부동산

 경매고수로 이름을 드날리던 P씨.

 우연히 여섯 차례나 유찰된 빌라물건을 발견하고 예리한 눈빛을 빛냅니다.  감정가 8500만원에, 임차인의 보증금이 5000만원으로 신고된 물건인데, 임차인은 말소기준권리인 은행의 근저당 설정일자보다 전입일자가 한참 빨라 대항력이 있었음에도 배당요구를 하지 않은 상태였습니다.

현재 최저가는 3000만원.

인근 부동산을 여기저기를 돌며 시세를 확인해 보니, 그동안 경기회복으로  급등한 시세가 감정가에는 반영되지 않아 급매로 팔아도 9000만원 정도는 받을 수 있다는 게 공인중개사들의 공통된 의견입니다. 지금 당장 최저가로 잡는다면 선순위임차인의 보증금을 떠안는다는 전제에 서도 약 1000만원 정도의 차익이 남는 괜찮은 물건이었습니다.

대항력 있는 임차인 물건은 취, 등록세를 낙찰가를 기준으로 산정하니 세금부담이 적고, 어차피 임차인이 계약기간 내내 거주할 것이니 새롭게 임차인을 들여야 할 부담도 없을 뿐만 아니라 임차인과 명도문제로 옥신각신 할 필요가 없어 속편한 물건입니다. 게다가 당시는 한참 부동산 경기가 회복중인 터라 몇 년 보유하고 있으면 시세는 올라 갈 것이고, 인근에 낡은 주택들이 산재하고 있어 조만간 재개발 얘기도 불거질 가능성이 있어보입니다.

그렇다면 낙찰자로서는 대만족이라는 생각에 P씨는 응찰을 결심하고 다시 한 번 현장을 확인해 볼 요량으로 해당 건물의 소재지를 찾아가 봅니다. 해당 물건은 4층 빌라의 1층에 위치하고 있었는데, 문 앞에 붙은 호수표시를 보니 101호로 되어 있습니다. 지하층에도 한 세대가 거주하고 있어 혹시나 하는 마음에 내려가 보았더니 아니나 다를까 지하층의 호수도 역시 101호로 표시되어 있습니다. 고개를 갸우뚱하던 P씨가 인터넷으로 등기부 등본과 건축물 대장을 열람해 보니 해당 물건의 주소는 101호가 아닌, 1층 101호로 기재되어 있습니다.

여기서 P씨의 눈이 의미심장하게 빛나기 시작합니다. 혹시라도 임차인이 전입신고를 문 앞의 표시대로 101호로 기재하여 했다면, 1층 101호인지, 지층 101호인지 알 수 없어 유효하지 못하리란 판단이 들었던 것입니다. 그동안 수많은 물건을 낙찰 받으면서 다양한 사례를 경험해 왔던 P씨의 직감이 맞아 떨어져, 최저가보다 300만원 높게 써내 2명의 경쟁자를 물리치고 낙찰 받은 직후, 법원으로 달려가 열람해 본 임차인의 전세계약서에는 주소가 단지 101호로만 기재되어 있습니다. 곧바로 동사무소로 뛰어가, 임차인이 전입신고 역시 전세계약서 내용대로 101호로만 기재하여 신고했다는 것을 확인한 P씨는 주먹을 불끈 쥐며 쾌재를 부릅니다.

그와 같은 전입신고로는 임차인이 지층 101호에 거주한다는 것인지, 1층 101호에 거주한다는 것인지 제3자로서는 알 수 없어 결국 임차인은 대항력이 없다는 판단이 들었던 것입니다. 법률전문가로부터 동일한 답변을 들은 P씨는 잔금을 납부하기도 전에 임차인을 찾아가 설득합니다. 전입신고가 부적절해 현재 임차인은 대항력이 없는 상태이기 때문에 원래 낙찰자가 한 푼도 보증금을 돌려주지 않아도 되나, 인정상 그렇게 하진 않을테니 4000만원 정도의 웃돈을 얹어서 해당 주택을 매입하라고 권해 봅니다. 처음에는 그럴 리 없다고 노발대던 하던 임차인도 여기저기 문의 끝에 현실을 직시하고는 현실적으로 매매가액에 대해서 P씨와 절충을 시작합니다.

임차인은 현재 매매가가 1억원 정도이니 자신의 보증금을 인정해 주면 여기에 5000만원 정도 추가로 더 지급할 의향이 있다고 말하고, P씨는 자신이 투입한 돈이 3500만원 정도 되니 최소한 3500만원 이상, 즉 추가로 7000만원은 더 받아야 한다는 의견을 내놓습니다. 결국 임차인은 보증금을 인정받는다는 전제에서 일반매매가를 기준으로 그 차익만큼 주겠다는 것이고 P씨는 투하원금대비 최소한 100%는 건지겠다는 말인데, 서로 밀고 땡기기만을 반복하다 보니 감정의 골만 깊어 질 뿐 해결책이 보이지 않습니다. 결국 P씨가 협상에서 보다 확실하게 카드를 움켜 쥘 목적으로 임차인을 상대로 명도소송을 제기합니다.

 P씨는 임차인이 소송 중간에 겁을 먹고 합의에 응할 것이라는 계산으로 소송을 진행한 것인데  웬걸, 임차인의 무지를 이용하여 폭리를 취하겠다는 P씨의 괘씸한 속내에 악이 받친 임차인이 나름대로 경매계에서 유능한 변호사를 선임하여 강경하게 대응해 옵니다.

변호사의 항변의 요지는 ‘경매절차에서, 임차인이 대항력이 있다는 사실은 널리 공지되었고 법원도 임차인이 대항력이 있다는 전제에서 경매를 진행하였으며 낙찰자도 이러한 사실을 충분히 숙지한 상태에서 감정가에서 보증금을 차감한 금액이하에 응찰하였던 것인데, 임차인의 사소한 과실로 인하여 생긴 대항력 없음을 빌미로 하여 낙찰자는 부당한 폭리를 취하려 하는 것이니 이는 민사법의 대원칙인 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다’ 는 취지입니다.

자, 이 사건 소송결과는 어떻게 되었을까요?

낙찰자 P씨의 예측대로, 단순히 101호 라고만 기재한 전입신고는 유효한 전입신고가 아니기 때문에 대항력이 없다는 취지로 결론이 나서 결국 임차인은 보증금 한 푼 받지 못하고 쫒겨났을까요?

아니면 임차인측의 항변 즉, 낙찰자의 부당한 폭리를 취할 목적의 명도청구는 신의칙에 반한다는 주장을 재판부에서 받아 주었을까요?

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재판 결과에 대해서는 고민들 좀 해보셨나요?^^

이 경우 원칙적인 법리에 따르면, 임차인에게는 대항력이 없다는 P씨의 주장이 맞는 것으로 보입니다. 경매대상목적물의 공부 상의 주소지는 101호가 아니라 1층 101호로 되어 있는데다가, 단지 101호로만 기재하면 1층의 101호인지, 지하층의 101호인지 일반인들로서는 알 수가 없기 때문입니다. 앞서 배운 바대로, 전입신고는 제3자의 입장에서 객관적으로 해석해야 한다는 판례의 기준을 그대로 적용하면 위 임차인은 대항력을 인정받을 수 없고 결국 한 푼의 보증금도 돌려받지 못한 채 내쫒기게 생겼습니다. 반면 낙찰자는 보증금을 떠안을 의도로 시세에서 보증금을 차감한 금액보다도 낮은 금액으로 응찰했는데, 뜻밖에도 임차인이 대항력이 없다는 사실을 발견하고는 횡재라도 한 느낌입니다.

 이 경우 여러분이 판사라면 누구의 손을 들어 주시겠습니까? 사소한 실수로 금쪽같은 보증금을 날리게 된 임차인인가요? 아니면 보증금을 인수할 각오로 낙찰 받은 P씨인가요?

“당연히 P씨요~~~~”

선량한 사람들만 선별하여 가입이 승인되는 저희 까페의 특성상 모든 회원님들은 이구동성으로 P씨를 보호하자고 외칠 것이라 믿어 의심치 않습니다. ^^

그렇습니다. 이런 경우 법논리를 떠나서 심정적인 측면만을 고려하면 당연히 P씨를 보호하는 게 맞을 겁니다. 그러나 판례가 일반인들이 믿고 따를 수 있는 불변의 원칙을 정해 주지 않고 사소한 정에 얽매여 그때 그때마다 다른 원칙에 따라 재판을 한다면, 그것도 적지 않은 혼돈을 야기할 수 있어 문제입니다. 이 사안에서 확고부동하게 적용되어야 할 원칙은 ‘다수의 이해관계인이 얽히고 설킬 수 있는 주민등록은 거래의 안전보호를 위해 제3자의 입장에서 객관적으로 해석해야한다.’ 일 것입니다.

결국 안타깝지만 임차인의 전입신고로는 대항력을 인정해서는 안된다는 결론에 이르는데, 위 사안에서 판례 역시 같은 취지로 판시하였습니다.

즉 판례는,

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정하여야 할 것인데( 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 참조), 이 사건 건물이 속한 00빌라(이하 '이 사건 빌라'라 한다)는 지하층에 1세대, 1 내지 4층에 각 2세대가 있는 다세대주택으로서, 위 빌라의 등기부, 집합건축물대장 및 대지권등록부상에는 지하층 중 70.56㎡가 주택 1세대 '지층 101호'로, 이 사건 건물이 '1층 101호'로 각 등재되어 있는바(갑 제1 내지 3호증의 각 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 4의 각 기재와 위 오0철의 증언), 그렇다면 이 사건 건물에 관한 등기부 등 공부(공부) 상의 호수 표시인 '1층 101호'와는 달리 단순히 '101호'로만 이루어진 피고의 위 주민등록으로는 그로써 위 임차건물에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지 여부를 제3자가 인식할 수 있다고 단정할 수 없고, 따라서 위 주민등록은 피고의 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 할 수 없으므로, 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다.

라고 판시하여 원칙에 입각한 해석을 내렸습니다.

그러나 다행히도 재판은 여기서 끝나지 않았습니다.

 재판부가 이런 경우 임차인의 대항력을 인정해 주지 않을 것이라는 사실을 미리 예측한 임차인측 변호사는 재판에서 대항력 부분은 크게 다투지 않고 인정적인 면에 호소하기로  소송전략을 짭니다.

 그리고 감정에 호소하기에 가장 적합한 법논리인 신의칙을 전면에 내세웁니다.

누가 봐도 보호해야 될 사람은 임차인인데, 정의에 입각한 뜨거운 마음만으로 판결을 선고할 수는 없는 법. 결국 판사님의 뜨거운 마음이 부담없이 판단할 수 있도록 피고측 변호사가 고심하여 차가운 논리를 세워 준 것입니다.

‘경매절차에서, 임차인이 대항력이 있다는 사실은 널리 공지되었고 법원도 임차인이 대항력이 있다는 전제에서 경매를 진행하였으며 낙찰자도 이러한 사실을 충분히 숙지한 상태에서 감정가에서 보증금을 차감한 금액이하에 응찰하였던 것인데, 임차인의 사소한 과실로 인하여 생긴 대항력 없음을 빌미로 하여 낙찰자는 부당한 폭리를 취하려 하는 것이니 이는 민사법의 대원칙인 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다’

결국 1심 재판부는 위 항변을 전부 받아들여 ‘원고 즉 P씨는 임차인의 보증금을 반환해 줌과 동시에 해당 건물을 명도받으라’는 판결을 선고했습니다.

‘피고의 임차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격{이 사건 건물의 감정평가액에서 피고의 임차보증금을 제외하고도 저렴한 가격이다}으로 위 건물을 취득하고서도 위 임대차의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이 위 건물의 명도를 구하고 있다고 봄이 상당하므로, 원고의 이러한 청구는 신의칙상 허용될 수 없다 할 것이다’

판결내용에 불복한 P씨가 나름대로 유능하다는 변호사를 선임하여 결국 항소에 상고를 거듭했지만 판결내용은 변하지 않고 확정되었습니다.

‘서울지법 2001. 6. 8. 선고 2000나73901 판결：항소기각, 상고기각’

판결에 패소해도 P씨는 별다른 손해가 없는터라 딱히 판결내용에  불만은 없었지만 그래도 3500만원이라는 수익이 한 순간에 날아간 듯한 착시현상에 못내 아쉬운 입맛을 다십니다. 그러나 이 와중에도 경매고수 P씨는 마음을 다잡으며 혼자 중얼거려 봅니다.

다음에 이런 경우가 발생하면 절대 욕심내지 말고 적정선에서 합의를 보고 끝을 내자고. 수익이 좀 적더라도 빠른 기간 안에 원금을 회수하여 재투자를 반복하는 게 결국은 경매계에서 성공하기 위한 지름길이라고.

자, 이 사안에서 우리는 여러 가지 교훈을 얻을 수 있습니다.

법과 판례라는 것이, 일정한 경우 구체적 타당성을 기하기 위해 유동적으로 적용될 수 있다는 것과 누가 봐도 납득이 안되는 결과는 아무리 법논리가 뒷받침되어도 판례로 정립되기는 어렵다는 것입니다.

마지막 P씨의 독백처럼 너무 욕심내지 말고 적정수익에 만족하며 꿋꿋이 한 길을 가는 것이 성공의 지름길임을 다시 한 번 명심하시고, 강하게 응대해야 될 때와 따뜻하게 끌어안을 때를 분별하는 지혜를 갖추셔서 모두들 성투하시길 바랍니다. ^^

                                                                          by 정충진 변호사