부동산

안녕하세요 설춘환입니다

상큼한 한주 되시길 바랍니다

최근 경매시장에 대한 관심이 서서히 증가하고 있습니다

오늘자 매경등

깡통경매물건 출현^^

과연

앞으로는 어떻게 될까요?

업다운의 경험칙을 생각해보시길^^

경매에서

매각의 조건이 있습니다

집행법원이 부동산을 매각하여 매수인에게 소유권이전을 하게 하는데 있어서 지켜야 할 조건, 즉 매수인에게 취득시키는 조건이다

통상의 매매는 양 당사자의 임의적인 흥정에 따라 자유롭게 그 가격등의 변동등이 있을 수 있으나, 경매는 획일적으로 그 매각조건을 정하였다.

먼저 오늘은 법정매각조건의 내용을 알아봅니다

① 매각이익의 존재

집행채권자에게 매각의 실익이 있지 않으면 매각하지 못한다. 즉 잉여주의 의거하여 낙찰대금에서 집행비용, 우선배당금을 제외하고 집행채권자에게 일부라도 배당이 되어야만 한다.

잉여주의

② 최저매각가격미만의 매각불허

이해관계인의 합의로도 변경불가능

최소한 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰표를 작성하여야 한다.

③ 매수인의 자격

집행채무자는 매수인 자격이 없다.

④ 매수신고인의 의무

매수보증으로 보증금을 집행관에게 납부하여야 한다

⑤ 매수인의 대금지급의무와 그 지급시기

⑥ 매수인의 소유권 취득시기

⑦ 매수인이 인도청구를 할 수 있는 시기

⑧ 부동산 위의 담보권, 용익권의 소멸, 인수

소제주의와 인수주의

소제주의란 매각 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 것을 말하고, 원칙적으로 말소기준권리(근저당권, 가압류, 담보가등기, 개시결정) 이후의 권리들은 낙찰로 모두 말소된다.

반면, 인수주의란 매수인이 매각대금을 모두 완납하였음에도 추가로 부담하여야 하는 권리가 있음을 말하는 것이다.

여기서 잠깐 - 그리고 잉여주의란 매각 부동산의 매각대금으로 그 우선부담과 경매비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고, 집행채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 때에는 경매를 허용하지 않는다는 원칙을 말한다.

아울러, 용익권(전세권, 지상권, 지역권 및 등기된 임차권)은 (근)저당권, (가)압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되나, 이에 대항할 수 있는 경우에는 소멸할 까닭이 없으므로 매수인에게 인수된다,

다만, 선순위 전세권자일 경우 배당요구를 한 경우에 소멸하는 것으로 규정하고 있다. 또한 담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권에 대하여는 인수주의를 취한다(실무례에서는 유치권 주장부분이 경매를 지연시키거나 낙찰대금을 저하시키는 원인으로 작용하고 있다).

그리고 가압류등기는 매각으로 항상 소멸하고(그러나 전소유자에 대한 가압류등기 중 일부는 말소되지 않음을 유념하여야 한다) 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분등기는 매각에도 불구하고 낙찰자가 인수하게 된다.

이상으로 경매의 매각의 조건을 일부 알아보았습니다

어렵지 않죠

화이팅^^