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‘죽은 상가 살리기’ 전문가로 불리는 경매인 K씨. 20년 동안 죽은 상가를 헐값에 낙찰받아 상권을 활성화한 뒤 매각하는 일을 하고 있다. 언론에도 가끔 등장하는 사람이다. 돈도 많이 벌었다.

최근 K씨로부터 몇가지 직접 투자한 사례를 설명들었다. 그 중 하나는 서울 지하철 1호선 종각역 인근 지하층 사우나 건물이다. 2007년 그는 감정가격 36억원인 이 사우나를 8억원에 낙찰받았다. 철거와 시설 비용으로 8억원을 추가로 투자해 사무실 50개를 만들어 임대 놓았다. 10% 공실을 감안한 매출은 2250만원. 운영비용 1000만원을 공제한 순수익은 1250만원이다. 투자금액 대비 수익률은 9.37%.

사우나는 이미 한물간 업종이다. 그는 종각 주변에 다양한 사람들이 사업이나 장사를 하고 있다는 점에 착안해 사우나를 소호형 오피스로 용도변경했다. 지하층이라는 점이 부담스럽기는 했지만 사업성이 있다고 판단했다. 결과는 성공적이었다.

그의 조언을 얻어 죽어가던 상가를 살린 A씨 사례도 재밌다. A씨는 강남역에서 10분정도 떨어진 후미진 골목에 지하 1층~지상 4층 건물을 가지고 있었다. 모두 중소기업에 임대를 주고 있었는데 이 업체가 구로디지털단지로 이사가면서 문제가 발생했다. 상권이 발달되지 않은 곳이어서 공실이 장가화된 것. A씨는 K씨의 조언을 얻어 지하층에는 1인 창조기업 전용오피스 10개를 들였다. 지상1층은 근생 용도로 임대주었다. 지상2층부터 4층까지는 고시원 20개를 넣었다. 용도변경 이후 월세 수입은 700만원에서 1130만원으로 껑충 뛰었다.

죽은 상가 살리기 전략의 장점은 무엇보다 헐값에 잡을 수있다는 점이다. 실제 그의 주요 투자대상물건 중 하나인 목욕탕은 감정가격의 10%대에 낙찰되는 경우도 흔한다. 상가 활성화에 성공하면 말 그대로 대박이다. 게다가 그는 직접 공사까지 수행해 수익을 극대화한다.

그는 죽은 상가가 등장하는 이유를 크게 다섯가지로 본다. 먼저 유행의 변화다. 목욕탕 볼링장 예식장 등이 대표적인 사례다. 한때 인기 업종이었지만 요즘은 파리를 날린다.

경쟁이 심해져서 망하는 경우도 있다. 주변에 경쟁업체들이 많이 생겨서 어려워진 케이스다. 예를 들어 모텔촌에서 주변에 더 좋은 시설을 갖춘 모텔이 생기면 낡은 모텔들은 망할 수밖에 없다.

공급과잉도 원인이다. 대표적인 곳이 동대문 일대 테마상가다. 된다 싶으니까 너무 많은 테마상가들이 지어지면서 구분상가 투자자들이 수조원대의 종자돈을 털어먹었다.

건물이 낡아도 상가는 죽는다. 이왕이면 다홍치마다. 사람들은 깨끗한 건물을 선호한다.

주변 상권의 변화도 흥망을 좌우한다. 지하철 개통, 시외버스 터미널이전, 신도심개발, 홍등가 철거 등 내외부 변수의 영향으로 상권은 늘 변한다.

이런 죽은 상가를 헐값에 낙찰받아 주변 상권에 맞은 업종으로 용도변경하는게 K씨의 경매 투자 전략이다.

그렇다면 어떤 용도로 바꿔야 할까. 그가 추천하는 층별 용도변경 전략은 참고해볼 만 하다.

먼저 지하층은 특별한 상권을 제외하고는 애물단지가 되는 경우가 일반적인 만큼 싸다고 무조건 덤벼서는 안된다고 한다. 서울 외곽이나 수도권, 지방에선 몇 년씩 공실인 경우가 비일비재한 게 사실이다. 그러나 입지에 따라선 1인기업 전용 오피스, 물건 보관창고, 골프연습장, 캡슐호텔 등을 넣어 상가를 살릴 수 있다고 한다.

임대료가 높은 1층은 회전율이 높은 업종을 넣어야 한다고 강조했다. 김밥전문점, 커피전문점, 음식점 등이 그런 업종이라고 한다.

2층에 대해선 1층화하는 전략을 권했다. 내부에 2층으로 올라가는 전용계단을 만들면 1층에 준하는 효과를 올릴 수있다. 외국계 패스트 푸드 업체들이 잘 사용하는 전략이다. 비슷한 전략으로 뒷건물을 싸게 사서 앞 건물과 연결하는 방법도 있다. 2층에 적합한 업종으로는 당구장 온돌방형노래방 이색가페 병원 등을 꼽았다.

3층이상은 접근성이 아주 떨어지는 층이다. 음식점이나 생필품 판매점을 들이는 것은 자기 무덤을 파는 것과 마찬가지라고 한다. 3층이상에서 성공가능성이 높은 업종으로는 원룸텔(고시원) 헬스센터 학원 사무실 어학원 캡슐호텔 하이브리드오피스텔 등을 꼽았다.

종자돈이 부족한 개미투자자가 따라하기는 어려운 전략인게 사실이지만 시공 기술이 있는 사람이 상권에 밝은 사람은 고려해볼 만한 전략인 것 같다.