부동산

많은 사람들이 궁금해 하는 부분입니다. 실제 경매에 관심은 있으면서도 섣불리 경매계에 발걸음을 내딛지 못하는 많은 분들이 핑계 아닌, 핑계를 대는 대목이 바로 이 종자돈입니다. 종자돈이 없어서, 혹은 종자돈이 작아서 경매를 할 수 없다고들 합니다. 나중에 안 입고 안 써서 부지런히 돈을 모으면 그때서야 경매공부를 시작해 보겠다고들 합니다.

그러나 그런 분들을 대할 때마다 안타까울 따름입니다. 얼마의 종자돈이 모였을 때 경매를 시작하겠다는 것인지, 그 종자돈은 도대체 언제까지 모으겠다는 것인지 그저 막막해 보이기 때문입니다. 종자돈 모으다가 소중한 젊음의 시간들을 흘려보내고 나면, 막상 종자돈이 마련되었을 때는 그 빠릿빠릿하던 머리도 기름칠 안된 기계마냥 둔감해지고, 흔한 감기 한번 안걸리며 건강을 자랑하던 몸도 여기저기 삐그덕 대기 시작합니다.

 집약적인 경매공부를 위해서는 며칠 밤이고 세울 각오가 뒷받침되어야 하고 이를 위해서는 정열과 체력이 받쳐줘야 하는데, 젊은 날의 열정을 종자돈 마련하기위해 소진하다보니 나이 들어 뒤늦게 시작한 공부는 두 배, 세 배의 인내와 노력을 강요합니다.

여러분들보다 오랜 기간 경매계에 몸을 담았고 여러분들이 쉽게 떠올리기 힘든 다양한 경험들을 해 본 제가 경매계의 선배로서, 혹은 경매라는 미지의 세계에 먼저 발을 들여 놓은 선험자로서 자신있게 말씀드리는데, 경매를 시작할 때 필요한 것은, 경매에서 성공하기 위한 필요 최소한의 조건은, 결코 종자돈이 아니라는 것입니다.

 다시 한 번 강조하지만, 경매로 수익을 일궈 꿈에도 그리던 경제적 자유를 달성하고 싶어 하는 분들이라면, 열정과 성실만큼은 누구에게도 뒤지지 않는데 돈이 없어 문제라는 분들은, 더 이상 종자돈 마련을 위해 헛된 에너지를 탕진하지 마시고 부동산 관련서적이나 경매 입문서를 펼쳐들기 바랍니다. 속는 셈 치고 눈 한 번 질끈 감은 채, 자신의 수준에 맞는 몇 권의 책들을 통독해 보시기 바랍니다. 그럼 분명 길이 보일 것입니다.

지금 현재 수중에 돈 한 푼 없어도 꾸준한 경매공부로 무장한 사람들은 두려울 게 없습니다. 자신의 능력을 인정하고 그 가치를 사주는 사람들의 돈으로 경매투자를 할 수도 있고, 수익에 대한 확신만 있다면 단기로 돈을 융통하여 매물을 잡을 수도 있습니다. 그리고 좀 더 많은 노력을 기울여 최소한의 금액으로 투자할 수 있는 물건을 찾아내는 것도 한 방법입니다.

너무 막연한 이야기인 것 같아 현실감을 높이기 위해 실전에서 등장했던 사례를 예로 들어 보면, 지방소도시의 중심부에 위치한 감정가 3500만원 짜리 번듯한 빌라가 수차례의 유찰을 거쳐 최저가가 150만원까지 떨어진 적이 있었습니다. 실제 몇 번 낙찰되기도 했었는데 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재경매에 나오기를 수차례 반복하던 물건이었습니다.

재경매물건이다 보니 입찰보증금은 최저매각가의 20%인 30만원.

이 물건에는 언뜻 대항력 있어 보이는 임차인이 있었는데 꼼꼼하게 법리검토를 해보면 낙찰자가 인수해야 될 금액은 아니었습니다. 그렇다면 이 물건은 단돈 30만원에 낙찰 받을 수 있고 낙찰 후 잔금을 경락잔금대출을 받아 납부한다면, 결국 3500만원 짜리 번듯한 빌라를 매입하는데 실제 들어간 돈은 30만원에 불과한 것입니다.

아무리 종자돈이 없다, 없다 해도 누구에게든 30만원의 융통이 어렵진 않을 것이고 보면, 종자돈이 없어서 경매를 못한다는 논리는 그저 핑계에 불과할 뿐임을 여실히 보여주는 사례입니다. 여러분이 위 물건을 자신의 것으로 만들고자 한다면, 임차인이 대항력이 없어서 낙찰자가 따로 인수할 보증금은 한 푼도 없다는 핵심을 짚어내기만 하면 되는데 이를 위해서는 두 말할 나위 없이 위 사안과 관련된 판례와 법률지식의 습득만이 필요할 뿐입니다. 바로 경매공부 말입니다.

 또 하나의 예를 들어보겠습니다. 경매인들은 수익률을 높이기 위하여 은행의 경락잔금대출 상품을 많이들 이용하는데, 이 경락잔금대출을 효율적으로 활용한다면 자기 돈 한 푼 안들이고 번듯한 아파트 한 채를 매입할 수 있습니다. 시중의 금융 기관 간에 경락잔금대출에 대한 경쟁이 치열하다보니 정상적인 대출관행의 관점에서 보면 언뜻 상상하기 쉽지 않은 유리한 조건을 내세우는 금융기관이 나오기도 합니다. 낙찰가의 90% 대출은 이제 보편화된 마당에 여기에 한술 더 떠 실제 낙찰가가 얼마든 간에 시가의 85%를 대출해주는 상품이 나온 것입니다.

 모 캐피탈에서 출시한 상품인데, 감정가가 1억원이고 시세도 동일한 아파트를 감정가의 80%선인 8천만원에 낙찰 받았을 때, 대출 가능한 총액은 시세의 85%인 8500만원이라는 것입니다.(캐피탈하면 저축은행보다 이율이 높을것 같지만 대규모 캐피탈은 거의 시중은행만큼이나 금리가 저렴합니다) 낙찰자는 낙찰 후 대출받기까지 약 보름정도의 기간 동안 소용될 보증금을 어디선가 융통할 수만 있다면, 낙찰 받음과 동시에 대출을 받아 보증금을 상환할 수 있고 여기에 더해 일정정도의 차액까지도 미리 손에 쥘 수 있다는 것입니다.

 사정이 이렇다면 여러분들이 할 일은 그런 조건에 맞는 물건을 찾아내기만 하면 되는 것입니다.

경매 공부가 많이 된 사람일수록, 경매계에서의 경험과 연륜이 높은 사람일수록 이런 물건은 쉽게 눈에 띌 것인 만큼 이제 우리가 내릴 결론은 자명해졌습니다.

나는 왜 종자돈이 없을까, 왜 우리 부모는 가난한 것일까, 하는 무의미한 한탄과 한숨은 이제 그만 접고 그 부정적인 에너지를 집약하여 경매공부에 매진해야 한다는 것입니다. 지금 이 순간 여러분이 경매로 승부를 걸어보겠다는 마음을 독하게 먹고, 지금부터라도 부지런히 공부하고 이런 저런 경험을 해 본다면, 분명 경매계에 내딛는 첫걸음에서 조차 여러분은 든든한 수익을 일궈낼 수 있을 것입니다.

경매를 하려면 많은 종자돈이 필요하다는 생각 때문에 그동안 경매공부를 주저해 왔다면, 일단 종자돈을 마련한 후에 경매공부를 시작하겠다고 그동안 마음먹어 왔다면 지금 이 순간부터 훌훌 떨쳐 버리고 당장 서점으로 달려가 경매서적을 집어 드십시오. 다시 한 번 강조하지만 경매에서 성공하기 위한 필요하고도 충분한 조건은 꾸준하고 집약적인 공부, 오직 그것뿐입니다.

                                                                 경매고수를 꿈꾸는 사람들- 정충진 변호사

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