부동산

투자에 있어서 공동주택, 단독주택, 토지,상가, 오피스텔, 분양권등 투자 종목은 다양하겠죠...

공동주택 중 최근 인기를 끌었던 빌라와 더불어 오늘은 아파트 투자 했던 이야기를 해보고 싶네요...

제목처럼 300만원으로 아파트 3채 매입 입니다.

어떻게 300만원으로 3채의 아파트를 매입하냐구요?  방법은 수십가지가 있겠죠...

경매든 급매든 일반매매이건 간에 상상력을 키우면 키울수록 다양한 방법이 나올수 있겠죠...

한번 예를 들어 볼까요? 기타 부대비용은 빼고 실투자금 기준으로 이야기를 해볼까요?

(기타 수익률이나 융자 관련 이자는 각자 처한 상황에 따라 고민해 보시면 될듯 합니다.)

1) 말그대로 300만원으로 아파트를 3채 사기: 100만원짜리 아파트 3채

   -> (실투자금)

(과연 100만원짜리 아파트가 있을까요?->상상력을 발휘하면 있을수도 있습니다.)

2) 3000만원짜리 아파트 전세 2900만원끼고 사면 채당 100만원이면 살 수 있겠죠

   -> (실투자금+전세 활용)

3) 4000만원짜리 아파트 전세 2600만원, 기금대출 1300만원이면  채당 100만원

   -> (실투자금+전세+기금융자 활용)

4) 4000만원짜리 아파트 융자 3200만원, 월세 보증금 700정도면 채당 100만원

   -> (실투자금+전세+월세보증금 활용)

 -> 여기까지는 100만원을 기준으로 본 기본이구 대다수 분들이 활용하는 방식일테구요...

 - 한단계 더 깊이 생각해 다른 방식을 생각해 보면

5) 4000만원짜리 융자 4000만원이면 0원에  살수도 있겠죠? (아시는 분은 아십니다.)

6) 4000만원짜리 융자 4000만원, 예를들어 월세 300/25 라면 오히려 300만원이 나오겠네요...

    (이런경우도 흔합니다.)

7) 5000만원짜리 융자 4000만원, 보증금 1000/25라면 0원들겠구요...(소위 깡통물건이라고들 하죠^^)

8) 7500만원짜리 융자 7000만원, 보증금 1000/40이면 오히려 500만원 남네요...

   등등 많은 방법이 있습니다... 실제 경험해봤던 사례들입니다.

물론 100만원이라고 극단적으로 한정했기 때문에 예로 들은 상황과 조건이 제한적일 수 있으나

현 부동산 시장에서 많은 부동산 고수분들과 소액투자자들이 경험해본 사례일 겁니다.

위 사례들은 투자 물건의 금액과 월세 수익률 혹은 개발호재에 따른 시세 상승여부에 따라

투자 해야 할지 말아야 할지 상황과 판단이  달라 질수 있습니다.  (그때 그때 달라요~~)

위 방법 이외에도 많은 방법이 있겠지만

제 경험을 말씀드리도록 하겠습니다.

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저역시 4년전 즈음에 아파트 5000~6000만원정도의 아파트 3채를 샀습니다.

위에 예로 들은 물건들과는 달리.. 100만원을 가지고 도저히 살수 없는 물건입니다.

위에서 말한 전세+월세보증금+융자를 활용하더라도 채당 500~1000정도는 들어 가는 물건이었죠...

건물 총 매매가격은 1억6천정도... 300만원가지고 투자하기에 정말 무리였죠^^

하지만 입지나 기타 개발 호재로 판단했을때 충분한 투자 메리트가 있는 물건이란 판단이 섰습니다. 

요즘도 가끔 느끼지만 투자를 하다 보면 feel이 오는 물건이 있습니다.

투자자의 본능인지 아니면 그냥 떨림인지 모르겠지만 가끔 이런 물건을 만나면 분석과 동시에

몰입하면서 물건에 빠져 버려서 며칠동안 그 물건이 없어 질때까지 머리속에 아른거리곤 하죠...

이때도 그 놈의 feel이 발동했네요... 분석은 그때도 열심히 했죠... 예상된 호재로 볼때 적어도

\'7000만원까지는  충분히 시세가 상승 될것 이다\'... 요렇게 하찮은 지식과 감을 가지고 섣부른 판단을 했었죠...

이때만 해도 인천은 조용한 편이었습니다.

하지만 현 수중에 300만원 밖에 없었습니다.

앞으로 돈을 벌어 천천히 살수만 있으면 좋으련만 기회는 예고없이 찾아 오고 소리없이 사라지죠...

고민에 고민을 거듭 ...

매도자도 만나 보고 부동산 사장님도 만나 보고...

가족과 상의도 해보고, 주위 지인들과 이야기도 해보고...

의지는 있으나  돈이 없는 상황...

정말 사고 싶다...사고싶다...

주문을 외우다 시피 했네요...

해당 물건에 점점 더 빠져들고 있었습니다...(몰입의 즐거움 이란 책 함 읽어 보세요^^)

이 물건은 꼭 사고 싶을정도로 매력있는 가격과 호재를 갖추고 있었습니다.

잘만 해결하면 참 괜찮은 효자노릇을 할 만한 물건이란 판단이 들었습니다.

제가 알고있는 친한 고수분의 경우엔 확실한 호재라 판단 될때 고금리의 이자를 주시면서까지 자금을

끌어다 투자를 하셨는데...저에겐 그 정도의 경험과 인맥 배짱이 없었죠...

아무나 할 수 있는 투자 패턴 아닙니다. 정말 고수가 아니라면 삼가하시는게 좋을듯...
(특히 노약자나 임산부는 절대 따라하시면 안됩니다.^^)

\'연금술사\'라는 책에 보면 진정으로 간절히 원하면 우주가 돕는다고 하던데...

제가 진정으로 원하긴 원했나 봅니다.

부동산 사장님과 머리를 맞대고 고민하고 상의하고 매도자의 상황을 정확히 파악했습니다.

전략적으로 접근하니 답이 나오더군요...

집주인은 아마도 서울 강남쪽에 큰 건물을 가지고 있는 듯 했습니다.

양도세 문제로 이쪽 집 3채를 하루 빨리 정리 하고 싶었던것 같습니다.

돈이 중요한게 아니라 명의를 없애 큰 물건의 양도세를 절세하는게  중요했던 상황이었죠...

판단이 서고나서 다음날 떨리는 마음을 가라앉이고 서둘러 기분좋게 달려가 계약을 하자고 했죠...

매매가 1억 6천, 계약금 300만원에 가계약을 치뤘습니다.   

올인했습니다...

300만원 올인... 제수중에 있는 현금 총 동원 300만원 올인...

제 전재산 올인...

올인...

다만 믿는구석이라곤 직장에서 때되면 나오는  월급 그게 전부 였습니다. 그거 믿고 일을 벌였습니다.

매도인이 300만원에 계약을 할리가 없었죠...

흥정에 흥정...

협상에 협상...

결국...협상을 이끌어 내어 계약을 하였습니다...

일은 최대한 매도인 분이 원하는 대로 깔끔하게 처리해 드리겠다...

일주일후에 700만원이 나올때가 있다 일단 계약하고 일주일 후에 700만원(누님에게 빌려서 드림)드리겠다...

명의 이전 바로 하고 중도금(약 8000만원)은 2채 대출받아서 바로 드리겠다...

모자란 잔금은 8개월후 채워 드리겠다...

대신 그동안 3채의 집에서 나오는 월세는 매도인이 받도록 협조하겠다...
(물론 중도금 만큼의 은행이자는 제외하구요)

또한 매도인이 원하는 안전장치는 충분히  해드리겠다...
(근저당설정 및 각서(연세가 지긋하시고 돈이 있으신 분이라 꼼꼼하시더군요))

참고로 부동산 사장님은 제가 수수료 팍팍 드리므로 무조건 제편임...(협상에 유리한 고지점령)

기타 등등...결국 합법적으로 계약과 중도금, 잔금 지급후 명의 이전받고 제가 돈을 빌려쓰는대신 이자를

지급하는 형식의 계약을 치뤘죠... 졸지에 아파트 3채가 생겼습니다...

지금까지도 효자노릇을 하고 있는 물건들이죠^^

총융자는 1억 3천 만원 정도 들어 갔고 월세 보증금을 빼면 약 3000정도 들어 갔습니다.

계약당시 300만원

일주일후 700만원

8개월후 2000만원

그당시는 금리가 5%대라서 이자를 내고 나면 월세가 70만원정도 남았네요...

8개월후 시세는 그리 큰 변화는 없었습니다. 하지만 지금은 많이 달라 졌죠...

현시세는 제가 예상한 가격의 2배정도 올랐더군요...기 현상입니다...

월세 수익률은 원금대비 20~30%정도...2년정도 되니 원금은 거의 다 회수 되었습니다.

 매매가 상승과 전세금 월세 금액도 오르더군요...요즘은 어디나 그렇듯 주춤하더군요...

소액투자에 임대수익도 괜찮은 물건이라 크게 동요하진 않습니다.

비과세 되면 팔려구 기다리고 또 기다렸죠...^^, 안팔려도  임대수익 짭짤한 물건 입니다.

글을 쓰다 보니 주절이 주절이 길어지네요...다음부턴 짧게 쓰도록 노력하겠습니다.

-잔금마련 비하인드 스토리:

2000만원을 8개월만에 어찌 마련했을까요? 제가 연봉이 그리 많은 편은 아니었습니다.

죽마고우 친구에게 부탁했죠...

굿보이왈 : XXX야...너 돈없지...

친구  왈 :  응....

굿보이왈 : 너네 회사 대출 되잖아...

친구  왈 :  응....

굿보이왈 : 함알아봐....내가 이자 더줄께...

친구  왈 : 알았당...

                (대기업이라 회사에서 신용대출이 5%때 나온다고 했습니다...)

굿보이왈 : 내가 7%이자 줄테니 그것좀 빌려다오...(누이좋고 매부좋고...어쩌고 저쩌고 설득...)

친구  왈 : 그래...대신 꼭 갚아라...

굿보이왈 : 당근이쥐...너 나 못믿냐? 친구끼리 뭐 이까이걸 가지고...나만 믿어...(이런 사람들 주의하셔야 합니다.^^)

제가 친구들간에 신용은 좋은편이라...그렇게 제가 저축한 돈과 빌린돈으로 마무리를 할려다가...

이런...

좋은 집이 또 나왔네요...

이걸 어째 이것도 좋은 기회인데...(계륵과 같아 버리기는 아깝고 ... 제가 취하기는 부담스럽고...)

결국 친구한테 1000만원을 빌렸는데  그중 400만원으로  그 친한 친구 집사주는데 계약금으로 써 버렸네요...

오지랍이 넓어서 남에집사는데 다 참견을 하고...(참고로 제 죽마고우 친구들은 그때 집 한채씩 강제로 사게 만들었죠...^^)

결국 빌린돈 600만원 +저축(빚이 있으니 부담스러워서 아끼고 아껴 저축을 할수 밖에 없었죠...)과 이래저래 어서 마련했는지 기억은 잘 안나지만 깔끔하게 처리했습니다.  (아 기억났습니다. 마이너스 통장과 회사 대출등 활용)

그친구 사준집은 강제로  4000만원짜리 재개발 빌라 사줬습니다...전세 3000끼고요...

1000만원 투자했죠... 그 친구 얼마전 그집을 1억 1000에 매도(수익률 800%?)해서 구미에 2000평짜리  땅샀는데...

부럽네요...ㅋㅋ 대신 친구들과 함께 술한잔 거하게 얻어 먹었습니다...

담에 또 술사려나 모르겠습니다..(자식 내가 내심 서운해 하려는건 알려나? 한잔 더사지...^^ㅋㅋ)

제가 얻은 교훈: 1) 진정으로 간절히 원하면 우주가 돕는다                                                -연금술사-

                       (전 초등학교시절 교육을 잘 받았는지 어려서 부터 소원이 남북한 통일이었는데...

                       아직까지 이루어 지지 않은걸보니 그다지 간절하지 않았나 봅니다^^)

                    2) 무리하지 않는 범위내 대출과 강제저축 효과를 누리자.

                       (요즘같은 시기에는 가려서 활용해야 겠죠?)
                    3) 직장생활 충실히 하자 (요즘같은 불경기엔 직장다니는게 최고입니다.

                       준비되지 않은 섣부른 독립은 위험하죠!!)

                    4) 내가 꿈을 이루면 나는 누군가의 꿈이된다.!

                       꿈을 밀고 나가는 힘은 이성이 아니라 희망이며, 두뇌가 아니라 심장이다.

                       모든 죄의 기본은 조바심과 게으름 이다

                       승리는 가장 많이 인내하는 자에게 주어지는 선물.                                  - 나폴레옹-

글쓴이 : 행복재테크 카페칼럼니스트 굿보이