부동산

경매고수인 K씨의 주 종목은 보상 물건이다. 신도시 도로 등으로 수용되는 땅을 저렴하게 매입한 뒤 보상을

받아 수익을 내는 방법이다.

최근 그는 오랜만에 1건 투자로 짭짤한 수익을 냈다. 그가 경기 파주 운정3지구에 수용될 주택을 경매로 낙찰받은 것은 지난 5월이다. 감정가격은 4억5400만원, 최저가격은 3억1800만원인 집을 3억8500만원에 낙찰받았다. 3명이 경합을 벌였고, 2등을 500만원 차이로 따돌렸다. 지난달 보상받은 금액은 5억5000만원. 6개월만에 1억6500의 차익

(양도세 비고려)을 냈다. 소송, 협상 등 골치 아픈 과정을 거치지 않고 가만히 앉아서 기다린 것치고는 아주 짭짤한 수익률이다.

필자가 보상투자를 몇 번 해본 결과 가장 큰 장점은 환금성이었다. 보상이 진행 중인 물건의 경우 LH(한국토지주택공사) 등 보상주체가 무조건 사준다. 출구가 확실하게 확보된 물건은 요즘같이 거래가 없는 시장에서 아주 매력적이다. 좋은 물건을 싸게 받았지만 팔리지 않아 꼼짝달싹 못하고 있는 경매인들이 한 둘이 아니지 않은가.

회수 기간이 짧다는 것도 장점이다. 현재 보상이 진행중인 물건은 잔금 납부 후 짧으면 2주안에 보상을 받을 수

있다.

이 전략을 구사할 수 있는 사람은 보상가격을 알 수 있는 사람이다. 누가 보상가격을 알 수 있을까. 보상을 시행하는 주체(거의 대부분 LH), 보상가격 감정을 한 감정평가사, 경매물건의 소유주 등 3인이다.

보상 가격에 대한 정보를 다른 이들에게 공개하지 않는 이유는 간단하다.

개인 정보를 보호할 필요가 있어서다.

그럼 경매인들은 어떻게 보상가격을 알아낼 수 있을까. 필자의 주변에 있는 보상 투자자의 경우 감정평가사를

통해 알아내고 있다. 감정평가사들은 자신의 감정평가 금액을 인터넷(감정평가사들만 전용 공간)에 올린다.

서로 정보를 교류하기 위해서다. 친한 감정평가사 한사람이 있으면 왠만한 보상가격은 거의 오차없이

알아낼 수 있다.

보상물건 투자에서 흔히 보는 실수는 보상 가격을 정확하게 파악하지 못하는 것이다. 최근에 살펴보니 남양주의 보금자리주택지구나 평택 고덕지구에서 보상가격보다 높게 낙찰받아 낭패를 당하는 사례가 심심찮게 나오고 있다.

대부분 아마추어 보상 투자자들이 저지르는 실수다. 이들은 감정평가사 등을 통해 보상가를 확인하는 것이 아니라 공시지가, 주변지역 보상선례 등을 기준으로 감으로 보상가를 예측한다. 요즘 보상가격은 표준지 공시지가의 1.3배 수준이다.(김대중,노무현 대통령 시절 1.7배까지 올라간 적도 있지만 최근들어 많이 내려왔다.) 그러나 이런 수치는 어디까지나 평균일뿐 개별 물건에 따라선 큰 차이가 있다.

심할 경우 법원 경매 감정가 만큼 보상을 받을 수 있을 것이라고 생각해 마구 써내는 이도 있다. 

최근 두달동안에도 보상가격을 잘못 예측해 수천만원의 보증금을 날린 사례를 두건이나 봤다.

다른 특수물건 투자에서도 마찬가지지만 이런 아마추어들은 고수들의 적이기도 하다. 이런 저런 루트를 동원해 간신히 보상가격을 알아냈건만 아마추어가 ‘퍽’ 질러 사고를 치면 말짱 헛고생이 된다.

두 번째로 많이 하는 실수는 보상지구에서 제외된 엉뚱한 물건을 낙찰받는 것이다. 신도시개발을 주로 하는 LH의 부채가 130조원을 넘고, 하루 이자만 100억원을 넘는다는 것은 잘 알려진 사실이다. 그렇다보니 기존 신도시 계획을 손바닥 뒤집듯 철회하거나 개발 면적을 축소하는 사례가 심심찮게 나오고 있다. 보상과 관계가 없는 엉뚱한 물건을 받았다가 땅을 치는 사람들이 나오는 이유다. 보상 투자를 할 때는 보상지역에 편입됐는지, 개발계획이 바뀐 것은 없는지 철저히 확인해야 한다.

보상 일정도 철저히 체크해야하는 사안이다. LH가 돈이 없어 보상 시기를 늦추는 일이 다반사인 까닭이다.

보상투자의 수익률도 최근 많이 떨어지는 추세다. 보상물건의 해법이 많이 알려지면서 덩치가 작은 물건의 경우 경쟁률이 10대 1을 넘는 경우가 흔하다. 최근 보상물건에 대한 정보를 전문적으로 제공해주는 인터넷 사이트마저 등장해 경쟁은 더 치열해질 전망이다. 이렇다보니 법정지상권(건물을 제외하고 땅만 경매로 나온 물건) 투자처럼 건당 수백만원의 차익만 노리고 투자하는 이들도 많다.

세금 부담이 많은 것도 보상물건의 수익률을 떨어뜨리는 요인이다. 짧으면 1달, 길어봐야 6개월의 단기매매이다보니 수익의 절반정도를 양도세로 내놔야 한다.

경매고수인 K씨가 높은 차익을 낼 수 있었던 것은 보상가격이 확정된 상태가 아니었기 때문이다. 아직 공식 보상절차가 시작되기 전에 인근 운정1,2지구 보상가격 등을 참조해 베팅을 했다. 보상가격이 확정되지 않은 물건의 경우 경쟁이 덜하고 낙찰가격도 낮다. 보상투자에서도 고수들은 레드오션을 피해 블루오션으로 이동하고 있다.

위 내용은 행복한 부자를 꿈꾸는 사람들 회원분의 글입니다.

좋은글 감사합니다.

많은분들이 행복한 부자가 되는 그날까지 화이팅 입니다.