부동산

작년에 경매에 입문한 S씨.

경매 내공은 깊지 않았지만 마수걸이 경매에서 초대박을 터트린 케이스다.

투자금액 79만원으로 매월 190만원을 월세로 받고 있다.

그가 정한 투자 방향은 크게 두가지다. 상대적으로 취약한 권리분석의 경우 주변 고수들의 도움을 받기로 했다. 같이 대학원에 다니는 원우들 중에는 경매 고수들이 더러 있었다. 이들과 친분을 두텁게 하기 위해 경매 동아리 활동을 열심히 하고, 경매 수업을 들었다.

물건은 일산신도시 일대 상가로 제한했다. 부모님이 일산에서 장사를 오래 한터라 일산 상가 시장 분석에는 자신이 있었다. 부모님 일을 도우면서 상가를 보는 눈이 생겼다.

그러다가 작년 9월15일 낙찰에 성공한 물건이 마두동 806번지  강촌마을의 139㎡ 단지내 상가다. 감정가격 4억4000만원짜리 2층 7호 상가는 두 번 유찰돼 2억1560만원까지 떨어져 있었다. 권리분석상 유일하게 확인해야 할 점은 유치권 신고였다. 4억원에 육박하는 유치권 신고가 들어와 있었다. 그러나 주변지인들의 자문및 경매신청채권자와의 통화결과 별 문제가 되지 않을 것으로 판단했다. 경매신청 채권자인 우리AMC가 유치권권리배제신청서를 제출한 데다 허위 유치권이라는 증거를 가지고 있었다.

현황조사서 상 보증금 7000만원에 308만원의 세입자가 들어와 있었다. 10%를 훌쩍 넘는 높은 수익률이 기대되는 짭짤한 물건인 셈이다. 그럼에도 이날 입찰에는 S씨 혼자 밖에 들어오지 않았다. 경매에 부쳐지는 상가의 경우 누군가가 고의로 월세를 부풀려 놓은 경우가 많아 진짜 월세를 얼마나 받을 수있는 지 꼼꼼히 체크해야 한다. 다른 경매인들은 월세가 허위일 가능성이 높다고 생각해 들어오지 않은 것으로 보인다고 주변 지인들은 분석했다.

S씨는 최저가보다 2000여만원 더 써내 2억3879만원(감정가격의 54%)에 낙찰받았다. S씨는 입찰 전 월세가 진짜라는 것을 확인했다. 이 상가는 바로 옆 8호상가와 함께 유명 한방병원이 임차하고 있었다. S씨가 낙찰받은 7호 상가는 이 병원의 입원실 등으로 사용되고 있었다. 잘나가는 한방병원인데다 병원을 유지하기 위해선 입원실이 필요할 수밖에 없어 7호의 기존 임대차 계약을 유지할 가능성이 아주 높다고 판단했다. 알박기 개념의 초대박상가란 생각이 들었다.

예상은 맞아 떨어졌다. 병원측은 일단 기존 계약을 유지하고 싶다고 했다. 기존과 비슷한 보증금 7000만원에 월세 280만원으로 합의를 봤다.

수익률은 말 그대로 대박이었다. 총투자금액은 2억5079만원(낙찰가 2억3879만원+취득세 1200만원)이지만 순투자금액은 79만원에 불과했다. 대출을 1억8000만원 받고 임대차 보증금 7000만원을 챙긴 결과다. 월세 수입은 190만원이다. 대출 이자 90만원을 빼고도 매월 190만원이 통장으로 들어오게 된 것이다. 연 2533%의 초대박 수익률이다.

그는 첫경매에 성공하자마자 전업 투자의 욕심이 생겼다. 도움을 준 주변 지인들에게 전업투자에 대한 의견을 물었다. 주변 사람들은 모두 반대했다. 회사 다니면서 틈틈이 경매하면 되는데 뭐하러 위험을 무릅쓰느냐의 의견이었다. 지인들의 진심어린 충고를 따르기로 했다.

초대박의 기쁨은 6개월 이상 가지 않았다. 남은 임대차 기간이 지나자 병원측이 재협상을 해왔다. 병원은 임대료를 많이 깎아주길 원했다. S씨는 아주 조금밖에 깎아줄 수없다고 버텼다. 7호에 들어있는 입원실 등이 병원을 유지하기 위한 필수시설이란 생각에서 였다. 칼자루는 자신이 쥐고 있다고 판단했다.

예상과 달리 병원측은 임대차 계약을 포기했다. 병원 규모를 확 줄이는 선택을 한 것이다. 나중에 알고보니 요즘 한방병원 장사가 신통치 않았다. 규모를 줄이고 직원들 구조조정도 할 필요성을 느끼고 있었다. 병원장은 임대료를 대폭 깎아주면 기존 규모를 유지하고 그렇지 않으면 병원규모를 줄일 생각이었다. 울고 싶은데 뺨 때려준 격이었다. 지피지기면 백전백승이라고 했던가. S씨는 상대방이 처한 상황을 오판했다.

물론 S씨의 투자가 실패한 것은 아니다. 그러나 공실기간과 낮아진 임대료 탓에 수천%대의 초대박 수익률은 기대하기 어렵게 됐다.

어쨌든 첫 경매에서 경매의 달콤함을 맛 본 S씨는 요즘도 일산신도시에서 나오는 상가 물건을 샅샅이 살펴보고 있다. 월급이상의 월세 수입이 나오는 그날을 위해. 그때는 미련없이 회사에 사표를 던질 생각이다.

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   고수께 길을 물었더니 님의 글입니다