부동산

뜻밖의 손님

점심 식사 후 얼마 되지 않은 시각.

사무실 소파에 깊숙이 파묻힌 채 나른한 포만감에 젖어 있었다.

짧은 오수를 즐기고 싶은 욕망에 눈이 반쯤 감겨올 찰나 갑자기 전화벨이 요란스레 울려댄다.

지인의 소개로 공유물분할소송에 대하여 상담을 받고 싶은데 마음이 급해 약속도 없이 그냥 무작정 찾아 왔단다.

당장 상담이 가능하냐고 묻길래 얼떨결에 그러마고 했더니 10분후에 계면쩍은 웃음과 함께 의뢰인이 들어섰다.

사건의 내막은 이랬다.

'고속철도역인 천안아산역 인근에 있는 용화동이라는 곳에 10여년 전에 땅 지분을 조금 매입해 둔 것이 있는데 자녀들이 하나둘 상급학교에 진학하게 되어 목돈이 필요해지자 매도를 하려는데 토지전부가 아닌, 일부 지분만의 매도라 매수자 찾기가 쉽지 않았고 그래 공유자를 상대로 토지 전부를 통으로 매각한 뒤 지분대로 가액을 나누어 갖자고 협의 해 보았으나 여의치 않던 도중 갑작스레 공유자의 지분에 거액의 가압류가 설정되어 버렸다는 것이다. 요는 이사건 토지에 대하여 공유물 분할소송을 제기하여 공유물을 분할하되 가압류부담이 없는 깔끔한 상태로 분할이 가능하겠냐는 것이 상담의 주요내용이었다. '

 이런저런 해법을 제시하여 준 끝에 결국 사건을 맡는 것으로 결론이 났다.

가벼운 한담을 나누던 중  ‘천안아산역 인근이면 땅값이 많이 올랐을 텐데 좋으시

겠어요. 거기는 일반 대지가 평당 얼마나 하나요?’ 하고 물어 보았다.

‘예전에 일대가 논밭일 때 평당 20-30만원에 샀는데 지금은 평당 300만원 정도 하니까 돈은 벌긴 벌었는데 벌써 몇 개월째 팔지도 못하고 이러고 있으니 답답합니다.’

대답의 내용과 동일하게 웃어야 할지 울어야 할지 애매해 보이는 의뢰인의 표정이 재미있다.

땅 산 지 10여년 만에 10배의 차익을 남기고 팔게 되었는데 공유자가 협조를 안하니 좋다가 만 격이라는 것이다.

10년 만에 10배 이상의 수익이라.....

역시 대박은 토지에서 나오는 것임을 다시 한 번 절감하며 기회가 되면 꼭 괜찮은 토지하나 낙찰 받으리라 마음먹었다.

                                                                  *

사건처리로 바쁘게 시간을 보내다가 조금 한가해진 어느 날 습관처럼 경매사이트에서 물건을 검색하게 되었다.

수도권 쪽에는 경쟁이 치열한듯해 대전이하로 눈을 돌려 한참 물건을 검색하던 중 낯익은 지명이 눈에 들어 왔다.

‘아산시 용화동....단독주택.....’

얼마 전 의뢰받은 사건의 목적물 소재지 용화동......

천안아산역 인근에 소재하고 있어 10년 전에 비해 지가가 10배 넘게 뛰어 올랐다는 그 곳이다!

가벼운 흥분이 일었다.

조금은 떨리는 손끝으로 마우스를 조심스레 움직여 가며 사이트상의 물건정보를 샅샅이 훓

어본다.

일단 감정가는 2억2천여만원에 현재의 최저가는 불과 7천4백여만원으로 감정가 대비 34%까지 떨어진 단독주택 물건이었다.

사진상으로 보이는 건물의 외관은 20여년 전에 지어진 전형적인 구옥으로 제대로 관리가 되어 있지 않아 대대적인 수선이 필요해 보였다.

옛날 구옥이 대부분 그러하듯 대지가 105평으로 넓은 편이었지만 건물의 외관이 주는 불유쾌한 느낌만으로도 최소 2번은 유찰되어야 할 듯한 물건이었다.

첫느낌과 다른 안 좋은 선입견 탓인지 집중력이 떨어져 건성으로 훓어 본다.

분명 이만큼 떨어진 또 다른 이유가 있겠지!

왜 이렇게 떨어졌을까 라는 적극적 의문이 아닌, 당연히 이유가 있겠지 하는 소극적인 마음으로 물건을 대하게 되니 영 재미가 없다.

건성어린 시선으로 화면을 응시하다가 갑자기 정신이 번쩍 드는 듯한 느낌이 들었다!

급하게 마우스를 움직여 화면의 최상단 정보를 다시 한 번 꼼꼼히 훑어 본다.

아! 역시.............

절로 새어 나오는 탄성과 함께 밀려오는 거센 흥분의 물결!

맘에 드는 물건을 발견했을 때 느껴지는, 혈관 속으로 엔돌핀이 파상적으로 방사되는 듯한

달콤한 흥분이었다.

진흙 속에서 발견한 진주

짐작했던 대로 여러 번 유찰된 탓인지 경매개시일자가 상당히 오래전이다.

채무자가 송달을 받지 않아 특별송달 등의 절차를 거쳐 경매절차가 진행되었고 게다가 4번의 유찰을 거치다보니 경매 개시된 때로부터 벌써 2년이란 시간이 흘러가 버린 것이다.

평가시점을 살펴보니 감정평가는 경매개시 후 곧바로 이루어졌고 그렇다면 감정평가서에는 그동안 오른 땅값은 반영되지 않았을 터...!!

화면상단의 정보를 토대로 계산해보니 짐작한대로 토지의 감정가가 2년 전의 시세인 평당 200만원 정도로 감정이 되어 있었다.

얼마 전 전해들은 생생한 정보에 의하면 이 지역 일대 현재 지가는 평당 300만원이라고 했겠다...!

그렇다면 현재 시세를 3억 2천만원 정도로 가정하고 지금 최저가는 7천4백여만원이니 시세대비 최저가는 22%정도에 불과한 것이다.

문제가 도대체 뭐길래.....!

곧바로 건성으로 바라보던 소극적인 마인드에서 더할 나위 없이 집중력이 발휘되는 적극적인 마인드로 바뀌었다.

이 물건 상 드러난 가장 큰 문제는 선순위 가등기의 존재였다.

법원문건접수내역과 법원송달내역을 확인해 보니 법원에서 선순위 가등기권자에게 가등기의 종류에 대하여 밝히라는 최고서를 발송하였음에도 가등기권자는 법원에 어떠한 서류도 접수하지 않았다.

선순위 가등기가 낙찰자가 인수해야하는 소유권이전청구가등기가 아닌, 담보가등기라면 가등기권자는 법원에 채권계산서나 혹은 배당요구서를 제출하는 형태로 배당요구를 했을 것이다.

담보가등기는 저당권과 유사하게 취급되지만 담보가등기는 채권액 자체가 등기부에 기재되지 않기 때문에 필히 채권액을 적시하여 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

그렇지 않으면 당해 경매절차에서는 한 푼도 배당받지 못한다.

반면 저당권자나 근저당권자는 경매개시결정전에 설정된 것이라면 배당요구를 하지 않더라도 채권최고액의 범위 내에서 순위대로 배당을 받을 수 있다.

결국 정상적인 담보가등기권자라면 법원의 최고서를 받은 후 법정기간 내에 배당요구를 했을 터인데 그렇지 않은 것으로 보아 결국 이사건 가등기는 낙찰자가 인수하여야하는 소유권이전청구가등기로 추정되는 것이다

그렇다면 낙찰자가 잔금을 치루고 소유권을 취득해도 추후 가등기권자가 본등기를 해 버리면 속절없이 낙찰물건을 빼앗겨 버리게 되고 마는 상당히 위험한 물건인 것이다.

게다가 위 토지상에는 다양한 종류의 공작물들이 존재하는데 위 공작물들을 위하여 법정지상권이 성립되는지 여부가 불명하다는 공지 또한 되어 있었다.

물건명세서상의 내용을 옮겨보면 ‘입찰외, 제시외 세면장, 가추, 차양, 견사, 화장실 소재. 법정지상권 성립여지 있음’이라고 기재되어 있었다.

세면장, 화장실까지는 알겠는데 가추, 차양은 뭐고 견사는 뭘까?

아무래도 건축전문용어들인 것 같았다. 좀 쉽게 풀어서 써줄 것이지.... ^^::

아무튼 소유권이전청구가등기로 강하게 추정되는 선순위 가등기와 법정지상권성립여지 있는, 그 종류를 알 수 없는 공작물들을 떠안아야하는 부담이 있는 물건이었다.

선순위 가등기야 실제 내막을 조사해 보고 응찰여부를 결정하면 된다고 하지만 법정지상권은 등기부상의 내용과 건축연도 등으로 언뜻 판단하건데 아무래도 성립하는 것 같아 마음이 편칠 않았다.

세면장, 화장실이야 법정지상권성립여지 있든 없든 협상을 통하여 금방 해결될 것 같았지만 정체불명의 차양과 견사는 무슨 수로 해결한다?

가추, 차양과 견사의 대략적인 값어치를 알아야 비용으로 계상하고 수익률을 계산해 낼텐데 답답할 노릇이다.

무심코 마우스를 움직여 사이트상 올려진 사진들을 멍한 시선으로 응시한다.

그러다가 큭,하고 웃음이 나왔다. 곧이어 크큭, 웃음이 번지가 시작하더니 참을 수 없을 만큼의 폭소로 변했다.

눈가에 눈물이 맺힐 때까지 그렇게 혼자서 한참을 웃었다.

가추와 견사, 차양의 정체가 밝혀진 것이다.......!

세상에, 개 집에 법정지상권이라니

사진 상으로 보이는 허름한 건물의 외벽 한 켠에 마치 창고 비슷한 건축물 하나가 있었는데 그 위를 포장마차의 지붕같은 재질의 포장 비닐로 덧씌워 놓았다.

그 정체가 모호한 건축물 앞에는 양은으로 된 세수 대야가 하나 놓여 있었는데 그 곳에 음식물 찌꺼기가 눌어붙어 있었고 그 옆으로는 화장실이 있고 세면장으로 보이는 가건물도 언뜻 보였다.

화장실과 세면장은 찾았으니 그렇다면 이 포장 비닐로 씌워진 용도미상의 건축물이 가추, 차양, 견사와 관계있지 않을까?

한참을 멍한 시선으로  사진을 바라보다가......

순간 멍하던 눈동자가 커지고 예의 그 폭소가 터지기 시작했다.

정체불명의 건축물위로 둘러친 포장사이로 비죽이 드러나 보이는 창살과 지푸라기,

그리고 음식물 찌거끼가 눌어 붙은 스댕 냄비.......!

견사? 개집? 개집에 법정지상권? 크크큭....! 으하하하하....... !

한참을 미친 사람처럼 웃다가 정색을 하고 곰곰이 생각해 본다.

개집에도 법정지상권이 성립될 수 있는 건가? 황당해 웃기는 했지만 법적으로는 가능할 수 있는 일이었다.

축사라는 이름으로 경매에 나온 매물 중에 법정지상권이 성립되는 경우를 많이 봐오지 않았던가?

그래도 개집은 좀.....^^:

황당과 냉정 속에서 법정지상권의 요건의 하나인 건물의 개념을 애써 머릿속에 떠올려 본다.

‘최소한의 기둥과 주벽 그리고 지붕을 갖추어 사회통념상 건물로 인정할 수 있을 만큼 건축이 진전된 경우’를 판례는 건물로 판단하므로 이 건 견사는 건물의 형식적인 요건은 모두 갖춘 셈이다.

다만 사람이 들어가 살고 있지 않고 개가 떡하니 들어 앉아 있을 뿐이다.

애초 감정평가시에 그냥 이건 경매대상 건물의 종물이나 부합물정도로 판단해서 같이 감정을 해버리지 따로이 견사니 뭐니 어려운 용어 써가며 입찰외 물건으로 분류해 사건을 복잡하게 만든 감정평가업자가 야속하다.

아니, 처음에는 야속했다가 나중에는 오히려 고마운 생각이 들었다.

조금이라도 복잡해야 경쟁이 덜할 테니까......^^::

암튼 견사와 가추 그리고 차양의 정체가 밝혀졌으니 판단이 수월해졌다.

가추와 견사는 경매대상 건물 옆에 지어진 포장 씌어 진 개집용도로 사용되는 공작물을 통틀어 일컫는 말이고 차양은 위 공작물옆에  받침목을 하나 덧대놓고 포장을 씌어 놓은 부분을 가리키는 것이리라.

물건명세서로 공지된 법정지상권 성립여지 있는 공작물들은 종류만 다양했지 실제 값어치는 얼마 나가지 않을 듯해서 법정지상권이 성립되든 안되는 응찰을 결심하는데 크게 영향을 미치지는 않을 성 싶었다.

그런데 갑자기 엉뚱한 생각이 떠오른다.

견사에 법정지상권이 성립한다면 어떻게 해결해야 하나? 견사의 실제 점유자가 개이니까 개랑 협상을 해야 하나?

시덥잖은 상념에 피식 웃고 말았지만 그래도 처음 겪는 일이라,  점심식사 자리에서 같은 사무실에서 함께 일하는 김변호사님께 농담 삼아 대책을 물어 보았더니 다양한 대책들을 내놓는다.

‘일단 명도의 왕도는 원만히 해결하는 거니까 발정 난 예쁜 암캐 한 마리 섭외해서 개집 근처에서 얼씬 거리게 해라. 그러면 서로 눈 맞아 조용히 집을 떠날 테니까 그때 슬며시 개집을 철거해라.’

‘일단 지료를 이유로 개집에 가압류 딱지를 붙이고 확정판결 받아서 유체동산경매를 통해서 개집을 낙찰 받아라. 그때 개가 탐이 나면 개 등짝에도 딱지를 붙여서 개도 함께 감정이 되도록 유도해라.’

‘개를 며칠을 굶긴 후 개집 문을 살짝 열어 놓아라. 그러면 먹을 것 찾아서 알아서 도망갈 테니 그때 모른척하고 개집을 치워 버려라.’

‘사정 봐주지 말고 그냥 문 따고 들어가서 개 들어내고 개집은 고물상에 넘겨라’

다양한 의견들이 나왔지만 딱히 마음에 와 닿지 않아 그냥 집주인과 협의하여 처리하기로 마음먹었다. ^^::

난제로 여겼던 법정지상권 문제가 해결된 듯해 마음이 한결 가벼워졌다.

현장조사 후 별다른 사정이 없으면 응찰하기로 마음먹고 확인차원에서 관련서류들을 떼어보기로 했다.

등기부등본은 사이트상 내용과 별다른 차이가 없었다.

역시 선순위 가등기가 해결해야 할 난제였다. 

현장조사와 관련자 탐문해 보면 내막이 드러나겠지.......!

선순위 가등기에 대하여는 최종적인 판단을 뒤로 미루고 다음으로 건축물 대장을 떼어 보았다.

그런데.....

어라? 주소가 틀렸나?

다시 한 번 주소를 확인해 보았지만 틀림없었다.

황당하게도 건축물대장상 동일 지번위에 이건 경매대상 건물 외에 또 다른 건물이 등재되어 있었다.

하나의 토지위에 건축물 대장이 2개인 것이다!

응찰을 결심하다

하나의 토지위에 건축물대장이 2개라.....

그렇다면 위 지번상에 건물 등기부등본도 2개겠군..... !

혹시나 하는 기대로 인터넷으로 등기부등본을 떼어보니, 아니나 다를까 하나의 토지위에 건물 등기부등본이 2개였다.

입찰외 건물의 소유자는 경매대상건물의 소유자와 다른 사람이었고 보존 등기 된 연도는 오히려 경매대상건물보다 앞서 있었다.

얼핏 보아도 입찰외 건물에 법정지상권이 성립되는 듯하여 머리가 복잡해진다..

좀 더 많은 정보를 얻고자 토지등기부등본을 꼼꼼히 들여다 보았다.

현재의 소유자는 이 사건 토지와 지상건물을 1985년경에 경매로 낙찰 받았는데 그때에는 이미 이사건 입찰 외 건물이 위 토지상에 존재하고 있었고 그럼에도 어떤 이유에서인지 경매대상물건에는 포함되지 않았었다.

독립된 소유권을 인정하기에 부족함 없는 건조물이라 저당권의 효력이 미치는 종물이나 부합물로 보지 않고 당시에도 입찰 외 물건으로 분류되었을 것이고 결국 ‘위 토지상에 소유자 미상의 건축물소재, 법정 지상권 성립여지 있음’이라는 공지와 함께 경매절차가 진행되었겠지!

그렇더라도 보통은 낙찰자가 입찰 외 건물의 소유자를 상대로 소송을 하거나 협상을 통하여 위 입찰 외 건물의 소유권을 이전받는 것이 통상인데 어떤 연유인지 몰라도 위 입찰외 건물은 장시간의 여유에도 정리가 되지 않은 채 이번기일에도 또 입찰 외 건물로 분류되어 경매시장에 등장한 것이다.

 암튼 자세한 내막에 대하여는 폐쇄등기부등본을 떼어봐야 추리가 가능할 듯하다..

 감정평가서에 혹시 또 다른 정보가 있을까 싶어 꼼꼼히 읽어 내려간다.

15평이 채 안되는 입찰 외 건물은 이건 경매대상건물보다 오래전에 지어졌기 때문에 보존상태는 더 형편없을 것이고 시세 또한 얼마 되지 않을 것이라 짐작했는데 친절하게도 감정평가사가 입찰 외 건물의 시세도 감정을 해 놓았고 그 감정가는 500여만원이었다.

 법정지상권이 성립되든 안되는 최악의 경우 입찰 외 건물소유자에게 500만원주고 건물을 사면 되겠네....!

이 건은 건물 값은 미미하고 땅값이 대부분인 경우니까 정안되면 고액의 지료청구하면서 심리적으로 압박을 가하면 얼마 안가 백기 들고 투항하겠지......!

현재 땅값이 약 3억원 정도라면 이에 대한 지료를 연 6%로 계산했을 때 대략적인 지료만 월 150만원 정도. 물론 토지 위에 건물이 두개이니 면적비율대로 나누어야 할 것이고 그렇더라도 최소한 월 50만원 이상은 지료를 청구할 수 있을 듯한데 다 쓰러져가는 집에 살고자 지료로 월 50만원을 낼 사람이 과연 있을까하는  나름의 확신이 들었다.

이러저래 입찰외 건물에 대한 법정지상권의 성립여부는 응찰을 결심하는데 크게 영향을 미치지 않을 듯 싶었다.

 이렇게 해서 가추와 견사에서 시작한 법정지상권문제에 대한 고민은 최악의 경우 이사비주는 셈치고 500만원에 입찰 외 건물을 사버리자는 결론과 함께 대단원의 막을 내리게 되었다.

자, 이제 남은 문제는 선순위 가등기뿐이로구나!

얼핏 보아 이 사건 가등기는 담보가등기가 아닌, 소유권이전청구가등기일 개연성이 농후했다.

법원의 최고서는 분명 가등기권자에게 도달된 것으로 나와 있고 그럼에도 가등기권자는 배당요구를 하지 않았다.

 선순위 가등기 뒤에 몇 개의 가압류와 압류등기만 되어 있을 뿐, 저당권설정이 없는 것도 놓칠 수 없는 중요한 정황이다.

담보가등기라면 그 뒤로 후순위 근저당권설정이 가능할 듯한데 이 건에는 가등기 설정 후 10여년이 지나도록 저당권 설정이 없다가 경매개시에 임박해서야 가압류나 압류가 몰려서 설정되었다.

 그동안 땅값이 많이 올라 추가로 대출을 받고자 했으면 얼마든지 가능 했을 텐데 가등기가 소유권이전청구가등기여서 은행 측에서 추가대출을 꺼려하지 않았을까?

 여러 정황으로 미루어 이 사건 가등기는 소유권이전청구가등기가 틀림없다는 확신이 들었다.

 그렇다면 아무리 저가에 낙찰 받아도 가등기권자가 추후 본등기를 해버리면 대책 없이 소유권을 잃게 되고 말 위험한 물건!!

그럼에도 등기부 등본 상에 드러난 몇 가지 정황을 확인한 후 나는 응찰을 결심했다.

 선순위 가등기를 어렵지 않게 해결할 수 있을 것 같았기 때문이다!

선순위 가등기를 해결해야만

이 사건 선순위 가등기가 설정된 것은 지금으로부터 15년 전!

이 사건 가등기는 틀림없이 소유권이전청구가등기였지만, 가등기의 전제가 되는 권리가 매매예약완결권이라면 그 권리를 행사할 수 있는 기간이 이미 지나 버린 듯했다.

매매예약완결권이라는 것은 일단 가등기만으로는 매매가 성립된 것으로 보지 않고 추후 가등기권자가 매매를 원한다는 의사를 소유자에게 표시하면 그 의사표시만으로 매매계약이 체결된 것으로 보는, 가등기권자가 매매를 완성시킬 수 있는 권리를 말하는데 이 매매예약완결권은 소유자의 동의 없이도 일방적으로 매매계약을 성립시킬 수 있는 이른바 형성권으로서 10년의 제척기간에 걸리는 권리인 것이다.

형성권의 행사기간은 매매예약일로부터 10년!

물론 당사자가 행사 기간을 사전에 약정하였다면 그 기간 내에 행사하면 되는 것이다.

한편 위 권리의 행사기간은 소멸시효 대상이 아닌, 제척기간에 걸리는 권리이기 때문에 시효의 중단이나, 정지 등이 있을 수 없었다.

그렇다면 당사자 간의 행사기간 약정이 없는 이상, 무조건 예약일로 부터 10년이 지나면 소멸하는 것이다.

결국 이 사건 선순위 가등기는 설정된 지 15년이 넘었으므로 가등기의 존재근거가 되는 매매예약완결권이 제척기간의 도과로 소멸되어 가등기도 말소될 운명이 아니겠는가 하는 판단이 들었다. 그렇다면 선순위 가등기는 비록 낙찰로 인하여  자동으로 소멸되는 권리는 아닐지라도 낙찰 후 가등기 말소소송을 제기하면 어렵지 않게 말소할 수 있을 것 같았다.

'혹시 당사자 간에 행사기간을 20년으로 약정해 놓은 것은 아닐까? 아니면 원래는 약정이 없었는데 가등기 말소소송 진행 중에 당사자끼리  행사기간을 20년으로 했다고 말을 맞추면 어떡하지?'

불현듯 떠오르는 의문에 잠깐 고민하긴 했지만 역시 별다르게 문제되지 않으리라는 결론을 내렸다. 제척기간은 기존의 권리관계를 신속히 확정하고자 하는 공익적 성격이 강한 규정이어서 당사자의 약정을 통하여 임의로 그 기간을 늘릴 수는 없으리라는 판단이 들었다.

나름대로 논리에 입각한 합리적인 판단인 만큼 말소소송에서 패소할 것 같지는 않았다.

그렇다면 이 물건은 더 이상 법적인 하자가 없거나 해결 가능한 하자만이 있는, 그럼에도 시세대비 20%까지 떨어진 상당히 우량하고 수익성 높은 물건이었던 것이다.

이제 마지막 남은 중요한 관문!  

현장 조사하러 가자........!

긴장과 셀렘이 교차하는 마음으로 차량에 몸을 싣고는 미지의 땅 아산을 향하여 엑셀을 힘차게 밟았다.

<현장조사와 현장에서 뜻밖의 정보를 수집하는 과정이 4, 5편 정도 이어지는데 너무 이야기가 길다는 평이 많아 바로 결론으로 넘어가겠습니다.^^ > 

                                 by 정충진 변호사