부동산

벌써 2010년을 맞이했습니다. 

다시 한번 부동산 재테크 관점에서 어려웠던 2009년 한 해를 돌아보게 됩니다.

저는 재테크 관점에서 항상 매년 조금씩이라도 수익이 (+)가 되도록 노력하는 것이 진리라는 지론을 가지고 있습니다.

저 역시 과거에는 한방에 무언가를 달성하는 것을 더 중요시 했었지만 그것이 사실 부질없는 것이라는 것을 알게 된 지는

얼마 되지 않았습니다.

이제 처음 재테크를 해야겠다고 하시는 분들께서는 이해가 되지 않으실 수도 있겠지만 이 말은 정말 진리더군요.

저도 소위 부동산 재테크에 관심 가진지 한 10년 정도 됩니다.  딱 IMF 때부터네요.

그 사이에 우리나라 부동산 엄청 오른 것 다 아시지요?

그래서 많은 분들께서 그 때 돈을 벌었어야 하는데라고 생각하실 겁니다.

그리고 지금에서야 관심을 갖는 분들은 그 때가 좋았겠다라고 하면서 부러워하시겠지만…

그런데 저는 유감스럽게도 지난 10년간 부동산이 급등하던 몇 차례의 시기에 소위 대박을 터뜨려 본 적이 한번도 없습니다.

오히려 남들은 버는데 왜 내가 하는 것만 별로 오르지 않고 심지어는 왜 시작도 못했을까 하는 괴로움과 자책감, 그리고

울분(?)에 술 한 잔 더 먹었던 적이 많은 것 같네요.

그 점이 저를 더 공부하게 만든 것 같기도 합니다.

아마도 지금도 그 때의 저랑 똑같이 생각하시는 분들 있으실 것입니다.

자산가격이 급상승하던 시절, 그리고 그때 얼마 벌었다라고 자랑하시던 분들이 정말 부러웠습니다.

그러다 보니 항상 조급함에 어쩔 줄을 몰라 했었습니다.

하지만 시간이 어느정도 경과하면서 저에게도 자연스럽게 노하우가 생기게 되더군요.

분위기를 읽을 줄 알게 되고, 그리고 누가 뭐라 하는 소리를 들으면 이 말이 헛소리인지 아닌지를 판단할 줄 알게 되고,

그러면서 나만의 주관이 생김을 느끼게 되었습니다.

그런데 단지 시간만 경과한 것이 아니라 자산도 조금씩 불어난다는 걸 느끼게 되었습니다.

IMF 직후 저의 전 재산은 600만원이었습니다.

당시 어머님께서 가입하셨던 계에 같이 가입했다가 미리 땡겨 받은 곗돈이었죠.

결국 이왕 땡긴 거 대출도 최대한 땡기자 해서 당시 소형 아파트를 한 채를 처음 사게 되었습니다.

그리고 경기가 회복되면서 1천5백만원정도 올라 무지 기뻐하면서 집을 팔았는데 그 때 기분은 거의 재테크의 달인이 된  

느낌이었습니다.

그런데 팔고 나니 1년만에 7천만원이 오르더군요.

그 배아픔은 많이들 아실겁니다. 상상을 초월합니다. 우울증 초기증상마저 나타나더군요.

하지만 그 이후에도 이런저런 경험을 여러 번 한 덕에 크게 성공한 적은 없었지만  다행히 한번도 큰 실패없이 지금까지 온 것 같습니다.  어떤 책에서 보니 그것이 바로 “지지 않는 투자”라고 하더군요.

그리고 큰 실패가 없이 꾸준한 것이 결국 자산을 불리는 지름길이라고 믿게 되었습니다.

혹시 이 이야기 들어보셨나요?

사업으로 부자가 된 마이크로 소프트 빌 게이츠 회장 다음에 세계 2위의 부자가 바로 주식으로 유명한 워렌 버핏입니다.

그렇다면 워렌 버핏은 사업으로 부자가 된 빌 게이츠를 제외하고는 투자로 부자가 된 사람중에서 세계 제일의 부자라는

이야기입니다.

이 정도의 부자라면 매년 최고의 수익도 달성을 했음직 한데  워렌 버핏은 한번도 매년 최고의 수익율 달성한 적이 없었다고 합니다.

오히려 항상 꾸준한 수익율을 유지한 것이 최고의 부자가 된 지름길이라고 합니다.

매년 최고의 수익율을 낸 사람들은 존재했었지만 그 사람들은 다음해에도 계속 똑 같은 수익율을 내지는 못했다는 것이지요.

반대로 워렌 버핏은 최고의 수익율은 아니지만 한번도 마이너스 수익을 내지 않았기 때문에 투자로 세계 최고의 부자가 되었다는 것입니다.

결국 꾸준한 시간과 경험, 그리고 일정한 수익이 조금씩 기하급수적으로 자산을 늘려 주는 효과를 만들어 낸 것이죠.

이것도 바로 "복리 효과"와 같은 것이겠지요.

세상에는 동물적으로 타고난 투자자들도 있습니다만 평범한 투자자가 더 많습니다.

그리고 사실 우리는 타고난 투자자가 되지 못할 가능성이 확률상 더 높습니다.

그렇게 타고난 투자자가 되지 못할 바에는 평범한 투자자 입장에서는 가장 현명한 방법을 택해야 하는 것이 맞지 않나 싶은데 그게 바로  손해보지 않도록 노력하며 매년 얻은 수익을 계속 늘려가는 방법이 아닐까 하는 생각을 합니다.

위에서 말한 것처럼 저는 첫 투자에 운이 좋게도 1천만원 넘게 차익을 얻었습니다.

IMF 직후라 운이 좋았던 것도 있었지만 당시 저는 “투자 기회와 성공의 원칙은 기다림이다” 라는 진리를 전혀 알지 못했고

추가로 7천을 벌 수 있는 기회를 시간을 서두르다 잃어버렸습니다.

더구나 기타 부동산 비용과 금융 비용 등을 감안하면 수익은 1천만원 정도밖에 되지 않았습니다.

물론 지금처럼 경기가 불황이라면 그마저도 수익이 없을 수 있습니다.

하지만 시간이 경과하면서 (+)수익을 지키려 노력하시다 보면 어느순간 기하급수적으로 수익이 늘어나게 됨을 느끼실 것입니다.

올해 저는 32평 한 채를 팔고 또 다른 32평 한 채를 산 것이 부동산 투자의 전부입니다.

심각했었던 금융위기 상황이라 저도 굉장히 조심했었던  한 해입니다.

그래서 저도 아직은 평범한 투자자 밖에 안되는 것 같습니다.

그래도 그 한 채로 저는 실제 투입 비용 6500만원 감안하고 그 동안 이자 낸 것 감안하면 약 두 배정도의 순 수익을 얻었습니다.

보통 이렇게 이야기를 시작하면 돈 많이 벌었다라고 자랑한다고 좋지 않게 생각하시는 분들이 있는 것 같아서 가능하면 이런 류의 글은 올리지 않습니다만  오늘은 다른 이야기를 하고 싶어서입니다.

10여년 전 첫 투자금 600만원으로 순수익 1천만원이었으니까 약 두 배의 수익을 얻었습니다.  

그리고 올해 매도한 주택 역시 투자금 6,500만원으로 약 2배 가까운 수익을 올렸으니 그 때와 수익율은 똑같지만 금액으로 따지면 좀 되네요.

자세히 보시면 최초의 종자돈과 지금의 종자돈에는 꽤 많은 금액의 차이가 존재하고 있습니다.

조금씩 조금씩 수익을 추구하던 시간 속에서 종자돈이 늘어나기 시작한 것이지요.

그 과정 속에는 분명 많은 다른 투자형태들이 존재했었고  그 과정에서 조금이라도 수익을 얻기 위해 노력을 해왔습니다. 

또한 (-)수익이 나지 않도록 위험을 조심하다 보니 남들 대박 먹을 때는 그저 그런 수익이었는지는 몰라도 다행히 단 한번도 물린 적은 없었습니다.

이렇게 시간이 지나 종자돈이 늘어나게 되었고 똑같이 종자돈으로 두 배의 수익을 올린 것이지만  금액은 초창기에

비해 훨씬 높아지게 된 것입니다. 액수의 차원이 틀려졌습니다.

더구나 처음 투자시절에는 한 채의 주택도 가지고 있지 못했지만 지금은 올해 판 주택 외에도 추가 자산을 더 가지고 있습니다.

또한 경험과 공부한 만큼 지식은 쌓여가는 것 같습니다.

더구나 올해 또 다른 한 채를 시세보다 훨씬 싸게 구입을 했으니 몇 년 후에 경기가 살아나게 되면 그 물건이 다시 저에게 또 다른 수익을 안겨줄 것이라 예상하고 있습니다.  

그리고 나중에 합해져서 더 큰 종자돈으로 더 많은 수익을 얻을 수 있을 거라 믿습니다.

결국 평범한 투자자들에게는 시간과 경험이라는 양념이 꼭 들어가야 종자돈과 자산이 늘어나게 되어 있습니다.

그게 복리 효과입니다.

또한 항상 최소한이라도 수익을 꼭 내야겠다라는 노력이 포함되어야 할 것입니다.

처음에는 그것이 쉽지 않겠지만 최대한 위험은 피하는 것이 원칙입니다.

특히나 불황기에는 말이죠.

금호가 워크아웃 들어가는 것 보셨죠?  무리한 투자가 결국 불황기에 화를 입었습니다.

호황기였었다면 워크아웃은커녕 미래를 내다보고 발빠른 투자를 했다고 칭찬받았을 수도 있었을 것입니다.

하지만 경기가 어려워지는 상황에  감당할 수 있는 가용범위를 넘어 무리하게 진행했었기 때문에 벌어진 일입니다.

이러한 원칙은 결코 벗어나면 안됩니다.

그렇게 원칙을 세우고 투자를 해야 시간적으로도 여유가 있고 직장인들은 본인 스스로 회사생활도 여유있게 할 수 있습니다.

또한 자연스럽게 수익을 추구하기 위해 경제에도 관심을 갖고 살펴보게 되고 경제지식도 기하급수로 늘어나게 됩니다.

하지만 몰빵하게 되면 다른 것을 쳐다볼 여유없이 심리적으로 쫓기게 됩니다.

따라서 타고난 감각이 있는 투자자가 아니라면 부동산으로 대박 먹겠다가 아니라  몇 % 수익이라도 꾸준히 가겠다라는 여유가 필요한 것 같습니다.

2010년 새해입니다.

새해에는 밑바닥까지 떨어졌던 경제가 다시 떠 오르는 한 해가 되었으면 좋겠습니다.

2010년 새해 역시 “여유 있는 투자” 그리고 “지지 않는 투자” 계속 되시기를 바랍니다.

새해 복 많이 받으세요. ^^

글쓴이 : 행복재테크 전문가칼럼 부룡