국토해양부에서 정한 역세권의 범위와 역세권 투자해석

국토해양부에서 역세권의 범위를 역으로부터 500m로 정의하고 있습니다.

국토부에서 정의한 역세권범위가 단지 500m라고 하여 500m이내의 모든 토지가 역세권 개발이 되는 것은 아니다라고 말씀드립니다. 이 범주에 들어가도 개발될 지목과 안되는 지목이 있고, 전철역의 모든방향이 다 개발되는 것이 아니며,노선별,전철역사에 따라 다르다는 것도 알아두셔야 합니다.

도심지의 지하철의 경우는 이미 도시화가 된 다음에 전철이 생기게 되어 도시미관과 소음등을 감안하여 지하화 한 것이고, 교외전철의 경우는 거의 대부분 지역과 지역을 연결하는 노선으로 지나치는 곳이 대부분 농촌지역이니 지상철로 개발하는 것입니다. 역세권 개발은 대부분 노선중에서도 거점역을 중심으로 역세권 복합신도시로 개발하는데, 투자를 하실때는 노선의 선택과 어떤 전철역, 그 전철역에서 어느방향이냐에 따라 미래 투자가치를 결정하므로 신중한 검토가 필요하겠지요

전철이 개통하여도 간이역이 되어 개발계획이 없는 역도 있을 것이고, 어떤 경우는 그 지역의 랜드마크로 고층 빌딩이 올라가는데, 그 반대편은 허허벌판 논밭에다 평생 농사만 지어야 하는 억울 한 경우도 있기 때문입니다.

따라서 투자의 길목을 잘 살펴 어느 노선을 선택할 것이며, 투자대비 수익율,기간,역세권시가화예정지 범위에 드는 개발 방향을 잘 선택하는 것은 오로지 자신의 몫이라고 하겠습니다. 온,오프의 남발되는 잘 못된 정보에 속아서 인생의 역전을 바랐다가 쪽박을 차는 경우도 심심찮게 보아왔습니다.

역세권에 따라 초기단계에 투자하여 수십배에서 무려 백배에 이르는 시세차익을 보는 경우도 종종있습니다.

이는 운이 좋아서 그럴 수도 있겠으나, 좋은 멘토를 만나기 위해 발품을 열심이 팔아서 행운을 잡은 경우가 더 많이 있을 거라 봅니다. 인생이 바뀌는 투자와 그렇지 못한 투자의 선택은 오로지 자신의 몫일 뿐입니다.

근래들어와 역세권 토지분양이 기승을 부리고 있는데,부자가 되기도 전에 쪽박을 차는 투자를 하고도 자기만족에 미래설계를 하시는 분들은 한번더 착오가 없는지 만회할 기회를 찾으시기 바라며,투자를 고려하시는 분들은 좋은 멘토를 하루 빨리 만드시기 바랍니다.

최근 들어 일부 몰지각한 컨설팅에서 전철역으로 부터 반경 2~3km까지 간접역세권이라면 호도하고 있는데 잘 판단하시기 바랍니다. 물론 위 내용이 다 맞다고는 할 수 없습니다. 도심지 전철의 경우는 이미 도시화가 된 상태에서 지하로 연결되므로 동서남북이 다 도시화가 되어 있지만 시외로 뻗어가는 전철의 경우는 역을 중심으로 동서남북으로 개발이 되는 것이 아니라 한쪽만 개발되는데 주로 기존도시와 산업단지로 연계되어 개발 방향이 정해집니다.

가장 확실한 정보를 얻으려면 국토부 발행 실제 철도 노선 도면과 실시설계도면을 보셔야만 안전한 투자라고 말씀드리고 싶습니다.

시외로 나가는 전철역 중에는 간이역도 있고 중심역도 있는데 중심역에 투자하는 것이 바람직하며,기존 도심과 연결될 범위가 어디일지를 위성지도로 충분하게 검토하신 연후에 투자를 하셔야 안전하며, 역과 가깝다고 다 시가화로 개발되거나 돈이 되는 것이 아닙니다. 예를들면 오송역이나 병점역을 위성지도로 보시면 금방 아실 수 있습니다.

또한 가평역의 경우는 아직 본격적인 개발이 안되어 위성으로 확인은 어렵지만 토지이용계획원을 여러장 편집해서 보시면 개발될 곳은 이미 주거지와 일반상업지로 구분이 되어 있으나, 기획부동산에서 분양한 토지를 보면 깍뚜기처럼 짤라 놓은 곳은 역과 불과 100m거리의 땅은 여전히 변화가 없는데 주로 임야이며 근린공원으로 나옵니다..

평생모은 자산으로 투자수익을 보려고 꿈을 꾸고 있다가 낭패를 보고 있는 사람들은 대체로 기획부동산에 현혹되어 투자를 하여 안타깝지만 해결할 방도가 없는게 현실입니다.이 중에서도 간혹은 운이 좋아 2종주거지에 포함된 경우도 있지만 개발속도가 매우 늦어질 거라봅니다..시가화로 용도가 바뀐곳은 공시지가만 수백만원하는데 용도지정이 안된곳은 몇천원~몇만원 안팍이니 실로 애석하지 않습니까..

요즘 컨설팅에서 유독 매달리는 원주강릉선의 진부역(올림픽역)과 둔내역, 등에 투자하신분들 한마디로 앞이 캄캄해보입니다.(대체로 역세권 개발방향과 배치되는 위치이며, 거리가 먼 임야투자)

이 노선은 동계올림픽이 끝나고 나면 과연 얼마나 수익이 되며,어느 범위까지 개발이 될런지..눈에 훤히 보이는데도,.자신의 주장을 놓으려 안하시니.

여러분중에 전철타고 진부역에 갈 사람이 몇이나 될 것이며,겨울이 아닌데도 이노선을 타고 몇시간을 가서 밥먹고 오실 분이 과연 몇이나 되냐는 것입니다. 부발역 많이 투자하셨죠.. 트리플역세권에다 하이닉스가 있어서 대단할 것이라 합니다. 현재 부발역세권 시가화예정지 내에서 전철역과 가까운 거리의 평당시세가 500만전후로 한다지요.

트리플 환승이면 다른 노선을 타고 와서 부발역에 내려 밥먹고 커피한잔하고 다시 서울이나 지방으로 타고 가실분이 과연 몇이나 된다보십니까. 아마도 거의가 곧바로 환승을 하거나 잠시 내려 역사내에 있는 상점에 들러거나 화장실 다녀오는 게 고작일 것입니다. 그러니 굳이 바깥으로 나가서 먹고 자고 놀다가 다시 목적지로 가는 사람이 거의 없다고 보시면 됩니다.

예를 들어 하이닉스다니는 사람들이 점심먹자고 전철역근처까지 와서 먹고 귀사를 하겠어요.아마 사내에서 해결하지 않을까요. 부발역세권 땅가격은 강남기획부동산의 공이 실로 크다고 봅니다. 땅값이 올라도 팔려서 내호주머니에 돈이 들어오거나 직접개발하여 수익창출을 해야 돈이 되는 거 아닌가요.

부발역 주변에 하이닉스의 증설과 OB맥주 공장 뿐인데,어디서 급격하게 인구가 유입되어 크디큰 역세권개발이 다 될것이며, 돈이 될 것인지 참으로 아이러니 합니다.하지만 선투자하신 분들은 이미 충분한 이익을 보셨겠지만,아직도 이곳으로 기웃거리신다면 아서라 말아라라고 말씀드리고자 합니다.

또한 급부상하는 서해선 복선전철 노선중에 당진합덕역과 인주역 그리고 송산그린시티역 등의 기획부동산이 난립하여 너도나도 역세권 시가화 용지라고 자랑하는데 과연 무엇으로 증명과 검증을 받았는지 묻고 싶으며 현재 시세대비 얼마에 사셨는지..투자하신 곳이 개발 범주에 포함되는지 알고나 투자를 하시려는지..투자자도 그렇고 유치자도 그렇고 상생의 길을 모색하기보다 돈에 눈이 멀어 불과 몇달 또는 몇년후의 모습을 못 보는 듯하여 이 또한 안타깝습니다.

서해선의 메인역은 합덕역이지만 가시적인 시가화예정지가 윤곽이 나온 마당에 엉뚱한 곳에다 투자하시려거든 그냥 망해도 주식으로 하시라고 권해드리고 싶습니다.

인주역은 주변에 현대자동차가 있으나 역세권개발면적이 매우 협소하고 전철역이 생기기 전부터 가격이 형성된 곳으로 투자수익을 크게 기대하기는 어렵다 보며,초창기 서해선 고시때까지만 해도 인주역의 자리는 없었습니다. 그러므로 국토부에서 보는 관점은 그만큼 역세권개발의 필요성과 전철역을 만든다음 수익성이 떨어지기 때문입니다. 합덕역과의 거리도 짧은데에 대한 고민이기도 하였겠지요.

여기에다 예산군의 삽교역 또한 아직 결정된 봐는 없고요. 생긴다해도 기존 삽교읍에는 장항선 삽교역이 있는 곳과는 거리가 먼 내포신도시 사이에 생길 공산이 크므로 이 곳 또한 그다지 큰 수익을 기대하기는 어렵지 싶습니다.

한가지 팁을 더 드리자면 송산그린시티역은 수자원공사 소유의 부지내에 설치되므로 역세권이라고 분양하는 회사 믿었다가 크게 낭패를 보실 겁니다.화성이고 서울에서 가까우니 좋아보이겠지만 이미 그 역세권은 시가화예정범위가 정해져 있으므로 기획에서 분양하는 곳은 아마 개발이 거의 불가능하고 평생 논농사를 짓는게 맞을것 같습니다.