부동산

경매로 돈을 버는 것은 가능할까??

저는 대학졸업 후 사회에 나와서부터 재테크에 관심이 많아서 여러 가지 분야를 공부했었습니다.

그래서 사회에서 월급을 받기 시작하고 첫 번째 만기적금을 수령할 때부터 주식, 후순위 채권, 간접펀드, 외환거래등 

다양한 상품에 투자를 하였습니다. 주식을 직접 투자하여 수익을 올렸던 적도 있고, 간접펀드로 자산을 꾸준하게

불려왔습니다.

사회에 나와서 재테크를 공부하는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 나이가 들어갈수록 엄청나게 벌어집니다.

따라서 꾸준한 공부와 자기개발을 통한 재테크는 이젠 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

부동산과 경매가 최고라고 말씀을 드리려고 서두를 풀어서 쓰는 것이 절대 아닙니다.

저는 재테크의 한 분야를 소개를 해드리는 것입니다.

대학교에서 미래의 직업을 위해 전공을 선택하는 것처럼 재테크도 자신스타일과 상황에 맞는 분야를 선택하는 것이 제일 효과적일 것입니다.

주식을 잘하시는 분이 부동산도 잘한다는 보장이 없고 부동산투자를 하시는 분은 주식투자를 부정적으로 표현하는 경우가 많습니다.

하지만 주식과 부동산은 각각의 장.단점이 있는 것이고, 자신에게 제일 잘 맞는 방법을 택하는 것이 좋습니다.

재테크 분야에서 저에게 맞는 전공은 부동산과 경매였습니다.

서두가 너무 길었습니다.^^*

제목을 다시 한번 떠올리며, ‘경매로 돈을 벌 수 있을까??’

대답은 ‘yes~!!’입니다.

흔히 경매를 지지 않는 게임이라고 합니다.

왜 그럴까요?

경매는 입찰을 하기 전에 미리 수익을 계산하고 들어갑니다.

낙찰을 받게 되면 수익이 생기는 것이고, 못 받으면 그만인 것입니다.

따라서 투자의 기본이 되는 ‘원금보장’ 면에서는 훌륭한 투자법이며, 테크닉(?)이 늘어날수록 수익률도 함께 올라갑니다.

또한 대출(레버리지)을 이용하게 되면 원금대비 수익률도 높습니다. 투자금의 ‘회전율’부분을 많이 걱정하시는데 부동산에 대한 이해와 매수자의 입장에서 바라본다면 이 부분에 대한 보완도 될 것입니다.

물론 낙찰을 받지 못하면 현장조사 할 때의 고생이야 투자되겠지만 그러한 경험은 고수가 되어가는 과정이므로

그 정도는 감수해야 된다고 생각합니다.(원래 세상에 공짜는 없습니다.)

또한 경매는 부동산의 상승기와 하락기에 관계없이 투자가 가능합니다.

부동산 상승기에는 상승할 여력을 감안하여 입찰을 하고 하락기에는 더 떨어지는 금액을 감안하여 입찰을 하면 됩니다.

그러므로 전체시장의 흐름에 크게 영향을 받지 않고 수익을 계산하면서 부동산에 대한 투자가 가능합니다.

입찰하기 전에 생각했던 수익과 나중에 부동산매매까지 마치고 수익이 똑같지는 않겠지만 그것은 경험이 쌓아지면서

예상수익과 실제수익의 격차는 거의 차이가 나질 않습니다.

권리분석은 아주 어려운 공식에 의해 하는 것이 아니고 간단한 원리에 의해서 되는 것이므로 부담을 갖을 필요는 없습니다.

경매에서 제일 꺼려하는 세입자, 채무자(소유자)등 부동산 낙찰을 받고 점유자와 부딪혀야 하는 명도는 어차피 사람관계의 일이므로 그 사람들의 처지를 잘 생각한다면 그렇게 어렵지 않습니다.

또한 2002년도에 민사집행법이 개정되어 낙찰자가 점유자와 협의가 되지 않았을 때 낙찰자가 마지막 히든카드로 할 수 있는 강제집행절차도 간소화되었습니다.

초보(?)낙찰자는 낙찰을 받고 본인 소유의 부동산이 되었음에도 불구하고 처음에는 점유자를 선뜻 만나는 것이 두렵습니다.

처음 집에 방문을 할 때는 초인종도 쉽게 눌러지지 않으니까요.

아마도 흡연자는 담배를 한대 피우고 초인종을 누를 것입니다.^^*

하지만 점유자도 누가 낙찰을 받게 될지 궁금하기도 하고 두려워하고 있습니다.

첫 방문을 하게 되면 점유자의 긴장하는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.

이러한 점유자의 심리와 적절한 법적(?)처방전을 사용하게 되면 명도도 쉽게 해결되는 경우가 많습니다.

저는 지금까지 명도를 하면서 욕을 한마디도 해본 적이 없습니다. 그렇다고 이사비를 넉넉하게 주진 못합니다.^^*

주위에 보면 경매하는 사람들마다 명도의 유형이 각각인데 점유자와 늘 싸우는 사람도 있습니다. 어쩔 수 없이 그러한 상황이 연출되기도 하겠지만 그것은 협상력이 부족하고 잘못된 스승에게 잘못된 방법을 배운 탓입니다.

‘명도의 기술’에 대해서는 따로 글을 올리겠습니다.

경매에서 수익을 올리는 과정은 이렇습니다.

1.경매물건검색 및 후보뽑기--> 2.권리분석--> 3.현장조사 및 시세파악--> 4.낙찰-->명도--> 5.부동산수리--> 6.매매 or 임대-->양도세 납부

계속해서 경매를 하다보면 위의 순서가 자동적으로 기계화되지만 처음에는 한과정 한과정 정석으로 하는 습관을 들이다 보면 치명적인(?) 실수를 범하지 않습니다.

경매와 부동산 투자를 말씀드리면 탈세부분이 빠지지 않고 등장하는데 정당하게 세금을 내면서 수익을 올릴 수 있습니다.

(세금부분에 대한 글도 정리하여 올리겠습니다.)

글쓰기가 처음이라 풀어서 말씀드렸습니다.

처음부터 실전사례만 올라가면 당황하는 분들도 계실 것 같아서 글의 난이도는 천천히 올리겠습니다.

글쓴이 : 행복재테크 전문가칼럼 송사무장