부동산

<주택시장의 현실은 어떻고 문제점은 무엇인가?

정말 개선 방향은 없는가?>

가, 재고주택은 쌓이는데 서민들이 찿는 전셋집은 모자란다.
지금 전국적으로 6만3천세대의 미분양과. 이중 준공후 미분양이 약 2만세대가 있다. 특징은 준공후 미분양 세대의 면적규모가 거의다 40-50 --60평대이다. 세대분가로 세대원 숫자가 줄어서 대형평형이 팔리지 않는것도 이유가 아니다. 우리 국민들 품질 좋은주택. 대형평형 선호하는 현상은 변함이 없다 그럼 이유는 무엇인가

나. 주거이전에 따른 부대비용이 소득대비 너무과중하다.
20평-30평대 거주하는님들이 좀 큰평형으로 이전해주어야 순환매매가 되는데 전혀 그렇치 않는 이유가 있다. 주택구입시 취득세가 실거래가액의 4.6%이다. 그리고 고가 아파트일수록 재산세 누진세율로 곱하여 매년수십%인상하기 때문에 살고있는 주택에 소득이 발생하지 않음에도 보유세 부담이 너무 과중하다는것이다. 그리고 6억원에 지방토지 소유분까지합하여 9억원을 초과하면 종합부동산세..(이 세금도누진세율.)과 의료보험료 추가 부담이 과중하게 부과 하고 있기 때문이다. 모두가 꺼리고 있다.

 한마디로 말하면 주택이전에 따른 취득세.이사비용. 중개수수료.약간의 인테리어비용 등을 합하면 적게는 3천만원에서 6천만원 정도의 부대비용이 소요되고
고가주택일수록 누진세율로 부과되는 재산세가 부담이 되어 이전을 꺼리고 있는것이다..

 다. 주택임대사업자들에게 혜택이 없고 불리한 세제가 걸림돌이다.
가수요 억제정책이 그대로 존속되고 실수요자 위주의 주택공급 정책을
고치지 않아 전셋집 공급이 안되는 문제점도 해결하지 못하고있다.
노무현정권 시절 투기꾼잡는 다는 핑계로 만든 세금폭탄 정책이그대로
유지하다보니 가수요(투자수요)가 줄어들어 시중에전세집 공급이 안되고 있어 전세가격 폭등과 전셋집 공급이 모자라는 현실을 맞이 하고있다.
내집이 있는님들 보다 무주택자가 오히려 피해를 보고있는 정책을 유지하고있다.
내집 마련이 짐이 되지 않게 해주어야 한다.

라. 다주택자가 전셋집 공급자임에도
이들에게 혜택이라고는 사업자 등록을 하여야 하고 5년이상 임대조건으로 종부세 유예, 재산세 감면 25-50%가 있는데 도시계획세 등이 불포함되어 실질 감면 효과는 10%정도이고
장기보유로 인한 물가상승 반영률도 1주택자는 80%인데 다주택자는 30%만 적용 하고있으므로 불공정한 제도로 주택임대사업으로 수익내기가 힘들어 가수요자가 시장에 진입하지 못하고있다. 불공정한 물가상승율 적용 고쳐야 한다

마. 가수요에대한 세금중과 정책이 살아 있어 투자수요가 발생하기가 어렵다.
아직도 다주택자 양도세 중과 제도 66%가 법이 살아있고
전세임대하면전세 보증금 은 국제회계법상 돌려주어야 하는채무로 분류하는것이 상식임에도 우리는 이 보증금자체를 소득으로 보고소득세 부과를 시작하였다. 이런 실정이니 가수요도 시장에 진입하지 못하도록 세금폭탄 정책을 유지하고있어니 실수요자 위주의 시장 정책이 변화 하지 않고 있다. 결국 실수요자 만의 시장은 활성화가 어렵다. 주택거래가 활성화는 기대하면 안된다.

주택경기 침체 해소할려면 주택에 달아놓은 세금폭탄 규제를 풀어야 한다.
소탐대실이디 거래가 없어니 오히려 세금이 덜걷히고 있는것 통계로 알수 있는것 아닌가?
주택은 국민이살아 가는 주거공간 기본권리인데 정부가 자가구입이던 임대이던 공급이 많아지도록 개선하여 도와 주어야 하는데 세금걷는 도구로 만들어 버린것이 패착이다
미국의 주택에 대한 조세제도를 연구하면 기본이 정부가 임대이던 자가이던 구입할수 있도록 도와주는 조세정책을 사용하고있다.

라. 개선방안은 ?
<주택에 대한 세금폭탄 정책부터 철페 조정하여야 한다.>
살고있는 주택에 소득이 발생하지 않는데 비하여 보유세 부담이 너무 크다는것이 거래가 없고, 순환매매가 안되는 주된 이유이다.그리고 주택임대사업자들의 가수요가 없는것은 세금이 너무많아 수익이 발생할수 없다는것이다
*취득세 현재 4.6% 실거래가액 기준을 2%수준으로 하향 조정 필요
*재산세 누진세율 구조를 고가.저가 주택 동일세율 구조로 변경
하고 년간 인상한도를 전년도 50% 범위내에서 년간 3% 이내로 한정
* 종부세는 철페하여야 한다 6억윈이라는 잣대로 부자서민 편갈로 놓은것 부터 잘못된 인식이다. 누가 6억원이상에 주택에 살라고 하였나 하는식의 소급적용 세금폭탄정책이다.
* 주택임대사업자는 임대중인 주택에 대하여는 의료보험료 산정시 제외
정부를 대신하여 전세집 공급자를 우대는 켜녕 각종 부담금 세금으로 다스리는것 부터 잘못된것이다. (미국.일본은 무한정 민감자본이 임대시장에 진입하기 좋게 양도세등을 20-15% 정해놓어니 시중에 하시라도 입주할수 있는 월세주택 빈집이 쌓여 있다.그리고 월세가격도 하락하고있다. 경쟁적인 체제이기 때문이다.

* 전세보증금에 대한 소득세 부과는 철페하여야 전셋집공급이 원활히
되고 전셋집이 월세주택으로 전환되지 않어서민에게 유리한 임대
주택 공급이 될수있다. 보증금에 대한 소득세 부과는 서민을 위하여 바람직하지 않다.
*노무현정권시절 철페한것인데 다시 되살려 오히려 서민에게 피해를 주고잇다.

* 선진국의 예시는 어떤가?: 
 미국의 팰리포니아주는 재산세는 고가주택. 저가주택 동일세율이다.
옆나라일본의 양도세율이 20%이고 영국은세입자가 살고있는임대주택이 재산세를
내고 있다. 그들이 왜  그렇게 하나를 살펴보면 간단하다.
 
시중에 월세주택공급이 많아지도록 민간자본 유치를  유도한 정책인데
우리는 다주택자들을 투기군으로 몰아부친것 자체가
부자 혼내주어 인기얻겠다는 정치적 술수를 동원한것이 패작이다.
부자 .서민 편갈라 정치적 이득을 얻는다는 좌익정권의 산물이다.

*주택임대사업자 장기 보유시(5년이상 임대조건) 물가상승율 년간
8%식 인정해주어야 한다.(최고 80%인정)

* 양도세 일반세율도 6- 38%까지를 최고세율을 옆나라 일본처럼
사업자는 10년이상 임대시 양도세율 20% 하향조정 하여야 장기 투자가가 시장에 진입할수 있다.
* 전세보증금은 국제회계법상 돌려주어야 하는채무임에도 우리는 소득으로 간주하여
간주소득세라는 이상한 단어를 사용하면서 세금을걷어니 시중에 전세집이 나올리 없다
이런 엉터리 조세제도를 철페 하여야 한다.

참고 사항 (퍼온글) 제대로 읽어보면

미국은 국민이 주택의 소유 임대에 정부가 세제면에서 세
직간접적으로 도와 주고있는데 비하여 우리는 주택만 소유하면 부자로 인정하여
 완전 세금걷는 도구로 사용하고 국민들에게 내집마련 .임대주택얻는데

도움은 커녕 미국과 비교하면 세금으로 고통를 주는 실정이다.

미국과 한국의 보유세 제도 비교

단일 세율 시스템= 같은 지역 내에서는 단일 세율을 적용한다. 집값이 싸더다고 낮은 세율을 적용하거나 집값이 비싸다고 높은 세율을 적용하는 경우는 없다. 예를 들어 10만 달러짜리 집을 가지고 있고 세율이 1.5%라면 1500달러만 세금으로 내면 되는 것이고 100만 달러짜리 집을 가지고 있다면 그 열 배인 1만5000달러를 세금으로 내면 되는 것이다. 세금은 자신이 사는 고장을 유지 발전시키기 위한 재원이므로 모두가 내야 한다는 인식이 있기 때문이다.대한민국은 어림없다. 누진세율이다. 가격대비 0.3-2%까지 누진적 구조로 세금을 걷고 있고 매년 수십%인상하고 있다.

과표의 적용 방식= 세율만 보면 우리나라 종부세율은 그다지 높은 것이 아닐 수도 있다. 그러나 과표의 적용은 서로 다르다. 한국은 정부에서 일괄적으로 정하는 기준 시가를 근거로 하지만 캘리포니아에선 최초 매입가를 기준으로 과표를 계산한다. 같은 동네에 있는 같은 면적의 주택이라도 매입 시기가 다르면 재산세가 다르다.
비슷한 재산에 대해 재산세가 다르게 나오는 것이 정당하냐고 생각할지 모르지만 다른 시각에서 보면 이 방이 훨씬 합리적이다. 왜냐하면 주택을 구입할 당시 자신이 향후 부담해야 할 재산세의 규모를 미리 알 수 있기 때문이다. 그래야 본인이 재산세를 부담할 능력이 되는지도 고려해 주택 구입 여부를 결정할 수 있다. 담세 능력과 상관없이 정부가 일방적으로 정해 주는 액수를 그대로 내야 하는 방식이 그들의 눈에는 비합리적으로 보일 것이다.
미국에서는 집값이 급등했다고 해서 재산세도 따라서 갑자기 늘어나는 일은 없다. 집값이 올랐다고 해도 집을 팔기 전까지는 미실현 소득이므로 과세의 근거로 삼을 수 없고 과세가 된다고 해도 그것은 양도소득세를 통해 징수돼야 하는 것이기 때문이다.

소득공제가 되는 재산세= 미국에서는 매년 초 전년도 소득에 대해 신고하고 세금을 정산한다. 한국으로 말하면 종합소득세 신고 제도다. 근로소득뿐만 아니라 이자나 배당 등 자본소득도 모두 같이 보고한다. 이때 전년도에 낸 재산세와 집과 관련돼 낸 금융비용에 대해서는 소득에서 공제해 준다.이 때문에 미국에서는 세금을 돌려받기 위해서 집을 사는 사람도 많다. 그러면 미국 정부는 왜 세금공제를 해줄까. 미국에서도 세금은 공공의 이익을 위해 쓰이기 때문에 다른 경비보다 우선적으로 지출돼야 한다고 생각한다. 그런데 10만 달러 연봉인 사람이 재산세나 집 구입에 따른 이자 등을 합해 2만 달러를 냈다고 하면 이 사람은 2만 달러를 만져보지도 못하고 지출한 것이다. 그러므로 소득은 10만 달러가 아니라 2만 달러를 제외한 8만 달러가 돼야 한다는 것이다. 한국처럼 10만 달러에 대한 소득세는 모두 내고 재산세 등으로 2만 달러를 또 내야 하는 것은 이중과세라는 것이 미국의 과세 이론이다.

 낮은 양도소득세율= 미국은 보유세율이 높은 대신에 양도세율이 낮다. 지난 5년 동안 2년 이상 실거주했다면 부부 합산해 50만 달러(약 6억 원)까지의 양도 차익에 대해 감면해 준다. 5년 보유할 필요는 없고 2년 거주 조건만 채우면 된다.

그러면 집이 두 채 이상 있는 경우는 어떨까. 이때에도 자신이 살고 있는 주거용 집은 1가구 1주택자와 같이 50만 달러까지 양도세를 감면해 준다. 다만 주거용이 아닌 투자용 집에 대해서는 양도소득세를 내게 되는데 이때는 그 세율이 15%에 불과하다. 더욱이 연소득이 5만2000달러(약 6000만 원)이하의 저소득자의 경우에는 세율이 5%까지 낮아진다.만약에 양도세를 당장 내기 어렵다면 양도세 유예 신청을 할 수도 있다. 지금보다 더 비싼 집을 사는 경우 양도세를 유예 받게 되는데, 이는 양도세를 무리하게 낼 경우 현재 사는 집보다 싼 집으로 이사를 가야 한다는 문제점을 해결하기 위해서다.

양도세 유예 제도는 집값이 내릴 경우에 대한 대비책도 된다. 만약 50만 달러에 산 집 A가 100만 달러가 됐다고 가정하자. 이때 양도 차익은 50만 달러다. 이때 A집을 팔고 같은 가격대인 B집을 샀다고 할 때 우리나라의 경우 50만 달러에 대한 세금을 모두 내야 한다. 그러나 B집이 50만 달러로 집값이 떨어졌다고 할 때 우리나라에서는 기존에 납부한 양도소득세를 돌려주지 않는다. 이에 반해 양도세 유예 제도가 있는 미국의 경우 양도소득 자체가 없어지므로 (50만 달러쭭100만 달러쭭50만 달러) 세금을 내지 않아도 되는 것이다.

낮은 취득·등록세율= 미국은 취득세나 등록세라는 것이 거의 없는 수준이다. 이렇기 때문에 한 집을 취득해 보유하고 매각할 때까지의 세금을 모두 따지면 한국이 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서 세금 부담이 제일 높은 것이다.세법은 그 나라의 실정에 맞춰 진화해 나가는 것이다. 그럼에도 불구하고 그 세법에 깔려 있는 철학이나 합리성에 대해서는 우리 모두 생각해 보아야 한다. 앞에서 소개한 미국의 부동산 세제와 비교할 때 한국의 세제 특히 종부세는 수정될 부분이 많다. 단일 세율 적용, 지방세로의 전환, 과표의 적용 방식이나 보유세의 소득공제 실시 등 검토해 볼만한 점이 있다.
그러나 무엇보다도 다시 검토돼야 할 것은 세금의 성격이다. 종부세는 세금의 기본 원리인 ‘갹출의 성격’보다는 ‘징벌적 성격’이 강하다. “누가 6억 원 이상짜리 주택을 가지고 있으라고 했나?”라는 것이 종부세 탄생 배경인 것이다. 그렇기 때문에 종부세를 만들었던 고위 공직자 입에서 “강남의 보유세가 비싸면 팔고 분당으로 가면 될 것 아니냐?”라는 말이 나오는 것은 자연스러운 일이었다.그러나 6억 원 이하 주택을 보유하면 성실한 실수요자이고, 6억 원보다 비싼 주택을 보유하면 징벌을 받아야 할 투기꾼이라는 이분법에는 논리적 근거가 없다.조사 기관에 따라 다소 차이는 있지만 종부세 완화에 반대하는 의견이 상대적으로 많은 것으로 조사되고 있다. 표면적으로만 보면 국민의 상당수가 반대하는 종부세 완화를 소수의 수혜자를 위해 정부가 밀어붙이는 모양새가 되고 있다.그러나 역설적으로 바로 이것이 종부세가 없어져야 할 이유인 것이다. 앞서 지적한 대로 세제상의 많은 문제를 안고 있기도 하지만 종부세는 국민 사이에 계층 간, 지역 간 갈등을 조장하는 수단이 되고 있기 때문이다.
경제적 논리가 아닌 정치적인 필요에 의해 만들어진 종부세는 재산세와 통폐합해 단일 세제 시스템으로 만들어야 한다. 기존 재산세에서도 비싼 집을 가진 사람은 세금을 많이 내고, 싼 집을 가진 사람은 적게 내고 있다. 그것이 6억 원이든 9억 원이든 불필요한 가상의 선을 그어 이쪽과 저쪽 간에 갈등을 유발하는 제도는 그 자체만으로도 문제인 것이다.
출처: 아기곰동호회 아기곰의 글 펌글

글쓴이 아기곰 프로필
미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.

*개선 효과는

1, 국민 불만인 주택거래 활성화 될수 있다.
- 하우스 푸어 수십만명이 집팔고 융자를 갚을수 있다.
- 실수요자. 가수요(투자수요)가 한꺼번에 시장에 진입할수 있다
- 물가상승율 만큼 주택 가격도 인상된다.
- 주택거래가 많아지고 건설이 많아지면 오히려 세금더 더 많이걷을수 있다.
- 주택건설 침체기가 벗아나면 오히려 일자리도 많아지고
 경기 부양 효과도 훨씬 좋은효과를 걷을수있다.