부동산

안녕하세요  부룡입니다.

얼마전에 대심도, 일명 GTX라고 하는 개발 계획에 대한 이야기가 나왔습니다.

이에 대해서 많은 분들께서 뉴스에서 들어보셨거나 기사로 읽어보셨을 것입니다.

                                < 대심도(GTX) 개발계획 - 예상노선도> 

부동산 투자에 있어서  정부의 정책이 매우 많은 부분을 차지하는 것이고 이에 따라 투자의 밑그림이 그려질 수 있기 때문에 

부동산 투자에 관심을 가지기 시작하셨다면 이러한 굵직한  이야기에 대해 좀 더 관심을 가져야 할 필요가 있을 것입니다.

부동산 투자의 마인드를 확립하기 위해서는 이러한 국토를 개발하고자 하는 밑그림에 대한 정보가 있어야  머리속에 각종

항목들을 추가하면서 부동산을 담당하고 있는 자신의 뇌를 개발할 수 있으니까요.

하지만 이러한 굵직한 투자호재에 대한 관심의 방향은 항상  ‘호재 투자=수익’이라는 공식으로 이해가 되고 있습니다.

특히 보통 사람들의 경우 이러한 공식으로만 판단하고 결정함으로써  실제 투자와 관련된 판단 오류가 존재하고 또한 이런

오류로 인해 실패를 하거나  투자의 방향 설정을 잘 못 잡는 분들이 많다는 것 또한 사실입니다.

특히나 초보 투자자들의 경우 본인의 마인드 확립이 명확히 설정되어 있지 않은 상태에서는 잘못된 방향으로 나아가는

경우가 매우 많습니다.

이번에 GTX노선은   "킨텍스 ↔ 동탄" 노선과  "송도 ↔ 청량리",  그리고 "의정부 ↔ 금정" 노선 3가지이며 특히 3가지 노선

중에  킨텍스 ↔ 동탄 까지의 노선을 중심으로 이야기 해보고자 합니다.

여기서 신경써야 할 부분은 무엇일까요?

첫번째,  투자정보에 대한  맹목적인 맹신을 배제하고 냉정한 판단이

           이루어져야 합니다.

얼마전 해당 정보가 나오고 난 다음  다른 분들과 이야기를 할 기회가 있었는데  공통적인 의견이  "이 지역에 대한 투자를

하면 전망이 좋겠다(돈을 벌 수 있겠다)"라는 것이었습니다.

그러나  그 이상도 그 이하도 아니었습니다.

물론 이 지역에 대한 투자를 하면  향후 전망은 매우 좋을 것입니다.

하지만 판단에 있어서 중요한 부분을 놓치고 있는 것 같다는 생각을 지울 수 없었습니다.

즉  돈을 벌수 있겠다라는 결과에 치우치고 있다는 것이죠.

바꾸어 말하면  호재가 떴으니까  투자하면 돈을 벌 수 있을 것이다라고 하는 간단한 결론만 내리고 있지

그 정보에 대한 본질을 좀 더 깊숙히 파악하려고 하지 않는다는 것입니다.

하지만  경험 해보신 분들은 아시겠지만 돈을 번다는 것이 그리 간단한 부분은 아니죠.

먼저 핵심을 파악하고자 하는 노력이 필요할 것입니다.

무엇이 처음에 언론에 발표되고 난 직후 파악해야 할 핵심일까요?

1. 먼저 과연 "이 GTX노선을 왜 만들려고 하는가??"라는 생각을 해야 한다는 것입니다.

개발자의 입장에서 생각을 해보는 것이지요. 향후 우리나라 미래에 대한 변화를 생각해볼 수 있습니다.

2. 그리고 "언제쯤 이 노선이 완공될 수 있을까" 하는 부분이어야 한다는 것이구요.

대형사업은 항상  건설기간이 발생하고 이 기간동안 투자하려는 사람은 기간에 대한 기회비용이 존재하기 때문입니다.

3. 또한 "이러한 거대한 공사의 주체는 누구일까" 하는 점이어야 한다는 것입니다.

거대한 사업은 아무나 할 수 있는 것이 아니지요. 소문만 무성하고 제대로 되지 않은 경우 매우 많습니다.

주체가 확실해야 투자에 리스크가 없겠지요.

즉 정말 투자를 할 대상이 맞는지 좀 더 세밀하게 생각해보아야 한다는 것이지요.

이번에 뉴스기사에 나온 내용을 자세히 보시면 경기도에서 제안했다고 나와 있습니다.  

정부에서 확정을 했다가 아니라 경기도에서 제안을 했다라고 하는 내용이라는 것입니다.

예를 들자면 “아버지 이 지역이 괜찮으니 한번 검토해보세요” 라고 아들이 이야기한 것을 정책의 결정권자인 아버지가

“그래 한번 생각 해볼께” 라고 한 정도라는 것입니다.

그리고 현재  “이야기 듣고 보니 그 지역 괜찮네” 라고 아버지가 생각하고 있는 중이라는 것이죠.

결국 앞으로는 경기도에서 제안했으니 정부에서 검토를 할 것이고 타당성 검토도 계속 추가로 진행할 것이며 이에 대한

해당 지자체와 의견조율을 할 것입니다.  

그 과정에서 우리의 국회의원들, 이것을 빌미로 공약 남발이 이루어지겠지요.

그리고 나중에 협의후 언젠가는 발표를 할 것입니다..

그리고 해당 지역에서 빠진 지자체는 반발을 할 것이구요. 벌써 파주랑 양주에서 반응이 나오고 있는 것 같습니다.

그리고 해당 지자체는 해당 노선을 유치하기 위해 실력행사를 하려고 할 가능성이 높습니다.

결국 이 과정이 진행되는 동안 착공까지 얼마나 시간이 걸릴까요?

많은 곳에서 이번 대심도(GTX)가 엄청난 호재다, 그리고 우리 지역이 개발된다라고 좋아하고 있지만 아직 정부가 아닌

경기도 제안사항이고 의견 조율하는데 시간이 어느정도 걸릴 것이며  주변 지자체의 반발 때문에 착공을 하더라도 시간이

걸릴 것이라고 예상되는 등 나에게 혜택이 오기 위해서는 예상외로 많은 시간이 소요될 수도 있다라는 점을 감안하셔야

할 것입니다.

그럼에도 불구하고 벌써 언론에서는 대심도 수혜지역이 어쩌구 저쩌구 떠들기 시작합니다.

그리고 근처 아파트까지 찍어주기도 합니다. 

과연 자비심에 그냥 찍어주었을까요? 

더구나 친절하게 근처 미분양아파트까지 알려주고 있습니다. 

보나마나 건설사가 이때다 해서 광고성 기사를 주었을 것입니다.  목적이 무엇일까요?

지금 사라는 이야기입니다.

언론이 결코 일반인보다는  광고주에게 더 관심이 있다는 점을 보여주는 것이지요.

이 부분을 먼저 머리속에 염두를 두시고  투자 판단의 기초를 수립하셔야 합니다.

또한 사람들은 해당 기사가 언론이 발표가 됨으로써 내가 킨텍스나 동탄역에서 코엑스까지 대심도를 타고 출근하거나

이동하는 먼 미래부분에 대한 상상을 합니다.  장미빛 미래가 보이지요.

하지만  앞으로 진행 과정이 어떠할 것인지에 대해서는 꼭 생각을 해보셔야 합니다.

결론부터 말씀드리면  이 지역은 대형 호재성 발표로 인하여  이 지역 매물보유자들의 기대심리를 부풀려  가격을 부풀려

놓았을 것이며 이 지역의 미분양 아파트를 가지고 있는 건설사들에게 기회를 주어 눈먼 투자자들에게 팔수 있는 엄청난

호재가 되었습니다.

그러나 기사의 내용으로 볼 때 아직 제안이지 확정이 아니며 결국 잠깐의 가격 상승후 한동안 보합세를 유지할 가능성이

 높을 것입니다.

또한 시간이 경과하면서 확정발표가 날 때까지는 여러 관련 연관부서나 지자체의 힘겨루기 때문에 시간이 소요될 가능성이

높아 지쳐버린 실망매물 또한 나올 가능성도 보입니다.

따라서 지금 바로 호재라고 투자하는 형태를 보이지 마시고 고가에 들어가서 지쳐버린 실망매물이 나올 때 즈음에 싼

가격으로 들어가서 기다리는 방식이 기본입니다.

또한 중간 중간 언론에서 “대심도 의견 합의 거의 다되어…  2016년 완공 가능” 하는 식의  진행과정에 대해 마치 다 끝난 것

과 같은 미끼성 형태의 기사가 나오게 될 것이니  바로 이때 팔고 수익을 챙겨 나오거나 지역이 괜찮다면 계속 보유하는 방식을

유지하는 것이 중요합니다.

이렇게 이미 다각도로 생각을 해보지 않으면 전문 투자가들에게 몇 수를 뒤지고 들어가기 때문에 우리는 수익이 난다 해도

그다지 큰 수익을 보지 못할 수도 있습니다.   

따라서 우리는 언론의 추종자가 되지 마시고 투자자의 관점에서 진행과정을 예상하고 가변적으로 투자를 하려는 시각으로 바꿀 필요가 있습니다. 

두번째,  "왜 이곳을 연결 개발하려는 것일까" 하는 점도 한번 생각해보실

           필요가 있습니다.

나름대로 근거를 유추하고 상상함으로서 나중에 어떠한 기사가 나오더라도 객관화 시키실 수가 있을 뿐 아니라  나중에는

조합해서 판단하는 나름대로의 기준을 세워주기도 합니다.

대심도의 종점은 일산 킨텍스와 동탄 신도시입니다.

과거 1기 신도시가 분양되었을 때 일산과 분당의 분양가는 분당이 약간 높았습니다.

일부의 경우 일산이 높은 부분도 있었지만 분양시점의 차이이지 그다지 큰 차이는 아니었다고 할 수 있으니 전체적으로는

크게 차이가 나지 않았다고 보는 게 맞을 것입니다.

그러나 지금은 일산보다 분당이 2~3배정도 더 높습니다. 

왜 이런 차이가 발생했을까요?

여러 가지 이유가 있겠지만  강남 주변부라는 점이 많은 영향을 미쳤다라고 생각합니다.

기본적으로 강남이 선호대상임에는 틀림이 없지만  또한 한편으로  강남이 우리나라 회사의 과반수 이상을 차지한다고 볼 수

있을 만큼 회사가 모여있는 지리적인 요충지이죠.

결국 사람들은 교육의 선호대상과  지리적인 가까움 때문에 분당지역을 선택하게 됩니다.

그러나 일산지역은 현재까지도 강남으로 출퇴근하기에는 매우 어렵습니다.

결국 환경부분 주거만족도가 매우 높은 일산임에도 시세가 분당에 뒤지는 가장 큰 요인은 바로 강남근접성이 큰 영향을

미쳤지요.

지금도 고양시청 민원게시판을 보면 강남 출퇴근 광역버스 추가 및 배차시간 단축에 대한 민원이 아직도 많이 나오고 있습니다.

또한 2기 신도시중에서 동탄은 저 역시도 처음에는 동탄 시세의 급등을 한동안 이해하지 못하고 쳐다 보고 왜 올랐을까 하고

고민을 했을 정도로 지역적으로 매우 서울에서  먼 지역입니다.

동탄에서 서울로 출근을 하기 위해서는 버스를 타고 병점역으로 나가거나 광역버스를 타고 서울로 들어와야 하는 교통으로만

보면 매우 열악한 지역입니다.

역시 동탄 입주민의 가장 큰 고통중의 하나가 교통망임을 감안하면 이 지역의 가장 시급한 문제는 서울 접근성이지요.

근처 수원이나 탕정의 삼성전자 직원들 입장에서야 무리없는 지역이지만 다른 지역으로의 출근을 하는 일반인들의 출근은

매우 힘든 지역이므로 시급히 교통정책을 추가할 필요가 있었다고 보여집니다.

결국 경기도권역 최대 신도시라 할 수 있는 일산과 동탄 지역의 서울 접근성을 획기적으로 개선할 수 있고 게다가 이렇게 연결

되는 곳이 강남지역인 일석이조의 방식이 바로 일산 킨텍스와 동탄을  강남을 기준으로 연결하는 것이겠죠.

수많은 다른 이유도 있겠지만 아마도 개인적으로는 이 부분이 경기도지사의 입장에서 가장 쉽게 본인의 치적 및 지역민의

가려운 부분을 긁어주기에 가장 좋은 효과적인 지점이 아니었나 싶습니다.

특히나 2개의 신도시와 강남의 중심을 연결하는 것이 아마도 가장 인구가 많은 지역 두개 지역신도시 사람들에게 효과적인

임팩트를 줄 수 있었겠지요.

정부 입장에서도 솔깃하게 관심이 갈 수 밖에 없구요.

그래서 동탄↔킨텍스 연결이 다른 어떤 지역보다도 가장 최우선 순위로 논의되는 것이라 생각할 수 있는 것입니다.

결국 만약 대심도(GTX)가 확정된다면 향후 일산 지역과 동탄 지역은 상대적인 저평가에서 벗어나게 될 것이라 예상합니다.

p.s : 위에서 적은 글들은 저의 개인적인 의견입니다.

        무조건적으로 받아들이기 보다는 제 의견을 본인 스스로 생각해보시고 나름대로 반대로 생각해보시기도 하면서  꼭 선별적으로 받아들여 주셨으면 좋겠습니다.

        다음에는 지도를 가지고 GTX지역을 광역적으로 보고자 하며 저라면 앞으로 어떤 식으로 투자하려고 할지 한번 글을 올려보도록 하겠습니다.