부동산

경매고수 신모씨는 2007년 2월 지인 3명과 공동으로 서울 한남동의 대지 지분 100평을 낙찰받았다.(사건번호 2004타경27989)

이 물건의 노린 것은 땅 위에 지하3층-지상5층짜리 상가가 있어서였다. 상가가 깔고 앉은 땅은 모두 457평. 이중 100평이 경매로 나오자 상가건물을 구분 소유한 이들에게 땅을 비싸게 팔거나 지료 수입을 올릴 수 있을 것으로 판단해 과감히 매입했다.

상가 위치는 좋은 편이었다.순천향대학병원 남동측의 상업용 건물 밀집지역인데다 3면이 도로와 접하고 있어 지나다니는 사람도 많았다.

당시만 해도 특수물건의 경쟁률이 요즘 보다 낮았던 터라 감정가격(24억8602만원)의 36 %인 8억9496만원에 단독으로 낙찰받을 수 있었다. 최저응찰가격은 8억1000만원대였지만 경쟁자가 있을 수 있다고 판단해 8000만원을 더 얹었다.

1심 판결이 날 때까지만 해도 모든 과정이 순조로웠다. 상가 소유자는 모두 33명. 1심 법원은 신씨 등이 상가소유주들에게 월 1200만원의 지료를 받을 권리가 있다고 판단했다.

법원은 경매로 땅을 취득한 신씨 등은 토지만의 공유자로, 상가소유주들은 토지공유자이자 집합건물(상가)의 구분소유자로 규정했다. 따라서 상가 소유자들은 구분건물을 소유하기 위해 신씨 등이 소유한 지분 전부를 점유사용하면서 사용료 상당의 손해를 신씨 등에게 끼치고 있다고 봤다.

그러나 2010년 11월 2심법원에서 청천벽력 같은 판단이 내려졌다. 통상 토지 지분을 적법하게 취득하면 건물 소유자에게 부당이득을 청구할 수있다. 지상건물이 집합 건물이라고 해서 예외는 아니었다.

그러나 2심법원은 지료 청구를 기각해 버렸다. 상가소유자들이 적법하게 상가를 분양받은 만큼 토지 공유 지분의 비율에 관계없이 대지 전부를 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 있다고 본 것.

실무 관행과 완전히 따른 판단이 내려지면서 신씨 등은 거액을 주고 땅을 샀지만 지료 한푼 못받을 처지가 됐다. 이 판결 이후 집합건물의 대지 지분 투자에 대한 경계령이 내려졌다. 비록 하급심이긴 하지만 지료 청구를 부정하는 판결이 처음 나왔기 때문이다.

그러나 지난 5월24일 대법원이 신씨 등이 지료를 받을 수 있다고 최종 판단하면서 길고 길었던 지료 분쟁이 일단락됐다.

대법원은 "토지 지분을 경매절차에서 취득했음에도  그 대지에 대한 사용 수익을 전혀 하지 못하고 있는 원로들로서는 이 사건 토지를 배타적으로 점유 사용하고 있는 피고들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수있다고 봐야한다"고 판시했다.

1년반동안 속이 까맣게 타들어갔던 신씨 등은 비로소 안도의 한숨을 내쉴 수있었다. 하마터면 9억원에 가까운 거금을 투자해 놓고 지료 한푼 못받으면서 건물이 철거되기만을 하염없이 거다려야 하는 신세가 될 뻔했기 때문이다. 

신씨 등을 대리한  경매전문 변호사의 설명은 이렇다. “과거의 대법원 판례는 건물 소유자들(구분소유자들)끼리 지료 다툼이 있을 때 지료 청구를 할 수없다고 봤다. 고등법원은 이런 대법원 기존 판결들을 오해했다. 이번 사안은 건물 소유자들끼리 분쟁이 아니라 토지만 소유한 사람과 토지+건물을 소유한 사람간의 분쟁이다. 그럼에도 고등법원은 건물소유자들끼리의 분쟁에 관한 편례를 이 케이스에 잘못적용했다. 고등법원의 잘못된 판결을 대법원이 바로 잡은 사안이다”

고등법원의 잘못된 판단 때문에 1년 6개월간 지옥같은 생활을 한 신모씨. 그러나 열매는 담콤하다. 연간 지료수입이 1억4000원(연 수익률 15%)에 달한다. 강남 중소형빌딩 수익률이 4%전후에 불과한 점을 감안하면 괜찮은 투자라고 볼 수있다. 다만 여기까지 오는데 5년반 정도의 시간이 걸리고 마음 고생도 심했다.

구체적인 판례가 궁금하면 대법원 사이트에 들어가보면 된다. 대법원 판례속보에 중요판결로 올라와 있다.(사건번호 2010다108210)

    행복한 부자를 꿈꾸는 사람들         - 고수께 길을 물었더니 -