부동산

돈버는 임장법 노하우 4탄 공개합니다.

이틀내린 폭설로 제 자신부터 안절부절 우왕좌왕 교통체증과 여기저기 발생한 사고에 정신 못 차리는

사람들의 모습을 보고 자연의 위대함을 세삼 느꼈습니다.

세상 모든 동물은 자연에 순응하며 살아가지만 유독 인간만이 자연을 이용하고 맞서려 한다는데

그건 끊임없이 도전하고 연구하는 인간의 본성인것 같습니다.

경매 또한 끊임없이 의심나는 것은 찾아서 해결하고 문제점 해결방안을 마련해야 실패율이 적고

수익 또한 높습니다.

이번에는 현장에서의 방법을 알아보겠습니다.

저는 경매 물건에 등장인물들을 파악하고 어떤 사연으로 경매에 나오게 됐는지를

추론하고 뭔가 맞아떨어지지 않는 부분은 임장조사로 맞춰 봅니다.

3. 실전임장

❀.  본인의 추론을 확인하는 작업.(임장에 임하는 자세)

임장은 자기가 투자하는 부동산이 시세차익을 노려 단타로 갈 건지 임대차를 통해 장기투자로

갈 것인지 확실하게 정하고 전체 예산을 잡고 경낙이후 사후처리까지

계획하는 기틀이라 하겠습니다.

그동안 밤새워 자료를 찾고 고민하고 새웠던 추론을 확인하는 작업입니다.

무엇을 물어 보시든지! 어디를 가던지 당당하고 항상 즐기면서 하시기 바랍니다.

그래야 본인이  스트레스도 안 받고 대화도 자연스러워 집니다.

❀.  공부 열람( 전입세대 확인원, 확정일자 확인,)

집합건물은 대부분 대표지번에 전입신고를 하는데요.

법원 현황조사서상 전입세대 확인원 열람결과 전입세대 없음! 현장 확인결과 폐문부재로

임대차관계 미상, 이렇게표기 되었다면 꼭 지번대로 다 열람해 보시기 바랍니다.

간혹 다른 지번에 전입신고가 되어 있어 곤란한 경우가 더러 있습니다.

그리고 선순위 권리가 소액일 경우 입찰을 앞두고 꼭 등기부도 권리 변동은 확인하시기 바랍니다. 대위변제의 가능성은 항상 열어 두고 입찰 전 까지 확인해야 합니다.

또 위법건축물로 등재 되어 있거나 사용승인 받지 않은 건물이라면 관할 관청 건축과 담당에게 문의 해보고 그 건물을 설계 했던 건축사를 만나 정보지상 나타나지 않은 문제점은 없는지

도출된 건물의 문제점의 해결방안을 알아 봐야 합니다.

설계자로써 그 건물을 가장 잘알고 있어 전문가로써 명쾌한 해결 방안을 알려 줍니다.

❀.  주변 상권 파악하기.( 부동산, 식당, 슈퍼.....)

인터넷으로 살핀 입지조건과 비교하는 것이 빠른 입지 분석의 한방법입니다.

주거지역이든! 상업지역이든! 상권만 분석하면 그 지역민들의 생활수준과 주 이동 경로가 파악 됩니다.

통상적으로 주택으로서 최고의 입지는 교통이 편리하고 학군이 형성되어 있으며 주변에

혐오시설이 없어야 하고 향, 조망권등 환경 프리미엄, 공원이나 산, 강 등이 접해 있어

공기가 좋아 산책할만한 곳이 있고 각종 편이시설, 대형마트, 병원, 문화시설, 은행, 등이 가까이에 있는 곳이 한마디로 살기 좋은 곳이다. 라고 평가를 하는데 이 조건을 물건 입지에 맞춰서 하나 하나 지워 나가는 겁니다.

매수인, 임차인의 입장에서 생각해 보면 거래가 입지적 수준을 판단 할 수 있습니다.

❀. 거주자 수준, 소음체크하기, 입지조건의 하나

요즘 서울, 경기도 안산, 시흥, 경기도 광주, 인천 동두천 등에 외국인 노동자들이 많이 거주하는 지역입니다.

외국인 노동자가 많아 임대차 수요는 많지만 임차인이 속 썩이는 경우도 많습니다.

예전 산업 연수생 자격으로 엄격한 심사 기준에 맞춰 들어온 외국인 노동자들은 고학력에 심성 착한 분들이 대부분 이였는데 개 중에 용감한 사람들이 근무지를 이탈해서 불법체류(미등록외국인)를 하고 친구들을 불러오고 하면서 다리 좀 떠는 분들이 많이 들어 왔습니다.

그러다 보니 성범죄, 절도 살인사건이 빈번하게 일어나서 밤이 되면 외출을 꺼리는 지역이 된 곳도 많습니다. 당연히 매도가나 임대가를 낮추는 요인이 됩니다.

또 유흥업소 밀집지역은 유흥업소 종사자들이 많이 거주 합니다.

저도 한때 화류계 생활 좀 해 봤습니다만^^

이들의 일상을 오후4시나 다섯시 쯤 일어나 일 나갔다가. 새벽에 다시 퇴근 직업상 밤낮이 바뀌어 있고 이들도 술과 가까이 있다 보니 야간에 소란한 일이 빈번 합니다. 거주민 수준, 소음도 체크는 원활한 매도와 임대차 계약에서 중요한 부분임을 놓치지 마시기 바랍니다.

❀.  아파트 관리실 탐방 (체납관리비, 입주자 카드 확인)

아파트 관리실에서 흔히 관리비 체납부분 확인하시는데 실무 시스템에서는 관리실 통보 없이 전출입은 불가합니다.

전출시 반출증 이란 것을 관리실에서 발급해 줍니다. 당연 체납 관리비를 완납하고 전출하는데

문제 없다는 의미입니다.

위장 임차인의 경우 중요 포인트가 실제 점유여부, 실제 전입일자만 알아내도 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

관리실에서 입주자카드나 거주자명부에서 알아 낼 수 있습니다.

관리실에서는 경매 진행 여부를 임장 오는 방문객을 통해 알게 되는 경우가 많습니다.

미리 직원들 입단속이 되어  관여를 꺼려하는지라 체납관리비 외에 중요 사항을 알아내기는 어렵습니다만 ,

정말 중요한 사항이라고 판단 된다면 관리소장님 식사 대접을 하든지 시간을 갖고 힘나는 드링크 들고 자주 들려 관리실 직원들에게 얼굴 도장 찍고 친해지면 그 다음 사정하는 방법등

한번 연구 해 보기기 바랍니다.

추운 날의 연속입니다. 건강의 유의하시고 연말 많은 모임에서 즐거운 술자리 되시기 바랍니다.

성투 하십시요^^

앗싸! 깽국 올림