- [전원주택/땅이야기] 부동산과 유치권^^ 완존(?) 정리 [2]
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설춘환의 행복님
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2012.05.29 08:06
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안녕하세요 설춘환입니다
사실상 새로운 한주의 시작입니다
멋진 하루되세요
아래에서 경매에서 많이언급되는 유치권을 정리한 내용입니다
참조하세요^^
유 치 권
제320조 【유치권의 내용】 ⓵ 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
⓶ 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
Ⅰ. 유치권의 의의 및 쟁점
1. 유치권의 의의
⓵ 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권(피담보채권)을 가지는 경우, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치(인도거절)함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 「법정」담보물권이다.
⓶ 유치권은 목적물의 교환가치를 지배하지 않으며 따라서 우선변제권이 없다. 대신에 최강의 유치적 효력이 있다.
⓷ 단, 경매권은 있다. 그러나 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리는 없다.
⓸ 물권이므로 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 인도를 거절할 수 있다.(대판1975.2.10. 73다746)
⓹ 유치권은 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권 이므로 부동산을 유치하는 경우에도 등기가 필요 없다.
2. 유치권의 성질상 쟁점
⓵ 유치권에는 우선변제권이 없고, 따라서 물상대위가 인정되지 아니하므로 추급효가 없다.
⓶ 점유를 침탈당한 경우에는 점유보호청구권만이 인정된다. 유치권에 의한 물권적 청구권은 인정되지 아니한다.
Ⅱ. 유치권의 성립
1. 목적물 : 물건 또는 유가증권
⓵ 유치권의 객체인 물건에는 동산뿐만 아니라 부동산도 포함된다. 또한 물건의 일부에도 유치권은 성립한다.(대판 1968.3.5. 67다2786)
⓶ 유치의 목적물은 타인의 소유 물건이어야 한다.(타물권) 이때 그 타인은 채무자인 것이 보통이나, 제3자이어도 무방하다.
유치권은 타물권인 점에 비추어 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다. (대판 1993.3.26. 91다14116)
2. 목적물의 점유
(1) 점유
⓵ 유치권은 점유를 기초로 하는 것이므로 점유를 상실하면 유치권이 소멸한다. 따라서 유치권의 점유는 성립요건이자 존속요건이라 할 수 있다.
⓶ 이때 점유는 간접점유이어도 무방하다. 단, 유치권이 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 점에 비추어 본다면 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 유치권의 요건으로서의 점유라고 할 수 없다.
⓷ 채무자와의 공동점유는 무방하다. 점유를 상실하더라도 204조(점유권에 기한 점유회수청구권)에 의해 점유를 회수하면 유치권은 소멸되지 않은 것으로 된다.
『압류의 처분금지효에 저촉하여 취득한 유치권으로 경배절차의 매수인에게 대항 할 수 있는지 여부』
점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항 할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대판 2009.1.15. 2008다70763).
(2) 점유의 적법성
⓵ 점유개시가 적법한 점유이어야 한다.
불법행위로 인하여 점유를 취득한 경우에는 유치권이 인정되지 않는다. 따라서 타인의 물건을 훔치거나 횡령한 자, 사기‧강박에 의하여 점유하거나 적법한 권원 없이 점유하면서 물건 수리 등 비용을 들인 경우에 비용상환청구권은 별론이고 유치권은 인정될 수 없다.
⓶ 점유개시 후의 불법행위
1) 점유개시는 정당하였으나 그 후에 권원이 소멸한 경우에는 그 권원 소멸 후 비용을 들였더라도 비용 상환청구는 가능하나 원칙적으로 유치권은 인정되지 않는다.(통‧판)
2) 그러나 권원이 소멸하였음을 알지 못한 데 「중과실」이 없다면 유치권을 행사할 수 있다는 것이 판례(1966.6.7. 66다600)
3) 임차인이 임대차 종료 전에 비용을 지출하였고 이러한 비용상환청구권에 기하여 임대차 종료 후에 유치권을 행사하고 있던 중 지출한 비용은 적법한 점유 중에 지출한 것이므로 이 비용상환청구권을 담보하기 위해서도 유치권을 행사할 수 있다.(대판 1972.1.31. 71다241)
3. 변제기에 있는 채권의 존재
(1) 채권의 존재
⓵ 채권의 발생원인은 묻지 않는다. 따라서 계약뿐만 아니라 사무관리‧부당이득‧불법행위에 의한 것이라도 무방하다.
⓶ 유치권행사도중에 발생한 채권도 포함된다.
(2) 채권의 변제기가 도래하였을 것
⓵ 채권의 변제기 도래는 다른 담보물권의 경우에는 담보권 실행요건이나, 유치권의 경우에는 성립요건이다.
⓶ 유익비에서 법원이 기한을 허여하면 유치권은 부정된다.
4. 채권과 목적물 사이의 견련관계
(1) 제320조의 채권과 물건과의 견련성(목적물에 ‘관하여’ 생긴 채권)
⓵ 학설
1) 일원설: 채무자가 자기 채무를 이행하지 않고 물건의 반환을 구하는 것이 사회관념상 부당하다고 생각되는 경우에 채권과 물건 사이에 견련관계가 있다는 견해(김기선)와 채권이 목적물로부터 발생한 경우 또는 공평의 원칙상 이에 준하는 경우에만 견련관계를 인정할 수 있다는 견해(이영준) 등이 있다.
2) 이원적 기준설 = 광의설(통‧판)
⓶ 판례
제320조 제1항의 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라 함은, 위 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다(대판 2007.9.7. 2005다16942).
(2) 이원적 기준설에서 말하는 예
⓵ 채권이 목적물 자체로부터 생긴 경우
1) 목적물에 지출한 비용상환청구권
2) 목적물에 대한 수리비 채권
⓶ 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우
1) 매매계약이 무효, 취소된 경우 대금반환청구권 담보위해 목적물 유치권 행사가능(법률관계)
2) 우연히 서로 바꾸어 간 물건 상호 유치권 행사 가능(사실관계)
(3) 유치권 성립이 문제되는 사례의 구체적 검토
⓵ 임차인의 임차보증금 반환청구권 : 부정(대판 1976.5.11. 75다1305)
⓶ 임차인의 권리금 반환청구권 :부정(대판 1994.10.14. 93다62119)
⓷ 임차인의 부속물매수청구권 행사시 부속물매수대금 채권과 임차목적물의 반환의무 사이: 부속물매수청구권을 행사하는 경우에 「임차목적물 자체」에 대해 유치권이 성립할 수 있는가에 대해 이는 “임차물 자체에 관하여 발생한 채권이 아니라는 이유”로 통설은 부정하고 있다.
⓸ 이중 매매시 제1매수인이 매도인 등에 대해서 가지는 손해배상청구권으로 매매목적물을 유치할 수 있는지 여부 또는 임대인이 목적물을 처분함에 따라 목적물을 사용할 수 없게 된 임차인이 임대인데 대한 손해배상청구권을 근거로 목적물의 양수인에 대하여 유치권 주장: 부정(통설)
⓹ 임차인의 임대인에 대한 비용상환청구권으로 임차물을 유치: 긍정(대판 1975.4.22. 73다2010)
⓺ 도급계약에서 수급인의 도급인에 대한 「공사대금채권」과 이 채권의 「지연손해금채권」으로 완성물에 대하여 유치권행사 : 긍정(대판 1995.9.15. 95다16202, 대판 1976.9.28. 76다582)
⓻ 물건자체에 의하여 손해가 발생한 경우 그 손해배상청구권을 위하여 물건을 유치할 수 있다.
⓼ 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대판 1995.9.15. 95다16202,16219 등), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물을 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여는 유치권을 행사할 수 없고, 또한 공사 중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다.(대결 2008.5.30. 2007마98).
⓽계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)
5. 채권과 목적물의 점유와의 견련성은 불필요(통‧판)
6. 유치권배제 특약이 없을 것 : 유치권은 「임의규정」
Ⅲ. 유치권의 효력
1. 유치권자의 권리
(1) 목적물을 유치할 권리
⓵ ‘유치’한다는 의미는 목적물의 점유를 계속하여 인도를 거절한다는 뜻이다.
⓶ 유치권 행사의 상대방: 물권이므로 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 인도를 거절할 수 있다(대판 1975.2.10. 73다746). 따라서 유치권을 행사하는 도중에 유치물의 소유권이 제3자에게 양도된 경우에도 그 제3자에게 유치권을 행사할 수 있다(대판 1972.1.31.71다2414). 경매의 경우에는 다음과 같다.
민사집행법 제91조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”고 규정하고 있는 바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 「부동산상의 부담을 승계한다는 취지」로서 「인적채무까지 인수한다는 취지는 아니므로」, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때 까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 구 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대판 1996.8.23. 95다8713).
(2) 경매권과 우선변제권
⓵ 유치권자에게는 경매권(제 322조 1항)은 있으나 우선변제권은 없다.
1) 환가를 위한 경매 : 유치권에 기한 경매는 오로지 목적물을 현금화하여 금전으로 보관하기 위한 형식적 경매의 일종이므로 매각대금을 배당하는 절차는 존재하지 아니하며, 그 매각대금은 유치권자에게 교부된다.
2) 따라서 유치권자는 매득금을 소유자에게 반환할 채무와 자기의 피담보채권을 상계함으로써 「사실상」우선변제를 받는 것과 동일한 효과를 거둘 수 있다(통설).
⓶ 예외적으로 우선 변제적 효력이 있는 경우
제323조 【과실수취권】 ⓵ 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
⓶ 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
1) 간이변제충당의 경우(제322조 2항 1문)
2) 과실을 수취하여 다른 채권보다 피담보채권의 변제에 충당(제323조 1항 본문)
3) 채무자 파산시 유치권자가 파산재산에 대해 별제권을 갖는 경우(채무자회생및파산에관한법률 411조)
③ 간이변제충당 쟁점(322조 2항)
제322조 【경매, 간이변제충당】 ⓵ 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
⓶ 정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
1) 반드시 법원에 청구하고 감정인의 평가에 의하고, 청구 전에 채무자에게 통지해야 한다.
2) 간이변제허가결정이 있으면 유치권자는 직접 유치물의 소유권을 취득하고, 부동산의 경우에는 등기가 불필요하다(187조 적용). 차액은 반환해야 한다.
(3) 유치물 사용권
⓵ 원칙적으로 유치물을 사용할 수 없다. 다만 예외적으로 「채무자의 승낙에 의한 사용」이 가능하다(324조 2항).
• 보존을 위한 사용시는 승낙이 불필요.
(4) 비용상환청구권
제325조 【유치권자의 상환청구권】⓵유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
⓶ 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
2. 유치권자의 의무(질권에서 준용)
제324조 【유치권자의 선관의무】⓵ 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
⓶ 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다
(1) 선관주의의무
유치목적물에 대해 선관주의의무를 부담한다.
(2) 사용금지
⓵ 보존을 위한 사용은 승낙 없이도 가능하지만 이를 초과한 사용, 대여, 담보제공은 승낙 없이 하지 못한다(324조2항).
⓶ 이 때 승낙은 채무자가 하는 것이나 채무자와 유치목적물의 소유자가 다른 경우에는 소유자가 승낙권자라는 것이 통설
(3) 의무위반의 효과(324조3항)
⓵ 위의 의무를 위반하면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 이는 채무자로부터 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 행사할 수 있다.
⓶ 소멸청구권은 일종의 「형성권」이고, 즉시 유치권이 소멸한다.
③ 의무위반으로 즉시 유치권이 소멸되는 것이 아니고 반드시 채무자가 「소멸청구」를 하여야 한다.
Ⅳ. 유치권의 소멸
1. 유치권자체가 시효에 걸리는 일은 없고, 다만 피담보채권이 시효소멸하면 부종성에 의하여 유치권도 소멸한다(326조, 유치권행사가 채권에 대한 소멸시효중단사유는 아니다).
2. 채무자의 소멸청구(채권자의 의무 위반시)
3. 다른 담보의 제공시(327조)
『담보제공에 의한 유치권 소멸청구에 있어 담보의 상당성의 판단기준 및 그 소멸청구권자』
제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 ‘채권액 상당의 가치가 있는 담보’를 제공하면족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸청구의 의사표시를 할 수 있다(대판 2001.12.11. 2001다 59866).
4. 점유의 상실시(328조) : 점유회복의 소(204조)를 제기하여 점유를 회복하지 않는 한 점유상실시 유치권은 소멸한다. 단, 유치권자의 간접점유는 점유상실이 아니다.
부동산과 유치권
그중에서도 경매와 유치권은 아주 많은 관련이 있습니다
현장에서 유치권신고된 자와 위 내용들을 매치해서 정리하면 좋은 결과 있을듯^^
