부동산

안녕하세요 설춘환입니다

연일 태풍 소식이 이슈가 되고 있습니다

더불어 건강만큼 중요한 재테크(?)는 없으니 건강에 보다 유념하셔야 하겠습니다

자 오늘은 채권상계와 그와 관련된 배당이의입니다

경매절차에서 채권상계는

배당받을 채권자가 낙찰을 받았을 경우에 발생하는 것입니다

즉 배당받지 못하는 자가 낙찰을 받았을 경우 채권상계는 있을 수 없는 것입니다

가령

5억원짜리 아파트가 있는데

1순위로 배당받는 2억원짜리 근저당권 채권자가 있다고 가정해보죠

나중에 매각기일에 위 1순위 근저당권자가 위 아파트를 4억원에 낙찰을 받았다면

차후 매각이 허가되고 확정된 연후에 위 근저당권자가 잔금을 모두 납부하기 보다는 매각대금 4억원에서 배당받을 금액 2억원을 뺀 나머지 2억원을 납부하겠다고 법원에 신청하게 되는 것이 바로 채권상계신청입니다

그런데 이 채권상계신청은 기간의 제한이 있습니다

아무 때나 채권상계신청을 해서 법원이 받아주는 것이아니고 반드시 매각기일 최고가매수신고인이 되고 난 후 매각결정기일까지 채권상계신청을 해야만 합니다

배당에 대한 이의가 있을 것 같은 채권자(통상 소액임차인등)를 제외한 나머지 채권자들의 채권상계는 대부분 받아들여지고 있는 것 같습니다

원칙적인 경매절차는

나중에 낙찰자가 잔대금을 납부하면 그로부터 3-4주 후에 배당기일이 열립니다

그러나 채권상계신청이 받아들여지면 잔금납부기일과 배당기일을 동시에 열게 됩니다

여기서 가끔 문제가 생기는데요

가령 위 근저당권가 채권상계를 신청해서 받아들여져서 나머지 2억원만(보증금 감안하지 않고)을 납부하면 되는 것으로 자금을 준비하게 되는데요

문제는 후순위 채권자가 낙찰받은 근저당권자의 채권에 대한 이의를 제기하면서

배당이의를 하게 되면 법원은 낙찰자에게 낙찰대금을 전액 납부하고 차후 배당을 받아가게 하고 있습니다

아마도 3-4년전에 일이었던 것 같은데요

지인이 의정부지방법원에서 땅을 하나 낙찰을 받았고 채권상계신청을 했는데 차후 타 채권자로부터 배당이의를 당함으로써 자금 준비가되지 않아 잔금을 납부하지 못하고 재매각이 나왔던 기억이 납니다

많은 분들은 채권상계가 받아들여지면 그 금액을 제하고 나머지 금액만을 준비하면 되는 것으로 알고 있습니다

그런데 위와 같이 배당이의가 발생한다면 문제가 될 수 있겠지요

여러분!

경매는 많은 자금이 필요하고 소요됩니다

다시금 경매절차를 제대로 이해해서 진정한 재테크 수단으로 이용하시길 소망해봅니다