부동산

지난 2월 수원지방법원 경매법정은 시장 통을 방불케 했다. 소란을 만든 것은 성원상떼 레이크뷰 아파트(345가구).

이 아파트 통으로 경매로 나와 있었다. 경매대상은 대지권을 뺀 건물 부분. 감정가 대비 16%대로 떨어져 있어서 많은 이들이 관심을 보였다. 언론에 물건 정보가 자세히 소개된 탓에 더 많은 이들이 몰린 것처럼 보였다.

이 물건은 신갈호수 바로 앞에 있어 조망권이 뛰어나다는 게 장점이다. 다만 요즘 인기가 바닥인 대형(70및 80평형)으로 구성된 건 약점. 유치권자가 상당수 세대를 점유하고 있고, 일부 세대는 마무리 공사가 완료되지 않았다는 점도 주의할 점이었다.

경매에 나온 물건 중 최종적으로 125채가 낙찰됐다. 낙찰가격은 1억7000만원대에서 4억9000만원대로 다양하다. 더 낙찰된 세대가 있었지만 ‘과잉경매’로 경매 취소됐다고 한다.

125명의 전략은 대지 지분을 싸게 사는 것일 것으로 짐작된다. 토지소유자와 건물소유자가 일치한 적이 없어 법정지상권이나 대지사용권은 성립하지 않을 가능성이 높다. 토지소유주는 대한주택보증, 건물소유주는 아시아신탁이다. 원래 시행사는 한빌건설, 시공사는 성원건설이다. 그러나 대한주택보증은 보증을 제공하면서 채권 확보를 위해 땅 명의를 자신으로 돌려놓은 것으로 추정된다. 건물부분의 경우 건축비를 빌려 준 금융회사들의 요구로 시행사에 신탁을 해둔 것으로 짐작된다. 시행,시공사가 자금난에 빠지면서 경매로 나오게 됐다.

이런 상황에선 토지소유자가 소송을 거쳐 건물을 철거할 수 있다. 그러나 낙찰자들은 공기업인 대한주택보증이 철거라는 극단적인 선택을 하지 않을 것으로 판단한 듯 보인다. 협상을 잘 하면 땅 지분을 저렴하게 살 수 있을 것으로 생각한 이들이 많다는 후문이다. 경매컨설팅업체들이 고객에게 이 아파트를 추천한 경우도 상당하다고 한다.

그러나 대한주택보증이 그리 만만한 상대는 아닌 것 같다. 공기업 경영 비효율의 가장 큰 원인은 법대로 한다는 것. 유도리란 게 없다. 감사를 받아 징계 당하는 것을 염려하는 까닭이다.

대한주택보증 역시 예외는 아닌 듯하다. 예상했던 대로 법대로 나오고 있다. 대한주택보증은 낙찰자들에게 토지사용료를 납부하라하고 일괄 통보했다. 그런데 사용료가 만만치 않다. 사용료율은 4%로 합리적인 선으로 보인다. 하지만 땅값이 너무 높다. 80평형의 토지 가격은 4억8400만원, 70평형의 토지값은 4억2300만원으로 제시했다.

대한주택보증은 동시에 땅 전부와 남은 건물(아파트 220채)를 동시에 공매에 부쳤다. 첫 공매일은 이달 17일로 잡혔다. 다만 일괄공매 전까지 토지대금과 토지사용료를 납부하면 대지지분을 넘겨주겠다는 조건을 붙였다.

낙찰자들의 크게 두가지 선택을 할  수 있을 것으로 보인다. 대한주택보증으로부터 땅을 사거나 낙찰자로부터  땅을 사는 것이다.

대한주택보증이 제시하는 가격에 땅을 매입하는 낙찰자는 없을 것으로 판단된다. 보증이 부르는 가격에 사면 실익이 없는 까닭이다. 이 아파트의 과거 분양가는 가구당 10억4200만~11억9000만원이었다. 그러나 용인 중대형 아파트 중에는 최고점 대비 반토막 난 것도 더러 있다.  5억원에 육박하는 땅값에 건물 낙찰가를 더하면 남는 게 없을 가능성이 농후하다.

낙찰자로부터 사면 좀 더 낮은 가격에 살 수있을 가능성이 높다. 이 정도로 덩치가 큰 물건을 살 수 있는 곳이 흔치 않아낙찰가격이 많이 낮아질 수 있어서다.  다만 낙찰자도 나름 계산이 있어서 유즘 유행과 동떨어진 아파트를 통으로 사가는 만큼 그리 호락호락한 상대는 아닐 것으로 판단된다.

어찌됐던 낙찰자 중 일부는 울상이라고 한다. 쉬운 상대들이 아닌데다 중대형의 인기가 워낙 떨어지고 있어 수익을 내기는 커녕 돈만 묶인 것 아니냐는 우려를 하고 있다.

물론 천사님이  제시한 ‘건물만 매각 물건’의 해법을 숙지하고 있는 이들은 좀 다르겠지만 말이다. 혹시 낙찰자 중 이 카페를 자주 찾는 이들이 있다면 천사님의 자문을 받아 일을 진행하는 것도 좋겠다는 생각이 든다.

 '행복한 부자를 꿈꾸는 사람들' 회원이신

   고수께 길을 물었더니 님의 글입니다