부동산

안녕하세요 설춘환입니다

즐거운 하룹니다^^ 힘내세요

저는 오늘도 국방부 교육이 하루종일^^

민사소송실무가 어렵다고 생각하는 분들이 많아요

역시 내가 하던일이 아니라면 누구나가^^ 그래도 극복해야한다면 화이팅

어제

쪽지와 메일에 온 상담내용입니다

1. 아무도 살고 있지 않은 빌라를 낙찰받았는데

    잔대금 납부 후 그냥 문따고 들어가면 안되겠느냐는 것이지요?

답변 : 물론 다른 사람의 이의가 없다면 문제가 없을수도 있지요

  그러나 이럴경우에는 인도명령결정 후에 집행관에 의한 명도를 해야 차후 문제 발생하지 않습니다

그냥 문따고 이후에 주거침입죄 고소당하면 벌금?

2. 다음과 같은 경우에 낙찰을 받아도 되는지 아무런 문제가 없는지

2012. 2. 3. 근저당권 채권 3억원

2012. 4. 6. 임차인(전입/점유) 보증금 3억원

2012. 5. 7. 근저당권 채권 2억원

2012. 5. 9. 위 임차인 확정일자

낙찰이 4억원에 되었다

임차인을 떠안아야 하는지(낙찰자가)

자 위와 같은 사례는 낙찰자에게 아무런 문제가 없습니다

임차인도 떠안지 않습니다

보다 안타까운 것은 임차인이 확정일자를 늦게받아서 배당을 한푼도 받지 못한다는 것입니다

인도명령의 대상이 됩니다

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3. 등기부등본에 선순위 소유권가등기가 되어 있는데 낙찰자가 어떤 부담을 가지나요?

원칙적으로 소유권이전청구권 가등기라면 낙찰후에 소유권을 빼앗길 수도 있습니다

다만 위 선순위 소유권가등기가

경매를 신청했거나

배당을 요구했다면 담보가등기여서 특별한 문제는 없습니다

담보가등기니까요 - 말소기준권리

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4. 아파트을 낙찰받으려고 하는데 유치권이 신고되어 있다 권리분석 등에서 주의할 점은?

실무에서 간간히 듣는 질문이지요

적법한 유치권이라면 낙찰자가

낙찰대금 외에 추가로 유치권채권을 인수한다고 보시면 됩니다

선순위임차인의 패턴과 비슷한 부분이 있지요

다만 실무적으로 진짜인지 가짜인지 명쾌하게 구별하기가 쉽지 않다는 것이지요

당연히 가짜라면 인수하지 않지요

가짜라도 유치권신고가 되어 있으면 대출이 제한되지요 - 가장 중요 입찰자입장에서^^

보존등기 내역

임차인으로서 영업을 위한 인테리어

적법한 점유등이 실무에서 큰 논점으로 떠오릅니다

판례등을 잘 보시고 많은 경험을 통해 판단해야하는 내용입니다

유치권자와의 협의아닌 협의도 중요합니다

5. 5억원짜리 아파트가 경매에 나왔는데 등기부등본을 보니 빚이 10억이 넘어도 낙찰을 받아도 되는지?

답변 : 경매에서 소멸주의 이해

말소기준권리 이후 모두 말소

특별한 문제가 없습니다

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여러분

경매 & 법률 제대로 공부하세요

이상 설춘환이었습니다