부동산

별 희한한 공동주택(다세대주택)도 다 있다. 2010년 3월 경매(2009타경3340) 나온 서울 청량리동 2층짜리(6가구) 다세대 주택 얘기다.

집 구조부터가 그렇다. 이 집은 지하 한집, 1층 세집, 2층 두집으로 구성돼 있다. 전용 10-20평짜리 다세대 6채뿐인데 대지크기는 무려 160평 가까이 된다. 무슨 이유에서인지 집주인이 2005년 단독을 다세대로 전환했다.  

더 이상한 것은 대지지분 배정이다. 지하에 150평이 배정돼 있다. 나머지 5채는 각각 1평 정도씩 대지지분을 가지고 있다. 거의 모든 대지지분을 지하가 가지고 있는 것이다. 집 주인이 무슨 마음으로 이렇게 대지지분을 나눠놨는지는 알 수가 없다.

센스 있는 고수들이 많은 거 같다. 이 집이 3월 경매로 나오자 신건에서 지하를 제외한 5채가 모두 낙찰됐다. 감정가격보다 104~107%(낙찰가 7000만~9000만원)정도 더 써 냈다. 정말 선구안이 있는 분들이라는 생각이 든다.

이 분들이 누릴 수 있는 혜택은 많다. 무엇보다 대지지분 비율이 전유부분(실제 사용하고 있는 건물 면적) 비율대로 나눠져 있었다면 3억6000만원이나 주고 매입했어야 할 집이다. 그런 집을 평균 8000만원 주고 샀다. 대지지분이 1평밖에 안된다고 해서 불편한 건 하나도 없다. 세를 줄 때 전세금을 적게 봤는 것도 아니고, 직접 거주할 때 특별한 제약이 있는 것도 아니다. 대지권도 성립하니 집이 헐릴 일도 없다. 게다가 새집이라 세도 잘 나가고 직접 거주해도 된다.

경매 당시 이들 집에는 보증금 1000만원, 월세 40만원 안팎에 세입자들이 들어 있었다. 전세금으로 환산하면 5000만~6000만원 수준이다. 경매 이후 전세가격이 많이 올랐으니 지금은 낙찰가격 정도로 전세가격이 올랐을 가능성이 높을 거같다.

진짜 재밌는 일은 그 다음에 벌어졌다. 대지지분 150평을 갖고 있는 지하층이 그해 7월 낙찰됐다. 감정가격 18억원이던 땅이 유찰을 거듭하다 감정가격의 45%인 8억1000만원에 H씨에게 낙찰됐다. 집 면적은 고작 전용 10평정도이고, 그것도 지하지만 대지지분이 워낙 많다보니 감정가격이 높았다.

H씨는 나름대로 전략이 있었다. 땅을 낙찰받은 뒤 나머지 5명을 상대로 부당이득을 이유로 소송을 걸어 땅을 높은 가격에 사가도록 하겠다는 것이었다.

하지만 운이 없었다. 무엇보다 천사님을 상대로 만난 게 불운이다. 집 5채를 낙찰받은 이들이 경매박사인 천사님을 대리인으로 선정했다.

대법원 판례도 이미 부당이익이 성립하지 않는 쪽으로 정립돼 있다. 전유부분과 대지를 동시에 소유하고 있는 자는 그 대지지분 비율에 상관없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수있다.

결론은 H씨의 참패.  천사님이 작년 1,2심에서 순차적으로 승소한 데 이어 이번 달 대법원에서도 승소했다.

H씨는 엄청난 타격을 입었을 가능성이 높다. 땅이 150평이나 되지만 효용이 없다. 실제 사용할 수있는 것은 건물 10평이다. 그것도 지하다. 경매 당시 전세 보증금은 3000만원 밖에 안된다.

물론 전체 지역이 재개발구역으로 지정되면 땅값을 제대로 평가받을 수있을 것이다. 그러나 이곳이 재개발구역으로 지정된다는 보장은 없다. 자체적으로 집을 재건축할 수도 있다. 그러나 다른 소유자들이 동의해줄 리 없다. 수십년간 권리행사 제대로 못하고 기다려야 할 판이다. 8억1000만원이란 거금이 제대로 묶인 것이다.

H씨는 어설픈 고수이거나 엉터리 컨설팅 업체의 조언을 받았을 가능성이 높다. 천사님이 늘 하는 얘기가 있다. 사고는 늘 중수들이 친다는 것이다. 초짜들은 겁이 나서, 진정한 고수들은 내공이 뛰어나서 사고를 치지 않는다. 꼭 자기들이 고수인줄 착각하는 중수들이 사고를 친다는 것이다. 문제는 고수인줄 아는 중수들이 너무 많다는 것이다.

개인적으로는 어떤 건이든 천사님의 고견을 들은 뒤 응찰할 생각이다. 법적인 측면에선 아무리 공부해도 법률 전문가를 뛰어넘기가 어렵다고 생각하기 때문이다.

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   고수께 길을 물었더니 님의 글입니다