부동산

부동산에 관심이 있는 분이라면 21세기컨설팅 사건을 다 아실 것입니다.

피해 규모가 3천억원이고 피해자는 7천여명을 양산되었습니다.

오래 전부터 지속적으로 문제가 되어오다 이번에 초대형 사기사건으로 점철이 되는군요.

이 공간엔 피해자 분이 없기를 바랍니다.

피해자의 대부분은 부동산을 잘 모르나, 투자엔 관심이 있던 분들이었을 것입니다.

부동산을 제대로 아는 사람이라면 3년 내 투자원금의 3~5배 보장, 개발이 안될 땐 원금+이자 10% 가

어려운 목표란 것을 아실 것입니다.

제 생각에 처음부터 사기가 목적은 아니었을 것으로 보입니다.

사기가 주 목적이었으면 일찌감치 도망을 갔을 것이고,

99년부터 투자자 모집이 시작되었기에 그 당시 금리수준을 고려해보고

업체가 제시한 투자지역을 보면 규제 등으로 묶여 절대 저가 지역들이기에 그런 생각이 듭니다.

아마도 로비를 통해 규제를 풀고, 그런 식이었을 것 같은데 그렇지 않으면 3~5배 보장이 나올 수가 없지요.

하지만 규제완화 등은 아무리 실력자라도 쉬운 것이 아니므로 어디선가 꼬이기 시작했을 것이고

그것을 막기 위해서 자꾸만 규모가 커진 희대의 사건이 아닌가 싶습니다.

잘못되었다는 것을 알았다면 멈추어야 하는데 계속 강행시키면서 밀어부친 것이 가장 큰 잘못이죠.

물론 부동산개발사업이나 시행을 조금은 알기에 유추해보는 정도에 불과한 것이지 진실은 모릅니다.

기획부동산의 접근 루트는 아래처럼 대략 4가지입니다.

1. 전화

2. 지인권유 

3.공개투자설명회 

4.인터넷모임

보통 전화는 '아! 그분"하고 쉽게 알 수 있습니다. 그런데도 천명당 3명이 계약을 한다네요.

하지만 지인이니 친척이 권유하면서 호재를 설파하면 순간 현혹이 되기 싶습니다.

기획부동산은 보통 은퇴자, 주부, 실직자 등 부동산을 잘 모르는 분들을 직원으로 대량 채용시켜

호재만을 주입시킨 뒤 앵무새처럼 되풀이하게 만든다 합니다. 남들 수당받고 칭찬받는 것을 보면

부러워지는데다, 호재만 주입되었으니 자기도 사고 지인, 친척, 동창 다 끌어들였다가

결국 인간관계 파탄나는 분들 심심찮게 있습니다.

신기한게 사람은 주변 환경이 중요하기에 옆에서 꿍짝거리면 정말 그렇다고 믿게 됩니다.

괜히 "도를 아십니까"하면서 다니게 되는 것 아니랍니다. 웃지 마세요 ㅋㅋ

주변에 어떤 사람으로 포진시키느냐가 인생을 좌우한다고 하는 것 다 이유가 있습니다. ㅎㅎ

일간지 등에 광고를 내면서

전문가 등을 대동한 대규모 투자설명회 등을 개최하면 사람들이 그럽니다.

"저 정도면 믿어도 될거야!"

대부분 그 전문가들 걍 강의료 받고 섭외되어 이야기 해주는

그 이상도 그 이하도 아닌 경우가 많습니다.

때문에 강의를 들으실 때는 스스로가 균형을 잡고 들으셔야 합니다.

팔랑귀이신 분은 10번 생각한다는 마음으로 들으시고요.

그리고 인터넷기반 모임입니다.

요즘 유행어로 신원미상의 듣보잡 분이 자칭 고수라고 소문을 냅니다.

역시 잘 모르는 몇몇 사람을 대동하고 자기들끼리 고맙다, 대단하다하면서 꿍짝거리면서 장단을 맞추는 것이죠.

글이 그럴싸하니 누군지도 잘 모르면서 괜히 댓글 보고 구경하다 '오마야~! 정말 고순가벼!" 글케 됩니다. 

고수는 자칭이 아니고 타칭이어야 하며, 또한 시간을 두고 결과로서 검증이 되어 있어야 하는데요.  

듣보잡 고수님이 어느 순간 투자유망지를 찍어주고, 친절하게도 투자투어까지 알선합니다.

현지를 발품팔아 알아보면 뭔가 이상하다는 것을 빠르게 알아챌 것인데

'도둑이 들려면 개도 안짖는다'는 말처럼 이상하게도 순순히 믿어버립니다.

글고 대부분 듣보잡 고수님은 열정적으로 활동을 하던 것을 접고 어디론가 튀어버립니다. 수소문을 해보려해도 잘 안되고요.

중간에서 커미션 몇푼 얻을려다 얼떨결에 같이 엮인 듣보잡 고수님의 경우는

정책운운하고 '지둘려라~등락은 당연한 것~'하면, 언제나 그 애물단지를 처분해줄까나~하면서 기다립니다.

사기 당한것 같다고 분하다고 떠들어대자니 암만 생각해도 "그 물건 처분해줄 사람은 미워도 그 인간인겨~!" 하면서요.

참 안타까운 노릇인 것입니다.

어느날 갑자기 전문가들을 죄다 공격하면서

현란한 미사여구에 당장이라도 큰돈이 될 것처럼 언급하면 필히 조심하셔야 합니다.

무턱대고 믿으시기보다는 스스로 잘 검증해보셔야 합니다. 실전투자에 연습은 없습니다.

전문가라고 다 뛰어나다할 수는 없으나 사람은 연륜이 쌓일수록 단정적으로 이야기를 하지 않으며

전문가들이 어려워하는 부분을 공감하게 됩니다.

그리고 정확하게는, 혹시라도 변수로 인해 피해자가 생길까봐 단정적으로 이야기를 못하는 것이죠.

자신의 입지가 굳어질수록 가급적 객관성을 유지하려 들고 남을 돌아보게 되는 마음이 생기는 법입니다.

만일 제가 어느 날, 그런 짓을 한다면 그 역시도 마찬가지입니다 (괜히 한번 던져보는 농담입니다ㅎㅎ)

기획부동산의 피해가 큰 이유는 고가 분할매도로 터무니없는 가격에 매수를 일으킨다는 것도 문제지만

경사도, 지형, 개발규제 등으로 오래 기다려도 쓸모없는 땅으로 남을 가능성이 높다는 것입니다.  

그렇지 않다해도 땅이 조각조각 분할이 되어 지주들의 이해관계가 다 제각각이어서

원활한 개발이 이뤄지지 못해 멀쩡한 땅을 쓸모없는 땅으로 바꿔놓을 수도 있다는데 있습니다.

기획부동산은 몇가지만 주의해도 걸리지 않을 수 있습니다.

신문에 광고나간다 그런 말 싸그리 무시하고(돈만 주면 내용 검증없이 광고 실어줍니다.)

지번을 물으시면 됩니다. 대부분 알려주지 않습니다.

"우리 그런데 아니다~~"화를 내면서 알려주기도 합니다.

제가 전에 물었더니 화를 내더라구요. 궁금하다는데 왜 화를 내는지 모르겠어요.

지번이 있으면 현장 확인 가능하고 실제 시세, 실소유자 여부

향후 개발가능성 모든 것을 알아볼 수 있으니 속지 않을 수 있습니다.

이때 업체 관계자가 모시는 투어를 따라가시면 안됩니다.

엉뚱한 곳을 보여줄 수도 있기 때문입니다.

전문가도 지번만 보고 임야 등의 땅의 경계를 찾는 것이 쉽지 않습니다.

때문에 어릿어릿  "저기여~"하면 대부분의 사람들은 그런 줄만 알게 되지요.

그런 식으로 남의 땅을 보여주는 경우도 비일비재하답니다.

모 연예인의 경우 섬에 투자를 했는데 나중에 혼자 가보니

조수간만의 차로 바위 하나만 보였다~거나 그럴 지도 모르구요.

또한 장기 개발청사진을 너무 믿으시면 안됩니다.

중간에 어떤 변수가 튀어나와 어떻게 틀어질지 누가 압니까.

세종시는 아무도 훼방하지 못하게 말뚝을 박는다고 공언했던 곳인데 지금 시끄럽잖습니까.

세종시가 윈윈의 방향으로 흘러가길 빌어봅니다.

아무튼 아는만큼 보이는 것이 부동산투자이고요

특히 토지는 도심의 나대지 등이어서 건폐율, 용적률을 분명하게 아는 경우 등이 아니라면

토지는 개별성이 워낙 강한데다 환금성이 떨어지는 대상이라

비용이 들더라도 토지전문가의 상담을 거치는 것이 좋습니다.

이왕이면 영향력이 커서 개발로 연결시켜줄 가능성이 나중에라도 있는 분으로요.

글쓴이 : 행복재테크 전문가칼럼 조혜경