4개월 연속 땅값이 꾸준히 오른다는 언론 뉴스를 보고 많은 분들이 땅 투자 문의를 하신다. 그래서 안전한 땅 투자를 위한 4가지 요건을 다시 한번 상기 시켜 드리려 한다. 내가 하라는 방법을 선택하신다면 땅 투자 실패 안 볼 터이다. 실패율 0%를 향함이다. 땅 투자 실패율 0%는 성공을 의미하지 않는가.
땅 사기 전에 '토지 이용'에 아주 예민해야 한다. 새만금, 기업도시, 혁신도시, 미니신도시, 신도시 등은 아주 좋은 말들이다. 이러한 큰 개발계획은 사람을 미치게 만든다. 허나, 이러한 큰 개발 앞에 장애물(규제)이 없으면 좋으련만 안 그런 경우도 왕왕 있으니 '토지이용'을 눈여겨 보시라. 토지이용이란, 도로가 있는가? 만약, 있다면 확장 또는 포장 도로를 만들 여건이 되는지를 따져야 한다는 것. 나 홀로 도로는 도로가 아니기 때문이다. 도로만 있으면 뭐하나. 활용도가 없다면 그건 유령도시의 유령도로이다. 내 땅의 활용도를 체크하는 게 토지이용이라고 요약하자. 그러니까, 각종 개발도 내가 사고자 하는 땅의 토지의 이용이 용이하지 않다면 말짱 도루목이 된다는 것이다. 토지이동(토지이용에 의해)을 자유롭게 할 수 있는 땅이 좋은 땅이다. 재산권 행사를 내가 원하는 언제어느 때라도 할 수 있는 그런 땅이 무난하다는 의미이다.
안전한 토지투자를 위한 4가지 조건을 제시하겠다.
1. 여유자금으로 소액투자를 강력히 권장하는 바이다. 투자금액은 최소로 하고, 투자기간은 최대(장기전)로 한다. 이건, 리스크 즉, 실패율을 줄이기 위한 최대한의 노력이다. 이쑤시개로 맞는 것보다 야구방망이로 맞으면 더 아프다는 것 아닌가. 충격이 크면 일어나기 힘들다. 재기 하기 힘들다. 많은 돈으로 땅을 사는 것이나 대출 받아서 토지투자 하는 행위는 자살행위이다. 미련스럽다. 스스로 무덤이나 함정을 파는 것이다. 대출이자 부담은, 은행대출을 받아온 사람이면 버겁다는 사실을 상세히 알 터. 투자액은 재산액의 3분의1 이나 4분의1 정도가 적정선으로 여겨진다. 무리하게 하면 차라리 난 투자를 말리고 싶다. 토지 투자자의 목적은 수익창출이다. 투자자 중 큰 돈을 무기삼아 움직이는 거부(巨富)는 별로 없다. 돈 많은 사람들은 본인이 직접 알아서 한다. 소액투자를 강력히 권유하고 싶다.
2. 여유 있는 시간을 가지고 움직여라.(4년이나 5년 이상- 왜? 총선과 대선, 지방선거는 4,5년에 한번씩 열린다. 그 때 정치입후보자들의 입을 주시하면, 개발공약 난발!! 그리고 국토이용변경을 5년 혹은 10년에 한번 씩 한다. 쉽게 용도가 변한다, 땅의)
여유가 싫다면 땅 투자 접어라. 강박관념에 사로잡힌 사람은 땅 투자하면 안 된다. 병 생긴다. 갑자기 오를 땅은 대한민국에 한 곳도 없다고 생각을 하라. 만약 그런 땅이 있다면 정치인처럼 힘 있는 자들이 가만히 지켜만 보겠는가. 땅은 길면 길수록 좋다. 긴 시간에 투자를 하는 생각은 올바른 토지투자의 지름길이다. 짧은 시간을 보고 단타투자를 생각한다면 다른 투자처, 타 상품을 물색하라. 단타를 보고 들어갔다면 아마 강박관념 때문에 일상생활도 불편할 것이다. 땅 투자에서는 '긴 장고(長考) 끝에 악수가 아닌, 호수(好手)'를 둘 수 있다. 땅 투자는, 땅은 골동품이라고 여겨라. 오래되면 오래 될 수록 가치가 크기 때문이다.
3. 투자하기 전에 물건지 체크하기. 개발이 중요. 매입코자 하는 물건지 소재 시청이나 군청의 담당 부서를 방문하라는 말이다. 읍면 사무소도 방문하라. 활용하라. 개발사항을 공무원을 통해 꼼꼼히 알아내라. 마치 수사관이 살인사건 전모를 캐듯. 전화로 문의하는 짓은 노우! 잡무에 바쁜 공무원이 개발사항을 체크해 주기 만무하다. 전화로 문의하면 공무원의 안일한 불친절 하나가 크게 와전돼 투자자가 큰 오판을 할 수도 있다. 가장 좋은 방법은 담당 부서 공무원과 식사를 간단히 하면서 가볍게 내 땅의 토지 이용을 묻는 거다. 도로를 통한 건축 여부를 묻는 것. 그리고 그 밖의 거대 계획을 구체적으로 묻는다. 공무원은 명함 주기와 식사 하기를 꺼린다. 그러기 때문에 접근은 장기적으로 해야 한다. 급하면 안 된다. 구면을, 고면을 만들 수 있는 노하우를 나름대로 채득하라. 지방의 분권화와 지자체의 힘이 커지면서 홍보에 열을 올리는 공무원이 없지 않아 있지만, 도시계획도나 예정도를 열람하라는 것이다. 구두보다는 서류나 도면을 통해 확인하라. 만약 이런 정도의 개발계획도 열람에 일부러 제동을 걸거나 딴지 거는 공무원이 있다면 그곳은 투자가치가 없다고 본다. 지역 개발에 관한 의지력이 미약하다고 여겨지기 때문이다. 자기가 근무하는 곳의 공무원이 자기 지역 개발을 싫어하는 공무원은 한 사람도 없다.
4. 시세 파악하기. 부동산은 정가가 없기 때문에 이 부분은 예민해야 한다. 그렇지 않고 대충 넘어가면 살인적인 폭리에 희생당할 수 있다. 이장이나 동네 구멍가게 주인, 터줏대감을 만나 시세 파악하면 좋겠다. 중개업소도 다니되, 인근서 좀 떨어진 곳도 빼놓지 말고 알아보라. 담합행위가 꼭 있어서다.
이러한 4가지만 잘 습득하고 들어간다면 실패 없다고 여겨진다. |
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