부동산

지난번에 이어 대심도 두번째 이야기 완결편입니다.

전 이야기에 글을 이어 나가겠습니다.

세번째,  그럼 어디에 투자를 해야할지 결정하기 위해

           지도를통해 지역적으로 세부적으로 보아야 합니다.

먼저 지도를 보면서 생각을 해봐야겠죠

킨텍스와 동탄을 종점역을 기준으로 할 때 바로 역이 어디에 세워질까 하는 부분이 가장 중요합니다.

동탄은 지역 이름이고 킨텍스는 정확한 한 곳의 지명이니   역사가 신설될 한 곳을 기준으로 말씀드리기 편한 곳이

킨텍스 주변 지역이라 일산을 근거로 말씀을 드리는 것이 이해하기 쉬울 것 같습니다.

또한 시간적인 제약 때문에 용인권역은 좀 그렇구 해서 제가 그나마 잘 아는 일산지역을 기준으로  접근을 해보겠습니다.

위성사진 기준으로 일산 아래쪽에서 출발하여 역사는 두군데(킨텍스 및 대곡) 세워지며

바로 서울 연신내로 들어가게 됩니다.

킨텍스 지역은 행정구역상으로 일산 서구 대화동 지역입니다.

아래의 지도를 보시는 것처럼 지하철 3호선 대화역 주변이고 위로는 파주신도시입니다. 

또한 킨텍스 왼쪽 옆 지역이 얼마전 김문수 경기도지사가 명품신도시로 추진하려고 했던 송포 벌판이 보입니다.

그리고 오른쪽으로 지나가면서 일산권역이고 주황색으로 표시된 외곽순환도로를 지나면서

덕양구 화정 능곡, 행신 지구가 보입니다.

또한 지도에는 안보이지만 이 지역에서 오른쪽으로 약 5KM를 더가면 우리가 잘 아는 상암DMC지역입니다.

그렇다면 대심도의 최초 역사가 킨텍스 주변임을 감안한다면 아무래도 킨텍스 바로 앞

장성마을 지역이 가장 비쌀 가능성이 매우 높습니다.

현재 기준으로 일산에서 가장 비싼 지역하면 호수공원 주변입니다.

특히 주엽동 호수공원 조망권 지역인 것으로 알고 있습니다.

그러나 아마도 GTX가 개통된다면 호수공원 주변과 동일하거나 더 비싸질 수도 있겠지요.

그렇다면 가장 시세의 변동성이 큰 곳은 장성마을일 것입니다.

아예 벌써 신문기사에 호가가 많이 올랐다는 기사도 나왔습니다.

그러나 여기서 바로 여기서 투자자의 성향이 나누어집니다.

아마도 많은 분들이 기사가 뜨는 순간 즉시 일산지역으로 달려갔을 것입니다.

또한  그 중에서도 위에서 말한 장성마을을 찾아보게 되는 것은 자명한 이치입니다.

그러나 잘 생각해보시기 바랍니다.

나도 기사보고 달려왔다면 남들도 달려왔을 것입니다.

그렇다면 집주인이 집보자는 사람이 늘어났을 테니 이것봐라 하면서 호재를 감안하고 시세를 올리겠죠.

과연 투자를 하고자 하는 사람입장에서 그다지 좋은 상황이 아닙니다.

그렇다면 투자를 하는 사람은 과연 장성마을이 투자가치가 좋을까요?

물론 향후 4억짜리가 8억이 되면 좋겠죠.

그러나 중요한 것은 남들과 같이 뒤늦게 나타나면 먹을 떡은 작아져 있다는 사실입니다.

전편에서 말씀드린 것과 마찬가지로 이미 알려져 있는 곳은 내가 먹을 만한 것이 사라지게 됩니다.

많이 먹을 것이 없습니다.  그만큼 시세가 고평가 되기 때문이죠.

그렇다면 주변에도 관심을 기울여 봐야겠지요. 어느 곳이 있을까요?

주변에는 대화지구, 가좌지구, 그리고 나머지 일산 신도시 주변의 성저마을, 문촌마을 등이 주변에 포진되어 있습니다.

이 지역을 킨텍스 접근성을 감안하여 교통 및 과거시세, 현재시세 등을 기준으로 중점적으로 찾아보셔야 할 것입니다.

그리고  킨텍스 다음역은 바로 대곡역입니다.

대곡역은 현재 3호선과 경의선의 환승역이고  이번 GTX까지 역이 신설되면서 

우리가 잘 알고 있는 신도림역과 같은 역할을 하게 됩니다.

그러나 킨텍스역 주변과는 달리 주변지역은 그린벨트 지역으로  논밭으로 구성되어 있어

현재로서는 주변에  투자할 만한 단지가 존재하지 않습니다.

다만 트리플 역세권으로 미래가치는 매우 뛰어 날 것으로 예상되는 지역입니다.

(나중에는 소시 원시구간 연장선이 바로 대곡까지 연결되면  4개가 연결되는 중심지가 됩니다.)

주변을 보면 대곡역에서 논두렁 밭두렁을 5분에서 10분정도 걸어 가면 토당동 지역의

대림2차와 양우 KCC 아파트가 있습니다. 그러나 그린벨트 지역으로  역과 단절되어 있어 주변 환경은

주변 일산 신도시와  택지개발지구보다는 경쟁력이 낮아 보입니다.

이렇게  일단 GTX 일산권역의 경우에는 이렇게 2개의 역지역 주변을 지도로 한번  훑어보실 수 있습니다.

네번째,  그럼 이 지역에서의 저평가 투자방법 또는 형태는 무엇일까 하는 점입니다.

여러 번 말씀을 드렸었지만 다시 한번 말씀을 드리게 되는 것 같습니다.

부동산은 항상 소문에 오르고 진행사항 한번 공지에 오르고 착공에 오르고 개통에 오릅니다.

또한 소문에 오르면 한번 기간이 지날 때까지 주춤하는 부분이 있습니다.  이때 실망매물이 나오게 되지요.

또한 사람들은 항상 지금 시점의 눈으로 미래를 보게 됩니다.

따라서 현재의 가장 좋은 곳을 찾게 되며 미래에 변화가 되었을 때 얼마나 편하게 바뀔지에 대해 생각을 하지 못합니다.

그렇다면 바로 이러한 부분을 생각해서 투자를 해야 할 것입니다.

즉, 현재 기준으로 돈이 있다면 가장 좋은 곳으로 투자를 해야겠지만 그렇지 않다면

바로 한두 가지 아쉬운 지역을 위주로 찾아야 합니다.

걸어서 역까지 도착이 불가능한 지역, 예를 들면 마을버스로 10분 이내로 역사까지 도착이 가능한 지역이거나

GTX 주변에 또 다른 호재가 있어서 향후 비약적으로 바뀔 가능성이 있는 곳이 되겠지요.

또한 향후 비약적으로 바뀌지만 현재의 눈으로 보았을 때 약간 고개를 설레 설레 흔들 수 있는 지역이라면

더욱 더 좋겠지요.

따라서 이러한 지역을 본인의 눈으로 찾아서  위에서 말한  호재에 대하여 시세가 발표에 오르고

중간사항에 또 오르고  착공에 오르고  완공에 오르고 하는 형태의 흐름을 잘 포착해 일정기간 보유후

매도 전략을 수립하셔야 할 것입니다.   

일단  킨텍스 지역에서 북쪽으로  약 5KM반경에 바로 경의선이 있습니다.

저라면 킨텍스와 경의선을 마을버스로 5~10분이내로 갈 수 있는 지역을 한번 찾아보겠습니다.

그리고 그 중에서도 급매물로요. 

이왕이면 지난번에 말씀드렸던 실망매물이 나오는 시점을 기준으로 시세가 낮은 것을 찾으면 되겠지요.

분당이 시세가 오르면 용인도 지역주민의 기대심리로 인해 시세가 오른다고 했습니다.

사람들 심리가 다  그렇다고  말씀드렸지요.

분명 킨텍스 역이 신설되면 가장 먼저 오르는 곳은 장성마을이지만 시간이 경과하면서 너무 많이 오른

장성마을을 피해 주변의 한,두가지가 아쉽지만 그것만 포기하면 킨텍스역까지 편한 지역으로 몰리게 될

것이기 때문입니다.  

역시 좀 더 세부적인 지도를 가지고 지역을 광범위하게 보셔야  파악이 가능할 것입니다.

그리고 그 지역으로 한번 임장을 가시면 되겠지요.

그리고 주변 시세를 가지고 상대적 저평가 지역이 어디인지 확인 해보시기 바랍니다.

또한  대곡역 주변은 위에서 본 바와 같이 논밭밖에 없습니다.

그러나 지도로 전체적인 형상을 보시면 다른 모습이 보입니다.

대곡역 주변은 별로 볼 것이 없지만 바로 동남쪽으로  화정지구와 행신지구 끝에 능곡 구도심지역이 있습니다.

화정과 행신으로 연결되어 있으나  과거 고양군 시절의 구 번화가로 현재  신도시와 택지개발지구에 밀려

과거의 번화했던 역사를 상실한 곳입니다.

하지만 아래에서 보시듯이  이 지역은 능곡 뉴타운 지역으로 향후 뉴타운으로 개발이 예정되어 있는 지역입니다.

또한 바로 경의선 능곡역이 바로 앞에 있어서 향후 경의선이 공덕,용산역까지 뚫리게 되면

능곡역에서 30분이면 도착할 것으로 예상되는 교통의 요지로  다시 교통의 편리성으로 인해서

과거의 중심지로서의 역할을 찾을 수 있을 지도 모르겠습니다.

즉, 강북 교통의 요지인 공덕,용산지역까지 쉽게 출근이 가능하며  대심도와 직접적인 영향은 없지만 

능곡역에서 대곡역까지 한정거장만 가면  대심도로서 바로 강남까지 논스톱으로 출근이 가능한 

교통의 요지를 확보하고 있습니다.

제가 위에서 말한 것처럼, 

" 지금 현재의 모습은 매우 낙후된 지역이지만 향후의 가치로서는 매우 높아 보이는 지역입니다."

더구나  위에서 두번째 그림에서 보듯이 능곡역 앞에서 한강까지의 거리가 1.5KM밖에 되지 않습니다.

그리고 능곡에서 한강까지 절대농지지역으로 한동안 건물이 들어서기는  어려울 것입니다.

바꾸어 말하면  한강 조망권이라는 이야기입니다. 

또한 그림에서 보이지는 않지만 능곡지구가 구릉지형태를 지니고 있어 한강 조망권으로 매우 이상적인 형태를

띄고 있습니다.

그림에서 볼수는 없지만 능곡역 앞이면서 한강 조망권을 가지고 있는 현대홈타운, 한라아파트 및  나중에

뉴타운 개발로 세워질 아파트를  감안하면  그림에서 보듯이 화정, 행신지구, 및 능곡뉴타운 전체적으로 

택지개발지구와 다를 것이 없는 곳처럼 확대가 예상되는 지역입니다.

또한 현재의 시세는 일산이나 화정,행신과 비해서 현저히 가격이 싼 지역입니다.

과거 구 도심지였으니 얼마나  현재 열악해 보이는지는 알 수 있을 것입니다.

일산지역의 비싼 아파트 시세를 감안하면 상대적으로 훨씬 수익율이 나을 수 있습니다.  

시세는 인터넷을 통해 직접 확인해보시기 바랍니다. 

이렇듯  대심도의 직접적인 영향을 미치는 곳은 장성마을이지만 장성마을을 벗어나면

대화지구, 성저마을, 문촌, 강선마을이 그보다 적은 가격으로 구입이 가능하며 또한  조금만 벗어나서도 

능곡처럼 현재의 모습이 매우 초라해 보이지만 향후를 추정해보건데 현재 투자 금액대비해서 

미래가치는 매우 높아보이는 지역이 존재하고 있습니다.

더구나 능곡은 아파트 뿐아니라 뉴타운 지역으로  아파트 보다 소액으로 투자가 가능한 빌라 지역이기도 하지요.

제 개인적인 시간과 능력이 부족해 대심도 전체를 아울러 설명드릴 능력은 없지만 

이렇듯 제가 그나마 알고 있는 일산지역만 보더라도  이렇게 판단하기에 따라 향후

미래가치가 높은 곳이 존재하고 있습니다.

다른 지역도 이렇게 한번 본인이 직접 확인해가면서 하나씩 하나씩 찾아보신다면

빠르게 부동산을 알아가실 수 있으실 것입니다.

아, 마지막으로 숙제를 하나 드릴까요?

또 한가지 흥미로운 지역이 있습니다.

위에서 말한 대곡역 주변과  비슷할 것으로 예상되는 곳이 제눈에 하나가 보이는데  바로 송도에서 청량리 구간중에 

당아래 역이라고 표시되어 있는 지역입니다.

왜 그런지는 제가 말씀드리지 않더라도  그동안 제가 말씀드렸던 여러가지들을  감안하셔서 생각하시고 유추하시고

지도를 참조하여  확인하신다면 어느정도 이해하실 것이라고 생각됩니다.

공부하신다는 차원으로 한번쯤 지도를 통해 확인해보시기 바랍니다.

결국 투자에 대한 노력은  현재의 눈으로 미래를 예상하여 투자하는 것입니다.

결국 100% 확실한 투자는 없다는  이야기겠지요.

그러니 무작정 남들을 따라다니는 투자를 하지 마시고  미래를 생각하시는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

전편에서 말씀드렸던  것처럼 대심도가 과연 확실히 착공 할 수 있는지와  함께 호재에 대한

미래를 생각하시면서 투자를 하시는 것이 매우 중요할 것입니다.

Ps: 제가 적는 이야기중에  더 세부적으로 들어가면 약간씩 맞지 않는 부분도 있으실 것입니다. 

그러나 여기서 적는 부분은 그런 세세한 부분을 설명하고자 하는 것이 아닌 큰 틀만을 말씀드리는 것이라는 것을

이해해주셨으면 좋겠습니다.

글쓴이  :  행복재테크  전문가칼럼   부룡