부동산

안녕하세요 부룡입니다.

며칠전 인터넷으로 기사를 훑어 보다가 생각을 하게 하는 기사가 있어서 글을 써 봅니다.

라는 기사였는데 그 내용 속에서 눈에 띄는 것이 “예대율 규제”라는 항목이었는데요.

기사에서처럼 채권시장에 영향을 주는 부분과는 별개로 실제 부동산 시장에는 어떠한 영향을 미칠까 하는 생각을 해보게 되었습니다.

다음은 순전히 개인적인 의견이니 한번쯤 이럴 수 있겠구나 하시면 될 듯 합니다.

금융 감독 당국이 은행 건전성을 강화하는 차원에서 예대율 규제 도입을 검토한다는 것이 요지입니다. 

여기서 예대율이라는 것은 쉽게 표현해서 은행에 들어온 예금과 대비해서 대출을 얼마나 해주었는가를 의미합니다.

예를 들어 은행의 예금이 1,000원이었는데 1,200원을 빌려주었다면 예대율은 120%라는 이야기가 되지요.  

실제로 최근 우리나라 은행들의 예대율(CD 포함)은 120%이 약간 안되는 것으로 알고 있습니다.

하지만 지난 금융위기 당시에는 이보다 훨씬 높았다고 합니다.   

하지만 윗 글에서 보시듯이 예금이 1,000원인데 1,200원을 빌려준다는 것은 말이 되지 않습니다.

따라서 보통 은행은 고객이 예치한 예금 외에도 외부에서 돈을 조달해야만 예대율이 100%이상이 가능한 것이지요.

그래서 가장 많이 알려져 있는 방법이 바로 CD나 은행채를 발행해서 돈을 조달하는 것입니다.

하지만 예대율을 줄이게 된다면 CD나 은행채를 쉽게 발행할 수가 없게 됩니다.

얼마 전 금융 위기이전까지 우리나라 은행들은 외형성장에 치우친 자산 키우기 경쟁을 했었습니다. 

그 과정에서 은행들은 쉽게 돈을 벌 수 있는 대출에 집중을 했었는데 당시 펀드열풍에 따라 은행예금이 증권계좌로 자금 이탈이 많았었지요.

그러다 보니 은행들은 돈이 부족한 부분을 은행채 발행 등을 통해 외부에서 자금을 수혈해 대출확대 경쟁을 펼쳤다는 것입니다.

그러다가 지난 금융위기가 발생하면서 외국에서 조달했던 금리가 낮은 단기 자금들에 대해 외국금융기관들이 국내 은행들에 대해 자금회수에 들어갔습니다. 결국 우리나라의 은행들은 빌렸던 단기 자금의 연장이 불가능해졌고 대출 상환도래기간이 맞지 않는 미스매칭이 일어나면서 결국 은행들이 외환이 부족해지는 외환위기 상황이 발생했던 것이 바로 얼마전 일입니다.

(제가 초기에 올렸던 글을 다시 읽어보시면 됩니다.)

바꾸어 말하면 또 다시 전세계 금융시장의 변동성이 갑자기 커지게 되었을 때 외국인들의 자금회수로 인한 외환위기가 오게 되어 국내 금융시장의 급격한 붕괴 및 실물 자산 시장의 붕괴현상이 일어날 수 있다는 것을 의미합니다.

은행의 예대율이 높다는 것이 이렇게 위험성이 높다는 것을 의미하는 것이지요.

또한 부동산 시장이라는 것이 예전과는 달리 금융과 매우 밀접해져 있다는 것을 의미하기도 합니다.

그러한 위험 가능성의 최초 발화점이 예대율이라는 건데  결국 이러한 예대율을 100%이하로 유지해  금융시장의 안정성을 도모한다는 이야기입니다.

물론 지금 당장 그렇게 만들겠다는 것이 아니라 이 비율을 중장기적으로 100% 이하로 만들겠다는 것이므로 지금 당장 큰 영향은 없을 것입니다.  

하지만 결국 은행채 발행이 어려워지게 되므로 은행은 대출을 늘려 수익을 증가시키고 싶어도 자금이 부족하게 되겠지요.

그래서 예금을 늘려야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

결국 앞으로 고객을 유치하기 위해서는 고금리 특판예금이 나올 가능성이 높아집니다.

고금리 특판 예금이 나오게 되면 나머지 제2 금융권에서도 이에 자금 이탈을 막기 위해 또 다른 고금리 상품이 나오게 되겠지요.

하지만 반면에 정부는 금융기관의 예대율 규제를 통해 대출증가를 막고자 하는 측면도 있을 것입니다.

결국 한동안 금융당국과 은행들간에 힘겨루기와 숨바꼭질이 늘어날 수도 있겠다 싶습니다.

결국 은행들은 예금금리 인상에 따른 수익 보전을 위해 대출 금리 인상을 유도할 가능성이 매우 높아질 것입니다.

또한 예대율을 줄이기 위해 대출도 일부 축소시키려는 상황도 발생하겠지요.

그렇다면 시장의 자본들은 그동안 안정적인 채권시장에서 고금리를 따라 예금시장으로 이동하게 될 것이고 기존 부동

자금이라고 표현되었던 자금들도 예금시장으로 일부 이동하게 되어 주식이나 부동산 시장으로의 자본 이동이 지연될

가능성도 생기게 될 것입니다.

그 과정에서 부동산에 붙은 거품이라는 것을 기존 DTI 규제와 함께 예대율 규제등을 통해 대출의 축소과정을 통해 조금씩 조금씩 걷어가겠다는 의미로 해석이 됩니다. 

하지만 은행들은 무조건 대출을 줄일 수는 없을 것입니다.

은행의 수익성을 위해서는 고수익을 주는 대출을 쉽게 버릴 수는 없으니까요.

그렇다면 금융기관 역시 단기 대출을 연장을 해주지 않거나 금리를 올린다는 방식으로 조금씩 조금씩 정부 눈치 보면서 대출 총량부분을 조절할 가능성이 높습니다.

따라서 이 경우 현재 과도한 대출 보유자나 갑자기 현금흐름이 막힌 사람들 순서로 매물을 토해낼 가능성도 나타날 가능성이 있습니다.

그렇다면 당분간 부동산은 급매물 위주로 하향 안정화 될 가능성이 높아지겠지요.

하지만 그때쯤이면 드디어 부자들이 움직일 것이고 부자들은 가격이 떨어진 매물을 받아 먹기 시작할 것입니다.

돈은 항상 고수익을 따라 흐릅니다.

바로 우리가 잘 알고 있는 금리라는 것을 기준으로 움직이는 것이지요.

얼마전 두바이 사태와 같이 아직 경제가 불안정하다는 측면에서 돈이 쉽사리 주식이나 부동산으로 들어오지 않을 가능성이 있습니다.

더구나  위에서 표현한 것처럼 예금 금리가 높아지게 된다면 시중의 부동자금이 주식이나 부동산으로 다시 들어오려면 약간 더 시간이 걸릴 수도 있다는 것입니다.

하지만 긍정적인 부분도 많습니다.

가장 확실한 부분이 그토록 많은 사람이 이야기하는 부동산 대폭락에 대한 이야기입니다.

폭락가능성이 더욱 더 떨어질 것입니다.

위에서 예대율이 문제라고 했는데  외국인 투자자들이 우리나라에서 급격히 자금을 빼내가는 과정이 반복되지 않도록 시장에 신뢰도를 주려고 하는 것이라는 느낌이 들뿐 아니라  이로 인한 금융 불안으로 발생되는 부동산의 폭락을 막고 연착륙을 시키려는 정부의 의중이라고 봐야 하는 것이지요.

정부는 부동산이 급격히 붕괴하게 되면 자산가치 하락으로 연쇄적으로 금융기관도 붕괴하고 국민들의 삶도 무너질 수밖에 없다는 것을 잘 알고 있습니다.

따라서 조금씩 연착륙을 시키는 작업을 할 수밖에 없을 것입니다.

공통적으로 정부와 한국은행이 최근 우리나라 경제가 회복국면이라고 하니 시간이 걸릴지는 몰라도 계속 좋아질 것이라고 믿어야 겠지요.

예대율 규제를 통해 추가적인 거품 방지 및 투기적 자본 이동을 조절해나가고자 하는 것이고 이 과정에서 과다하게 투기적 성향으로 들어온 자금들도 약간씩 무너지고 나가기를 바라는 것 같습니다.

(이게 바로 연착륙이지요. 한꺼번에 쏠려서 무너지는 것은 붕괴이고요)

부동산 폭락론자들은 일시에 모든 것이 무너질 것이라고 하지만 이러한 것을 볼 때 정부도 일시에 무너지지 않게끔 지금 여러모로 고민을 하고 있는 것이라는 생각입니다.

분명한 것은 1가구 1주택자이거나  내가 버는 돈으로 이자 납부에 아무런 문제가 없는 정상적인 상황의 투자자들은 문제없겠지요.

내가 살고 있는 집이니 그렇게 급하게 팔 이유도 없을 것이구요. 

속된 말로 그동안 낸 이자가 아까와서라도 버틸 것입니다.

아마도 폭락론자들은 그 때 몇몇의 급매물 거래상황을 보고 거봐라 부동산은 폭락하지 않느냐라고 이야기할 것이나  그리 세상이 만만하게 돌아가는 것은 아니지요.

더구나 정부가 많이 풀어 놓은 돈만큼 돈의 가치는 하락하게 될 것이니 실물 자산가격은 그만큼 오르게 되고 돈의 가치 하락 만큼 대출금의 부담 수준 또한 낮아지게 되겠지요.

조혜경님께서 앞으로 2~3년이 고비라고 올리셨네요.

저 역시 전적으로 말씀에 동의합니다.  이왕이면 그 고비가 빨리 끝났으면 좋겠구요..

이렇게 예대율이 축소되면 지금부터 한동안 지지부진할진 몰라도 결과론적으로 금융기관의 건전성은 높아집니다.

정부의 돈이 많이 풀린데다가 숨어있던 돈들은 또 다시 수익을 찾아 다음  먹을 곳이 있는 시장으로 이동하게 될 것입니다.

한동안 자본들이 예금시장에서 금리 수익을 보게 되면 자본들은 곧이어 주식이나 부동산으로 다시 이동하려고 몸을 풀기 시작할 것입니다.

더구나 내년도 보금자리등의 토지 보상금이 풀리게 되면  그 자금이 어디로 이동하게 될지도 참 궁금합니다. 

어디로 움직이게 될까요?

지금은 아직 경기 저점 주변에 맴돌고 있어서 투자심리가 바닥일 뿐입니다.

더구나 다음번 상승기까지는 시간이 걸릴수도 있는데다가 언제올지 몰라서 지금 기준으로 우리들은 답답해 보이는 것일 것입니다.  

시간이 약입니다. 제가 생각한 것처럼 될지는 저도 장담할 수는 없지만 상황을 한번 지켜보시는 것도 재미있을 듯 싶습니다.

글쓴이 : 행복재테크 전문가칼럼 부룡