부동산

전세보증금을 보호 받기 위한 제도로 전세권설정등기와 확정일자 제도가 있는데 두 제도의 차이점은?

확정일자제도는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및
주택을 인도받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로하고 전세권설정 등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다.

1)확정일자제도는 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속 간편한 절차이나 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하다.

2)전세계약기간이 만료된 경우에 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있으며 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만 전세권설정등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받는다.

3)확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선 배당을 받을 수 없다.
(아파트는 건물만에 설정된 저당권이라도 대지권의 낙찰대금에서도 배당을 받을 수 있다).

확정일자란 무엇이고 어디에서 하는것인가?
1)확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다.
2)확정일자인은 최우선변제를 받을 수 있으며 담보권등기와 동일한 효력을 가지며, 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서를 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.
3)수수료는 1건당 600원으로 전입신고와 동시에 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 부여받는 것이 효율적이다.