부동산

주택경기 침체 원인과 대책은?

1.단순 인구문제도 아니다.

1-2인가구가 증가로 소형원룸. 오피스텔 신축이

수십만가구나 건설되고 공급되고 있다. 단독주택 2채~ 4채 헐고 19세대의

원룸건설 임대사업 하는곳이 전철역 근처 수두룩하다.

임대를 놓기위한 빈 원룸이 너무 많다는것이다.

2. dti 금융규제 문제도 아니다.

금융권의 통계는 구입가격의 30% 넘게

융자내는님들이 드물다고 한다. 많이 융자 내는님들의 특징은 사업자금

이다. 빚내어 집사라는 말은 먹혀 들지 않을것이고 가게부채만 증가할것이다.

3. 소득대비주택가격이 높아서 거래가 없는것도 아니다.

지금 미분양 주택 전국적으로 할인분양 하고있다 적게는 5천만원 1억원 2억원 식 할인분양 하는곳도 많다.기존의 집값도 최고점 대비 30%이상 하락하였다. G7선진국과 비교해도 대한민국 주택가격은 높은편이 아니라는 조사결과가 발표되었다.

4. 주택시장의 현실은 어떻고 문제점은 무엇인가?

가, 재고주택은 쌓이는데 서민들이 찿는 전셋집은 모자란다.

지금 전국적으로 6만3천세대의 미분양과. 이중 준공후 미분양이 약 2만세대가 있다. 특징은 준공후 미분양 세대의 면적규모가 거의다 40-50 60평대이다. 세대분가로 세대원 숫자가 줄어서 대형평형이 팔리지 않는것도 이유가 아니다. 우리 국민들 품질 좋은주택. 대형평형 선호하는 현상은 변함이 없다 그럼 이유는 무엇인가?

나. 주거이전에 따른 부대비용이 소득대비 너무과중하다.

20평-30평대 거주하는님들이 좀 큰평형으로 이전해주어야 순환매매가 되는데 전혀 그렇치 않는 이유가 있다. 주택구입시 취득세가 실거래가액의 4.6%이다. 그리고 고가 아파트일수록 재산세 누진세율로 곱하여 매년

수십%인상하기 때문에 살고있는 주택에 소득이 발생하지 않음에도 보유세 부담이 너무 과중하다는것이다. 그리고 6억원에 지방토지 소유분까지합하여 9억원을 초과하면 종합부동산세..(이 세금도누진세율.)과 의료보험료 추가 부담이 과중하게 부과 하고 있기 때문이다. 모두가 꺼리고 있다.

한마디로 말하면 주택이전에 따른 취득세.이사비용. 중개수수료.약간의 인테리어비용 등을 합하면 적게는 3천만원에서 6천만원 정도의 부대비용이 소요되고

고가주택일수록 누진세율로 부과되는 재산세가 부담이 되어 이전을 꺼리고 있는것이다..

다. 주택임대사업자들에게 혜택이 없고 불리한 세제가 걸림돌이다.

가수요 억제정책이 그대로 존속되고 실수요자 위주의 주택공급 정책을

고치지 않아 전셋집 공급이 안되는 문제점도 해결하지 못하고있다.

노무현정권 시절 투기꾼잡는 다는 핑계로 만든 세금폭탄 정책이그대로

유지하다보니 가수요(투자수요)가 줄어들어 시중에전세집 공급이 안되고 있어 전세가격 폭등과 전셋집 공급이 모자라는 현실을 맞이 하고있다.

내집이 있는님들 보다 무주택자가 오히려 피해를 보고있는 정책을 유지하고있다.

라. 다주택자가 전셋집 공급자임에도 이들에게 혜택이라고는 사업자 등록을 하여야 하고 5년이상 임대조건으로 종부세 유예, 재산세 감면 25-50%가 있는데 도시계획세 등이 불포함되어 실질 감면 효과는 10%정도이고

장기보유로 인한 물가상승 반영률도 1주택자는 80%인데 다주택자는 30%만 적용 하고있으므로 불공정한 제도로 주택임대사업으로 수익내기가 힘들어 가수요자가 시장에 진입하지 못하고있다.

마. 가수요에대한 세금중과 정책이  살아 있어 투자수요가 발생하기가 어렵다.

아직도 다주택자 양도세 중과 제도 66%가 법이 살아있고

전세임대하면전세 보증금 은 국제회계법상 돌려주어야 하는채무로 분류하는것이 상식임에도 우리는 이 보증금자체를 소득으로 보고소득세 부과를

시작하였다. 이런 실정이니 가수요도 시장에 진입하지 못하도록 세금폭탄 정책을 유지하고있어니 실수요자 위주의 시장 정책이 변화 하지 않고 있다. 결국 실수요자 만의 시장은 활성화가 어렵다. 주택거래가 활성화는 기대하면 안된다.

5. 주택경기 침체 해소할려면

<주택에 대한 세금폭탄 정책부터 철페 조정하여야 한다.>

<주택이 무엇인가 국민의 의.식.주 3대 기본권리이다.

살고있는 주택에 소득이 발생하지 않는데 비하여 보유세 부담이 너무 크다는것이 거래가 없고, 순환매매가 안되는 주된 이유이다.그리고 주택임대사업자들의 가수요가 없는것은 세금이 너무많아 수익이 발생할수 없다는것이다

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*취득세 현재 4.6% 실거래가액 기준을 2%수준으로 하향 조정 필요

*재산세 누진세율 구조를 고가.저가 주택 동일세율 구조로 변경

하고 년간 인상한도를 전년도 50% 범위내에서 년간 3% 이내로 한정

* 종부세는 철페하여야 한다

* 주택임대사업자는 임대중인 주택에 대하여는 의료보험료 산정시 제외

* 전세보증금에 대한 소득세 부과는 철페하여야 전셋집공급이 원활히

되고 전셋집이 월세주택으로 전환되지 않어서민에게 유리한 임대

주택 공급이 될수있다.

* 선진국의 예시는 어떤가?:

   미국의 팰리포니아주는 재산세는 고가주택. 저가주택 동일세율이다.

  옆나라일본의 양도세율이 20%이고 영국은세입자가 살고있는임대주택이 재산세를

  내고 있다. 그들이 왜그렇게 하나를 살펴보면 간단하다. 시중에 월세주택공급이 많아지도록 유도한 정책인데 우리는 다주택자들을 투기군으로 몰아부친것 차제가 틀려먹은것이다

*주택임대사업자 장기 보유시(5년이상 임대조건) 물가상승율 년간

  8%식 인정해주어야 한다.(최고 80%인정)

* 양도세 일반세율도 6- 38%까지를 최고세율을 옆나라 일본처럼

20% 하향조정 하여야 투자가가 시장에 진입할수 있다.