부동산

본 사안은 실제 경매매물로 등장했던 사례입니다.

서산시내에 있는 4층짜리 빌라 중 한 호수가 경매로 나왔습니다.

감정가는 3500만원이었는데 무려 10여차례 유찰되어 최저가가 150만원 정도에 불과했습니다. 서울에서 먼 서산에 위치하고 있었고 금액도 그리 크지 않아 응찰할 생각이라기 보다는 '도대체 하자가 뭘까' 하는 궁금증 때문에 유심히 살펴보게 되었는데요.

물론 첫느낌은 '당연히 대항력있는 임차인이 있겠지' 였습니다.

유료정보사이트 자료상으로는, 그간 몇번 낙찰이 됐었는데 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매에 나오기를 수차례 반복하고 있었습니다.

임차인 내역을 조사해 보았더니, 보증금이 2500만원이었고 전입신고일자도 후순위 가압류보다 빨라 대항력도 있었습니다. 게다가 전입신고 당일 확정일자도 받아 우선변제권도 취득한 상태였습니다. 배당요구를 했을까 궁금하여 법원문건접수내역을 조회해 보니 배당요구도 분명히 했습니다.

여기서 의문이 생겼습니다. 이 물건은 임차인이 대항력을 갖고 있었지만 우선변제권도 있어 배당요구를 통하여 보증금을 배당받을 수 있는 경우였고, 또한 이미 배당요구도 한 상태였기 때문에 이렇게까지 떨어질 물건이 아니었던 것입니다. 즉, 대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 보증금을 고스란히 떠안아야 하는 물건이 아닌, 임차인이 낙찰가에 따라 보증금을 전액 혹은 일부를 배당 받아가기 때문에 임차인이 보증금으로 신고한 2500만원 이상으로 응찰가를 써내면 떠 안을 것 없는 깔끔한 물건이었던 것입니다.

결국 지금까지 유찰된 것은 다른 이유가 있지 않을까 하는 의문으로 법원문건내역을 꼼꼼히 살펴보았더니, 아니나 다를까 임차인이 배당요구를 한 것은 분명 맞지만 배당요구종기 이후에 배당요구를 한 것을 확인할 수 있었습니다.

유료정보지 상 임차인에 대한 정보는  전입일자, 확정일자, 배당요구 여부만 기재하기 때문에 배당요구 자체가 적법한지 여부는 예비 응찰자들이 개별적으로 확인해 보아야 합니다. 결국 사안은 임차인의 배당요구가 부적법하기 때문에 배당요구의 효력이 없는 경우로서, 얼핏보아 낙찰자가 임차인의 보증금을 전액 떠안아야 하는 경우였는데, 앞서 보증금을 날린 세명의 낙찰자들은 그 낙찰가를 고려해 보건데 모두 임차인이 배당요구를 통하여 어느 정도 배당을 받아가기 때문에 일부만 인수할 것으로 판단하고 응찰했던 것 같습니다.

임차인의 보증금을 낙찰자가 전액 떠안아야 하는 사안이라면 현재의 최저가와 유찰횟수가 이해가 되는 상황이었습니다. 그런데 법원에서 공시한 자료를 유심히 보니 임차인이 개인이 아닌, 법인이었습니다.

즉, 한전에서 직원들의 숙소용도로 빌라 임대차계약을 체결한 듯한데 임차인은 법인이었지만 전입신고를 한 사람은 법인이 아닌, 개인이었던 것입니다. 법인은 당연히 전입신고를 할 수가 없었겠고 그래서 결국 거기서 거주할 직원명의로 전입신고를 해두었던 것이겠지요.

오호~

저는 갑자기 재미있어 졌습니다. 물론 응찰할 생각은 없었지만 판례에서나 보던 사안이 경매매물로 실제 나온 케이스였으니까요.

이런 경우 즉, 법인명의로 임대차계약이 체결된 상태에서 그 직원명의의 전입신고를 한 경우 판례는 법인에게 대항력을 인정하지 않습니다. 아니 대항력 뿐만 아니라, 주택임대차보호법은 경제적으로 열악한 지위에 있는 임차인 개인을 보호하고자 마련된 법이기 때문에 법인은 임대차보호법의 대상 자체가 아니라고 판시하였습니다.

대항력 뿐만 아니라 임대차보호법상의 우선변제권, 소액임차인의 최우선 변제권 등도 인정되지 않는다는 말이지요. 위 판례의 전문은 저희 까페 실전판례해설방에 올려 놓았으니 궁금하신 분은 찾아보시길 바랍니다.

그렇다면 결론적으로 위 사안은 현재 최저가로 낙찰받아도 보증금을 한푼도 떠안지 않게 되니 150만원으로 빌라 한 채를 매입할 수 있는 근사한 경우였습니다.

반복되는 재경매로 현재 입찰보증금은 최저가의 20%.

경락잔금 대출로 보증금을 제외한 낙찰대금 전체를 대출 받는다면 보증금 30만원으로 시세 3500만원짜리 빌라 한 채를 소유할 수 있게 되니 그야말로 낙찰자는 대박의 기회였습니다. 낙찰자는 일단 임차인을 상대로 인도명령을 제기하여 법적인 문제를 말끔히 정리하고 다시 2500만원에 전세를 놓으면 양도소득세 없이 2000만원이상의 순수익을 거두게 됩니다. 그리고 추후 매각하게 되면 일정한 시세차익도 수익에 포함될 것이기 때문에 소액투자로 제법 짭잘한 수익을 챙길수 있는 물건인 것입니다.

저희 사무소 사무장이신 최실장님의 고향이 서산이라 이  물건 얘기를 했더니 물건의 위치가 나름 번화한 읍내에 소재하고 있어 입지도 괜찮고 인근에 한국전력 공장이 있어 전세수요도 많은 곳이라고 합니다.

 "그만한 물건이면 전세 보증금이 3000만원 이상은 되겠는데요?" 하길래,

" 관심있으면 한번 응찰해 보세요" 라고 말씀드렸더니 "바뻐서 내려 갈 시간이 없다"고 하십니다.

여러분들은 이해못하시겠지만, 저는 이해할 수 있어서 고개를 끄덕이며 웃어 주었습니다.

지금 이 물건이 투하원금 대비 수익률을 상당히 높지만 실제로 수익이 되어 돌아오는 총액자체는 크지 않았던 것입니다. 지방까지 내려가서 수고한 댓가치고는  최실장님 같은 고수에게는 수익 자체가 성에 차지 않았던 것이겠지요. 경매고수들은 수치상의 유희에 불과한 수익률 보다는 때로는 돌아오는 수익의 총액에 가치를 두는 경우가 많습니다.

"서산에 거주하는 친구한테 소개해 줘야겠네요" 하고 중얼거리는 소릴 들었는데 진짜 소개를 해주었는지, 그냥 지나는 말이었는지는 확인해 보지 않았습니다.^^

아무튼 이 물건은 우리에게 다양한 메시지를 전해 주고 있습니다.

종자돈이 없어서 경매할 수 없다는 분들에게는 경종이 될만한 사례일 테고, 현재 부지런히 공부하고 있는 경매인들에게는 희망의 빛이 되어 줄 사안인 것입니다.

꾸준히 공부하고 부지런히 물건 검색하면 경매서적의 제목으로 써도 될 법한 환상적인 수익률을 거두어 들일수 있다는 희망!

그 희망은 결코 신기루가 아닌 만큼, 이 사례를 마음속에 새겨 두시고 부지런히들 공부하시길 바랍니다.^^*

                                                      by  정충진 변호사