을것으로 생각한 나머지 새로 이사갈 주택의 전세계약이나 매매계약을 체결하면서 잔금일을 기존 전세보증금 만기일로 정한후에 제날짜에 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못해 큰 낭패를 보는경우가 많으므로 매우 주의하여 진행하셔야 합니다.

예컨대, A라는 임차인이 새로 이사갈 집을 미리 계약해놓고, 전세만기일에 받을것으로 생각한 보증금으로 새로 들어갈 집의 매매혹은 전세잔금을 치르려고 했는데, 기존 주택에 임차인이 들어오지도 않고, 집주인도 돈이 없어서 보증금 반환이 되지 않는 경우, A의 입장에서는 여윳돈이 충분하다면, 일단 새로 이사갈 주택의 잔금을 먼저 치르고 급한불을 끈 후에 나중에 기존 임차주택의 전세보증금을 반환받으면 문제가 안되지만, 자금이 전세보증금외에 달리 여윳돈이 없다면, 새로 이사갈 주택의 매매(전세)잔금을 치르지 못해 계약금을 고스란히 날리는경우도 적지 않기 때문에 가급적이면, 새로 이사갈 주택을 미리 계약하기보다는 기존에 거주하고 계신 전셋집이 새로운 임차인이 들어오면서 계약금입금이 된 후에 비로소 새로 이사갈 주택을 계약하는 것이 안전하다고 볼수 있습니다.

그런데, 질의자님의 사안을 검토해보면, 이미 들어갈 집이 있는 상태로 보이고, 만약 새로 들어갈 주택의 잔금일자가 확정된 상황에서, 현재 거주하는 전셋집도 제때 안빠지고, 동시에 새로 들어갈 집의 잔금을 치를 자금여력도 안되신다면 앞서 언급한대로 상당한 곤경에 처하실수도 있는 상황입니다.

우선, 최대한 부동산과 집주인등과 협조하여 만기일 혹은, 새로 들어가기로 하신 주택의 잔금일중 질의자님에게 유리한 일자에 새로운 임차인이 들어올수있도록 요청 및 노력하시는게 중요하고, 만약 이런 노력에도 불구하고 집이 잘 나가지 않아 집주인이 만기일이 되도록 보증금을 반환하지 않는 경우, 급한대로 우선 자금을 융통하셔서 이사를 하시고 난후 나중에 집주인으로부터 전세보증금을 반환받는 방법을 활용하실 수밖에 없습니다. 다만, 이사를 하시면서 전출을 하게되면, 대항력이 상실되기 때문에 대항력을 보존하기위해서는 전셋집이 소재한 관할법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하시어 등기부등본상에 임차권등기를 해 놓으시면 이사를 하시고 전출을 하셔도 대항력과 우선변제권이 보존되어 전세보증금을 보호받을수 있습니다. 대항력이란 한마디로 말해, ‘내 전세금 다 돌려줄때까지는 이집을 다른사람에게 넘겨줄수없다’는 임차인의 권한입니다.

임차권 등기명령을 신청하신후에는 집주인과 협의하여 새로운 임차인이 구해질 때 보증금을 반환받으시거나, 집주인이 보증금반환을 피일차일 미루거나 전세보증금을 주변시세에 비해 높게불러 보증금반환이 잘 이뤄지지 않는경우에는 부득이 집주인을 상대로 ‘전세금 반환청구소송’을 제기하시어 승소판결을 받으신후 집을 경매로 넘겨 보증금을 회수하시면 됩니다. 보증금에 대한 이자도 배상받을수 있는데, 보증금에 대한 이자는 질의자님께서 청구하고 있는 보증금반환소송에서 정해 주게되는데 통상 귀하의 임차계약 해지통지가 임대인에게 송달된날의 다음날부터 민법상의 연 5%, 그리고 소장이 송달된 날부터는 소송촉진법상의 연 20%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

종합하여 말씀드린다면, 최선의 방안은 새로운 임차인이 제때 들어오는 것이 중요하므로 부동산과 임대인과 잘 협조하시어 임차인을 제때 구하는 것이 좋고, 여의치 않을경우에는 이사일이 정해졌으므로, 이사를 하시되 대항력을 보존키 위해 반드시 ‘임차권등기명령’을 하셔야 하고, 향후 집주인이 보증금반환을 기한내에 하지 않는경우에는 전세보증금반환청구소송을 통해 법적으로 보증금을 회수하시면 됩니다.

다행히 전세금이 오르는 추세이고 매매거래는 활발하지 않지만 전세는 비교적 잘 나가는 편이니 새로 이사가는 집의 잔금마련만 무사히 된다는 것을 가정한다면, 현재의 전세보증금은 크게 문제되거나 손실을 볼것으로는 보이지 않으니, 부동산과 임대인과 잘 협조하셔서 임차인을 최대한 빨리 구하는 쪽으로 집중하시면 무난할듯합니다.