부동산

*평범한 직장인 봉선달 대리가 경매고수 고명한 부장의 도움을 받아 경매에 처음 입문하는 과정을 그린 글입니다.

"고부장님, 오늘 저녁에 시간 괜찮으세요?"

퇴근 시간이 다가오자 봉대리가 고부장에게 넌지시 물었다.

"왜, 오늘 저녁 자네가 내 술친구라도 돼 줄텐가?"

빙글거리며 활기차게 되묻는 고부장에게 봉대리가 미소를 던지며 말했다.

"제가 괜찮은 데서 저녁식사를 대접하고 싶습니다. 고부장님의 명강의를 다시 한 번 듣고 싶기도 하구요."

"저녁만?"

"원하신다면 술도 사드리겠습니다."

고부장이 호쾌하게 웃으며 고개를 끄덕였다.

"좋아, 술이 빠진 저녁식사 자리라면 거절하려고 했는데, 술도 사준다니 기꺼이 수락하겠네."

봉대리가 고부장을 모시고 찾아 간 곳은 아나고 회무침을 전문으로 하는 재래시장 인근의 허름한 회집이었다.

그러나 허름한 외관과 달리 이른 저녁부터 식당 안은 손님들로 북적이고 있었다.

아무렇게나 썰어낸 아나고를 한 젓가락 푸짐하게 집어, 초장을 듬뿍 발라 입에 넣고 우물거리던 고부장이 탄성을 내질렀다.

"이야, 이거 입안에서 살살 녹네, 녹아. 감칠맛이 정말 기가 막힌 걸?"

그럴 줄 알았다는 듯 흐뭇하게 웃던 봉대리가 잔을 들어 고부장의 잔에 살짝 부딪혔다.

"입가심으로 소주 한 잔 하시고 오늘도 명강의 부탁드립니다."

"이 사람, 서두르기는. 이 맛있는 회무침을 앞에 두고, 어찌 바로 딱딱한 공부할 생각만 하는가. 경매인이 가장 금기시해야 하는 게 조급증이라는 걸, 그래, 경매 책 세권이나 읽었으면서도 아직 깨우치지 못했단 말인가?"

고부장의 익살스러운 너스레에 봉대리가 얼굴을 붉히며 말했다.

"처음에 발을 들여 놓기가 어렵지, 일단 경매공부에 마음을 빼앗기면 정말 시간가는 줄 모르겠더군요. 마음이 조급한 게 아니라, 선배들의 노하우를 하나라도 더 배우고 싶은 욕구를 주체할 수 가 없을 지경입니다."

봉대리가 소주잔을 들어 단숨에 들이 킨 다음, 입 덴 자리를 휴지로 정성스럽게 닦은 뒤 고부장에게 건넸다.

"이런 좋은 공부를 시작하게 이끌어 주신 고부장님께 어떻게든 감사의 마음을 표하고 싶었습니다. 앞으로 진정한 스승으로 모실 테니 부디 미천한 저를 제자로 거두어 주십시오."

무릎까지 꿇고 진지한 자세로 술을 따르며 말하는 봉대리를 대견한 듯 쳐다보던 고부장이 말했다.

"내가 사람 하나는 제대로 본단 말이야. 역시 자네는 열정이 넘치는 친구였군."

술병을 받아들고 봉대리의 잔에 술을 따르며 고부장이 말을 이었다.

"경매는 말이야. 참 매력적인 재테크수단이긴 하지만, 아무나 고수가 되는 걸 허락하지는 않는다네. 여기저기서 경매로 돈 벌었다는 얘기를 주워듣고 요즘에는 너도 나도 경매판에 뛰어 들지만, 그들 중 95% 이상은 경매로 돈을 벌기는커녕 하릴없이 경매법정 주위만 맴돌다가 중도에 포기하고 미련 없이 경매계를 떠나는 사람들이야. 그래서 경매가 대중화되었네, 보편화되었네, 말들이 많아도 경매고수들은 크게 신경쓰지 않지. 경매인구가 10만 명이라면 그 중에 9만명은 허수라는 걸 잘 알고 있기 때문이야."

고부장이 잠시 말을 끊고 회무침 한 젓가락을 입에 넣었다. 먹음직스럽게 우물대던 고부장이 다시 한 번 경탄어린 탄성을 내질렀다.

"이야, 정말 매콤하고, 부드럽고, 쫄깃하고... 말 그대로 기가 막히는군. 이런 맛있는 회를 먹게 해줬으니 오늘 내가 강의 한 번 제대로 해야겠는 걸?"

봉대리가 들을 준비가 되었다는 듯 초롱한 눈망울을 반짝이자 고부장이 미소를 띠며 입을 열었다.

"경매에서 성공하는 사람의 면모를 잘 살펴보면, 하나의 공통점을 발견할 수 있다네. 바로 열정이지!

경매 입문자 100명 중 95명은 1, 2년이 지나면 별다른 성과 없이 경매계를 떠나지만 그 중 대 여섯명은 살아남아 꾸준히 고수익을 내며 경매의 매혹을 맘껏 만끽하는데, 그 사람들은 대부분은 열정으로 똘똘 뭉쳐 있더란 말일세. 열정이란 다른 말로 긍정적인 에너지를 말하는 거겠지. 남들이 다 안된다고 불평할 때, 남들이 다 상황을 탓하며 투덜될 때, 행동없이 말로 모든 걸 해결하려고 할 때, 경매고수들은 긍정적이고 적극적인 사고로 마음을 다잡고 곧바로 행동하는 사람들이란 말이지. 열정이 있다 보니, 정말 순식간에 경매공부를 끝내고, 순식간에 첫 낙찰의 기쁨을 누리고, 순식간에 자신만의 특화된 분야를 발견해 내고, 순식간에 경매고수의 반열에 올라서더란 말일세.

결국 경매고수냐, 아니냐는 그 사람이 경매계에 얼마나 오랫동안 머물렀느냐로 판가름 나는 것이 아니더라구. 누가 얼마만큼 열정을 가지고 효율적으로 공부했느냐, 누가 얼마나 긍정적인 에너지로 무장한 채 다양한 경험들을 해봤느냐에 달려있다는 것이지.

그러니까, 지금 경매판에 수많은 선배들이 진을 치고 있고 범접할 수 없는 경매고수들이 여기저기 많은 것처럼 보여도 전혀 겁먹을 것 없다네. 경매에서는 연륜도 중요하지만, 가장 중요한 건 종국에는 열정과 행동뿐이니까 말일세."

봉대리의 표정이 돌연 환해졌다.

그동안 몇 권의 책으로 작지 않은 자신감을 쌓은 건 사실이지만, 마음 한켠에서는 '다른 사람들도 나만큼은 공부할 텐데, 뒤늦게 시작한 내가 과연 쟁쟁한 선배들과의 경쟁에서 승리할 수 있을까' 하는 불안감이 없지 않았던 것이다.

그런데 고부장이 그 막연한 불안감을 확실하게 치유할 처방전을 말해 준 것이다.

'누가 더 열정을 가지고 공부하고, 누가 더 많이 실제 행동으로 옮기느냐에 따라 성패가 갈린다.'

그거라면 나도 자신있지, 하는 생각이 봉대리의 마음 깊은 곳에서 부터 용솟음치고 있었다.

봉대리의 표정의 변화를 유심히 관찰하던 고부장이 씨익 웃으며 말을 마무리했다.

"그런 면에서 자네는 일단 합격이야. 경매 서적 세권을 나흘 만에 독파할 정열과 집중력이라면 경매에서 성공하기 위한 기본은 갖춘 셈이지. 비록 공과사를 구별하지 못하고 회사일을 등한시 하는 면이 있긴 하지만, 당분간은 내가 눈감아 줌세. 대신에 빠른 시간 내에 자리를 잡아 회사일과 경매공부 모두를 효율적으로 병행할 수 있도록 노력하게."

고부장의 격려와 질책이 뒤섞인 말에 봉대리가 얼굴을 붉히며 머리를 긁적였다.

고부장이 말을 이었다.

"그래, 경매공부는 어디까지 했나? 이제 권리분석의 기본은 좀 익혔나?"

"네, 경매수기위주로 된 책을 읽긴 했지만, 책 중간 중간에 기본적인 권리분석 내용이 포함되어 있어서 어느 정도 권리분석에 대한 감을 잡을 수 있었습니다."

"그래? 그렇다면 단도직입적으로 묻겠네. 경매에서 권리분석이 왜 필요하다고 생각하나?"

잠시 망설이는 기색을 보이던 봉대리가 이내 마음을 다잡고는 차분한 음성으로 말하기 시작했다.

"저번에 고부장님께서 말씀하신 것처럼, 경매는 법원이 해당부동산을 일반인들에게 매각하여 그 매각대금을 다수의 채권자들에게 법에서 정해진 권리순위에 따라 나눠주는 절차입니다. 이때 순위에 따라 배당을 받은 채권자들의 등기부상 권리는 전부 말소 되어 결국은 깔끔한 상태의 소유권이 낙찰자에게 넘겨지는 것입니다. 그런데 때로는 낙찰을 통하여 소멸되지 않는 등기부상의 권리가 있을 수 있는데, 이렇듯 낙찰자가 인수할 권리가 무엇인지, 인수의 범위는 어디까지인지, 인수하는 권리가 해결은 가능한지, 가능하다면 얼마의 추가비용이 들 것인지 등을 밝혀내는 작업이 권리분석인 것입니다."

고부장이 호쾌하게 웃으며 크게 고개를 끄덕였다.

"하하, 역시 내가 제자하나는 제대로 뒀군. 군자삼락 중 하나가 영리한 제자를 두어 가르치는 기쁨을 만끽하는 건데, 이제야 그 말뜻을 알 것 같네 그려."

뭐가 그리 즐거운지 연신 웃음을 흘리던 고부장이 눈을 빛내며 물었다.

"그래, 낙찰자가 인수해야 할 권리와 인수범위를 밝히는 작업이 권리분석이라고 했는데, 그 권리분석의 원리는 터득 했는가?"

"제가 나름대로 의문을 가지고 원리를 궁리해 보았는데, 그게 맞는 답일지는 장담하지 못하겠지만 일단 말씀드려 보겠습니다.

우선, 기존의 경매 책들에서 말하는 등기부상 권리분석의 핵심은, 등기부상 권리들 중 말소기준권리라는 것을 찾아내는 것이었습니다. 모든 책들이 천편일률적으로 일단 등기부에서 말소기준권리를 찾아내고 그 말소기준권리 보다 후순위로 설정된 권리들은 전부 소멸하는 게 권리분석의 원리라는 식으로 설명을 하더군요.

그리고 대부분의 책들이 '(가)압류, (근)저당, 담보 가등기, 경매개시결정 기입등기, 이 네가지를 말소기준등기로 들면서, 결국 해당 부동산의 등기부상 권리들을 날짜순으로 주욱 늘어놓은 뒤, 그 중에서 가장 먼저 설정된 말소기준권리를 찾아내어 그보다 후순위 권리들은 전부 소멸되는 것으로 보면 되고, 이렇듯 말소기준권리는 중요하니까 그 종류는 무조건 암기하라는 식으로 설명을 하더군요."

이때쯤 고부장의 눈이 잠깐 반짝이는 듯 했지만, 봉대리는 알아채지 못하고 말을 계속했다.

"그런데, 민사집행법의 관련 법조문과 경매절차의 개념 등을 고려해 보건데, 기존의 서적에서 말하는 말소기준권리는 굳이 암기할 필요가 없을 것 같더군요. 경매의 정의가 '해당 부동산을 법원의 중개로 매각하여 그 매각대금을 다수의 채권자들에게 나눠주고 그 채권자들의 권리를 소멸시켜 온전한 상태로 낙찰자에게 넘겨주는 것' 이라고 한다면 등기부상 권리 중 이렇듯 금전을 배당받을 수 있는 권리, 금전지급과 관계된 권리는 전부 소멸하는 것으로 보면 되겠다 생각했는데, 아니나 다를까, 모든 경매서적에서 말소기준권리로 들고 있는 (가)압류, (근)저당, 담보 가등기, 경매개시결정 기입등기, 는 금전지급과 관계된 권리, 즉 당해 경매절차에서 배당받고 소멸될 권리라는 걸 알 수 있었습니다."

고부장이 고개를 끄덕이다가 짐짓 미심쩍은 표정을 지어내며 물었다.

"그래, 좋은 지적이야. 그런데, 나머지 권리는 그렇다 치고 말소기준권리 중 마지막에 말한 경매개시결정 기입등기는 언뜻 금전지급을 구하는 권리는 무관한 듯 한데, 어떻게 말소기준권리가 될 수 있는 거지?"

긴장할 줄 알았던 봉대리는 그러나 이미 해답을 준비했는지 여유있는 태도로 말을 받았다.

"경매개시결정 기입등기는 권리가 아니라 단순한 등기부상의 기재입니다. 채권자 000에 의해서 해당 건물은 경매가 신청되었다는 단순한 내용을 담고 있지요. 따라서 원칙적으로 금전지급과는 무관한 기재로서 말소기준권리가 될 수 없지만, 민사집행법상으로 위 경매개시결정 등기에 당해 부동산의 처분을 금지하는 효력, 즉 압류의 효력을 부여해 놓았더군요. 결국 경매개시결정 기입등기는 압류등기나 마찬가지인 것이지요. 그래서 앞서 나열한 가압류나 압류와 같이 취급해도 되는 것입니다."

고부장이 대견한 듯 만면에 함박웃음을 지으며 고개를 끄덕였다.

"그래, 말소기준권리의 원리를 제대로 발견했군. 그래, 자네 말이 맞아. 경매절차에서 배당받고 소멸될 운명에 놓여있는 금전지급과 관계된 권리들이 말소기준권리라고 보면 되네. 경매개시결정 기입등기에는 자네 말처럼 경매목적물을 다른 데 처분하지 못하도록 하는 효력, 즉 압류의 효력이 있으니 압류등기나 마찬가지인 것이고.

결국, 금전지급을 구하는 등기부상 권리는 당해 경매절차에서 전부 말소한다고 보면 되는데, 여기서 한 가지 더 짚고 넘어가야 하는 게, 금전지급을 구하는 권리는 전부 소멸하는데, 그보다 뒤늦게 설정된 금전지급권리 이외의 권리들, 즉 가처분이나, 지상권, 지역권, 전세권 같은 권리들이 소멸하지 않으면 어떻게 되겠나? 자신보다 먼저 설정된 선순위 권리가 소멸되었는데 후순위 권리들이 말소되지 않으면 상식적으로 말이 안될 뿐만 아니라, 등기부상 이런 권리들이 잔존한 채로 낙찰자에게 넘어 온다면 아무도 그 물건에 응찰하지 않겠지. 여기서 권리분석의 또 다른 원리 하나를 도출할 수 있는데, 금전지급을 구하는 권리 보다 늦게, 즉 후순위로 설정된 금전지급이외의 권리들도 전부 소멸된다는 거야."

"오, 그렇군요. 그렇다면 결국 등기부상 권리분석의 핵심은 등기부상 권리들을 설정일자 순으로 쭈욱 늘어놓고, 그 중에서 가장 먼저 설정된 금전지급을 구하는 권리, 즉 흔히 말하는 말소기준권리를 찾아낸 뒤 그보다 후순위로 설정된 권리들은 그게 금전지급을 구하는 권리든, 그 외의 권리든 불문하고 전부 소멸된다, 라고 해석하면 되겠군요. 게다가 금전지급을 구하는 권리는 당연히 배당받고 소멸할 것이구요."

"그렇지, 자네가 아주 제대로 정리를 해 주는구만. 어떤가? 원리를 이해하니 권리분석이 한결 쉽지 않은가?"

"그렇습니다. 왜 (가)압류, (근)저당, 담보 가등기, 경매개시결정 기입등기가 말소기준권리가 되는지, 왜 말소기준권리는 당해 절차에서 전부 말소되는지, 그리고 말소기준권리보다 후순위권리들은 왜 일률적으로 소멸되는지 그 원리를 이해하니까 굳이 암기할 필요도 없고 정말 이해가 쉽군요."

"그래, 뭐든 무조건 암기하려 하지 말고 이해하려고 노력해 보는 게 최선의 공부 방법일세. 원리를 이해하면 언제든 유사한 상황에서 응용할 수 있거든."

"네, 항상 명심 하겠습니다"

고부장이 잔을 높이 들며 활기차게 말했다.

"열정으로 무장한 자네가 원리를 이해하려고 노력하는 모습까지 보이니, 경매고수의 경지가 멀지 않아 보이네. 내 장담하네만, 자네는 한 달 내로 경매 이론공부 끝내고 곧바로 실전에 들어갈 수 있을 걸세. 그때 운이 좋으면, 근사한 놈으로 하나 낙찰 받을 수 있을지도 모르지."

"에이, 설마요. 경매공부가 그렇게 쉬우면 누구나 다 돈 벌게요. 저는 아직 많이 부족합니다. 아시다시피 종자돈도 충분히 없구요."

손사레를 치며 겸손함을 내비치는 봉대리를 따뜻한 시선으로 바라보던 고부장이, "조금 뜬금없는 얘기처럼 들리겠지만, 내가 원체 이순신 장군을 흠모해서 말야" 하고 운을 떼며 조금은 단호해진 어조로 말했다.

"임진왜란 당시, 모진 고문 끝에 살아남아 백의종군 길에 오른 노장이, 여기저기 깨지고 부서진 자신의 12척의 배를 보듬으며 품었을 절망과 희망을 이 시점에서 자네도 한 번 진지하게 되새겨 보게. 수백 척의 최신형 왜군함대에 비할 바 못되는 초라한 12척의 판옥선을 바라 보며 본능적으로 솟구친 절망과 공포를 추스르고, 패전이 불을 보듯 뻔한 상황에서도 출전을 강요하는 임금에게 '신에게는 아직 12척의 배가 남아 있으니 적이 업수이 여기진 못할 것입니다' 라고 당당히 말하며 전장속으로 뛰어 들었던,  당시 노장의 그 뿌리깊은 절망과 그 속에서 피워낸 절절한 희망을 깊이 한 번 생각해 보게나.

비록 금쪽같은 종자돈이 반토막났다고는 하지만, 자네에게는 아직 남들에게는 없는 2700만원의 종자돈이 남아 있고, 자네에게는 절망을 추스릴 충분한 시간이 있으며, 자네에게는 아직 미래의 희망을 품어 볼 당당한 젊음이 있지 않은가. 그러니 앞으로의 전투를 철저히 준비해서, 절대 패배하지 않고 계속 앞으로만 전진하면 되는 걸세. 난, 자네가 충분히 해낼 수 있을 거라 굳게 믿고 있다네."

고부장의 따뜻한 격려에 봉대리의 눈시울이 뜨거워졌다.

'감사합니다. 고부장님! 절대, 고부장님의 믿음을 깨뜨리는 일 따윈 하지 않겠습니다.

저, 정말 열심히 해보겠습니다. 돈을 벌기위해서가 아니라, 저도 뭔가를 해낼 수 있다는 그 벅찬 성취감을 위해서라도 정말 열심히 한 번 뛰어 보겠습니다.'

술잔을 든 채 마음속으로 수십 번을 되뇌이는 봉대리의 속마음을 짐작한다는 듯, 따뜻한 시선으로 봉대리를 바라보던 고부장이 잔을 높이 들며 호기 있게 외쳤다.

"오늘 공부는 그만 끝. 자, 원 샷!!!"

"원 샷!!!

고부장의 잔에 자신의 잔을 부딛히며 봉대리도 질세라 호탕하게 소리쳤다.

전신에 새콤한 초장을 바른 채, 싱싱한 야채 더미 속에 파묻혀 있던 연회색의 아나고 한덩이가 열정으로 하나가 된 두 사람을 향해 환한 웃음을 흘리고 있었다.