부동산

일요일에

경매와 NPL에 대한 학습과 책을 집필하다가

태인에서 본 아는게 힘이다 코너

경매에서 배당이 중요하니까요

한번 숙지하심이^^

지식은 아는게 힘이죠

여러분 멋진 지식을 쌓아 멋진 응용력 기대합니다

-------------------------------------------------------------------------

(아는 게 돈이다)

공동저당권 경매 배당, 궁금하면 500원~

통상 은행은 돈을 빌려주고 담보를 설정한다. 원리금 상환이 연체될 경우 은행의 부실채권 비율이 높아지기 때문에 담보물을 처분해 이를 방지하기 위함이다.

이 때 대출해주는 자금 규모에 비해 담보가치가 현저히 적을 경우 채무자 소유의 기타 부동산을 추가로 담보설정할 때가 있다. 채권자인 은행이 각각의 부동산에 공동저당권을 설정하는 것이다.

여기서 공동저당권의 설정 대상은 채무자 소유의 부동산과 함께 보증인 소유의 부동산도 포함된다. 담보 목적물에 있어 근저당 설정일이 같을 필요도 없고 순위 역시 동일하지 않아도 무방하다.

이렇게 공동저당권이 설정되면 각각의 부동산에 최권채고액이 기록되고, 채권자가 어느 부동산에 의해 채권 전액을 변제받은 경우 다른 저당권은 소멸하게 된다.

공동저당 채권자는 이 물건을 동시에 일괄매각 할 수도 있고, 순차적으로 매각할 수도 있는데 이때 공동저당물이 동시에 경매에 부쳐져 배당을 받는 경우를 동시배당이라고 하고, 공동 저당물 중 먼저 특정 부동산부터 순차적으로 경매를 하여 배당하는 경우를 이시배당이라고 한다.

이렇게 설정된 물건이 경매에 부쳐질 경우 경락 후 배당은 어떻게 될까? 가늠하기 힘든 부분이지만 차근차근 짚어보자. 먼저 관련 법조항을 찾아보면 민법 368조에서 공동저당물의 배당에 대해 명시하고 있다.

민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) 제①항에 따르면 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당(동시배당)하는 때에는 각 부동산의 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

예를 들어 은행이 채무자 甲에게 3억원을 대출해 주면서 甲의 아파트와 단독주택, 농지에 각각 3억원의 공동저당권을 설정하고 아파트와 단독주택, 농지를 동시에 경매로 넘겼다고 하자.

이때 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)가 아파트가 3억원, 단독주택이 2억원, 농지가 1억원(총 합계액 6억원)에 각각 낙찰됐을 경우 은행은 각 부동산에 대해 비례배당을 받게 된다.

즉 은행이 실제 배당받는 금액은 아파트에서 (3억/6억)X3억인 1억5000만원, 단독주택에서 (2억/6억)X3억=1억원, 농지에서 (1억/6억)X3억=5000만원씩 각각 비례배당 받아 채권액 3억원을 회수하는 것이다.

그런데 위 사례와 달리 은행이 채무자 甲에게 3억원을 대출해 주면서 甲의 아파트와 단독주택, 농지에 각각 3억원의 공동저당권을 설정하고 순차 매각을 위해 아파트만 경매로 넘긴다면 어떻게 될까. 이 경우 은행은 경락 후 채권액 전체를 배당(이시배당) 받아 채무관계를 청산하게 된다.

문제는 이런 경우에 후순위채권자가 있을 경우다. 예를 들어 위에 언급한 아파트 권리자 중 1억원의 근저당을 설정한 자가 있었다면 원칙적으로 후순위채권자는 경락 결과에 따라 근저당액을 일부 잃을 수 있다.

즉 이 아파트의 경매대가(낙찰금액에서 경매실행 비용과 선순위 채권액 공제한 금액)가 3억원일때 은행에서 공동저당금액 3억원을 이시배당으로 모두 받아가버리면 후순위채권자 A는 배당을 아예 못 받는 상황이 발생하는 것이다.

이런 경우를 대비해 민법에서는 후순위채권자에 대해 대위를 인정하고 있다. 즉 이시배당 방식 때문에 후순위채권자에게 손해가 발생할 경우 후순위채권자는 공동저당권(共同抵當權)에서의 차순위자(次順位者)의 대위를 통해 저당권을 행사할 수 있다는 것.

쉽게 말해 근저당액을 모두 회수하지 못한 후순위채권자는 당연히 선순위채권자의 지위를 이전받아 나머지 경락대금에서 잔여 채권액을 회수할 수 있다는 의미다. 이는 물론 선순위채권자가 채권 전액을 회수한 뒤 순차적으로 진행될 다른 부동산의 경매 대가에서 변제받을 수 있는 금액 한도 내에서 가능하다.

민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ②항을 보면 전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우(이시배당)에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

복잡하기만한 이런 정보를 알아둬야 하는 이유는 간단하다. 경매물건 낙찰에 따르는 모든 변수를 예상하고 있어야 모르고 낙찰받는 경우를 방지하고 나아가 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

또 최근 NPL투자가 주류로 떠오르고 있는데 이 같은 지식을 배경으로 후순위채권자의 근저당액 회수 여부에 대한 판단과 분석을 거쳐 새로운 수익사례를 만들어 낼 가능성도 충분히 있다는 점에서 관련 지식을 충분히 습득해두는 것이 유익할 것으로 판단된다.