부동산

쉽지 않았던 도전

드디어 첫 낙찰을 받았네요..

처음 경매라는 것을 처음 접하고선,,, 1년이 지난 시점이네요.....

알다시피 요즘 소형평수, 그리고, 저 같은 초보가 하기에는 누구나 도전하는 아파트, 빌라,,,,등

그런데.. 왜 이렇게 낙찰가가높은지... 그렇게 매번 떨어지고 나니... 안 되겠다 싶어,,, 괜히.

중형평형대 아파트를 기웃거려 보기도 하고... 내가 입찰하는 것은 왜 이렇게 경쟁자가 많은지....

.. 역시... 다들 눈이 비슷비슷하구나...

(왜냐하면  실력이 고만고만하기 때문이겠죠~ 역시 초보의 한계!!)

회사에는 잠깐 병원다녀오겠다며,... 나가서. 법원에 쫓아가고,, 휴가내고 쫓아가고....

밤에 부동산들이 아른아른거려. 잠도 안 오고... ^^

그렇게 몇 개월을 떨어지기만 6번째...(근데 정말 왜 저렇게 높게받아가는거야????

 나름대로 현장조사하고... 다 준비하고...했는데. 무참히 떨어지고오면,..

그 허무함과, 허탈함,,,,,, ㅠㅠ 그러고선 행복재테크에 들어와 위안을 삼았습니다.

오기가 생겨서... "나 꼭 받아야겠다.....될 때까지 해보자..." 라는 마음을 갖고 방향을 다시 잡아야했습니다.

사실 받고자 하는 욕심이 있었다면 낙찰가를 높였겠지만 그냥 경험삼아 받아보기엔 여유자금도 없었고...

나름대로 정한 수익률 이상은 받지말자 다짐했었습니다....

(분위기에 휩쓸리면 실패한 투자를 할까봐..)

간절히 원하면 이루어진다!

그리고선, 다시 조사하다... 오피스텔을 발견.. 사실 지방에서 오피스텔은 그닥 인기있는 물건은 아니여서

그냥 넘어가려다가 식상한 아파트와 빌라보단 낫겠다는 생각이 들어 오피스텔을 향해 현장조사를 갔습니다.

감정가 6500  이었고 한번유찰되어 5200만원...

그런데... 막상 시세조사를 해보니 7200~7500까지 거래는 되고 있었는데...

매매가 활발하진 않았지만 급매로 내놓는다면 임대사업으로 매입할 수요는 있다고 판단!!

전세는 5000정도였으며 월세는 1000/40 ,  500/45 이렇게 형성되어있었구요...

게다가 공실률 제로~ 임대는 없어서 못나가는 상황이더군요...^^

이제껏 왜 이런 것을 못  봤지 싶었습니다.

보통 아파트의 경우 실수요자들이 많기에

임대를 놓고 매매하는것보다는 공실로 해둬야 매매가 가능합니다.

그런데 오피스텔의 경우 실수요자보다는 월세를 내고 있는 임차인이 있어야 임대사업자에게 매매가 되니...

만약 낙찰받고 바로 임대를 놓을 수 있다면..

대출이자의 부담도 없을 것이고 적정 매수자만 나타난다면,...월세를 받으면서 기다리면 되므로 큰 부담 없을 듯했습니다.

게다가 이곳의 오피스텔 임차인 대부분이 교수나, 안정한 직장의 공무원 등 

대체적으로 직업이 안정적인 분들이 많이 선호하던곳이더군요,

이런 경우 월세를 밀릴 일이 없다고 판단!!

임장가서, 내부를 확인해보니, 그곳도 어느 교수분이 사용하시는 것 같았는데 내부는 복층의 투베이스로 마음에 쏙들었습니다.

그런데 걱정이 되었던 건, 선순위전세권자의 경매신청이었고,..

전세권 5000만원을 설정했던 선순위전세권자는 1년 전에 나갔으며.

새로운 임차인이 들어와 있는데...전입도 하지 않았고,,,

폐문부재라,..나중에 명도문제가 좀 우려되었습니다. 게다가 관리실에 물어보니 체납관리비가 약 140만원정도이고,,,,

사람들이 많이 물어보고 갔다고 하더군요...

일단 전세권을 설정한 주체는 법인이었고 배당요구를 한 상태,

그리고 전입을 해놓지 않아 배당 받은 후 소멸되어 대항력은 없었습니다.

그렇다면 현재 점유하고 있는 임차인이 문제인데.. 3번을 찾아갔는데...

주말 평일 저녁,, 시간대을 바꿔가며 방문해도 바쁜사람인지... 만날 수 없더군요,...

하지만 나름의 수익률 계산을 해보니 괜찮다는 생각으로 입찰 결정,,,,!!!

경매 입찰일에 회사업무가 바쁜 관계로... 방학중이라 놀고있는 남동생에게 입찰봉투며,,

법원에 제출하는 서류들을 조목조목 알려주고,.,,저를 대신하여 보냈는데...

12시쯤.. 남동생에게 전화가왔습니다..

"누나~! 어떡해... ㅠㅠ..."

"왜? 떨어졌어?"

"응... 단독이든데?"

"뭐?.. ㅎㅎㅎ"

최저가 5200만원 이었고,,, 저 역시 입찰서에 5200만원 썼습니다..

모 아니면 도란 생각으로... 떨어지면.. 더 열씸히 하라는 의미겠지하고.. 마음 비우고 입찰표를 썼었는데...

그 동안의 수 차례 도전에 대한 보상으로 받은 것 마냥 무척 기뻤습니다...

인맥은 최대한 활용

낙찰결정문을 받고,,, 조건이 좋은 곳으로 경락잔금대출을 알아본 뒤 2주쯤...

(2주동안은 처음 써보는 내용증명과 체납관리비 협조서등...

세입자와 관리실로 보낼 서류들을 이것저것 고쳐가며 써놓았습니다...)

그리고,,, 임차인을 만나기 위해, 찾아갔습니다..

역시 없길래... 관리소장님을만나.. 세입자분의 전화번호를 받고,,,, 낙찰받은 사건들을 설명....

연락처를 남겨놓을테니... 세입자분께 연락부탁드린다고...하고 나왔습니다.

관리소장님이 엄청 친절하심...^^

참고로 처음 경매하는거 티날까봐

(여자이고,아직 어리기 때문에... 임차인이 어떤 사람인지도 몰라,,. 혹시라도 우습게 여길까봐서,,,,) 

가급적,, 직접 하는것 보다, 관리소장님을 통해,,, 명도를 진행했습니다..

그리고., 참고로, 다른 분과 공동투자를 했는데 원낙찰자는 경매를 좀 하신 분으로 말씀드리고요..

다음 날 소장님.,.. 그 분은 공무원분이고, 사정이 여의치 않아 

서울에서 왔는데  이사를 할수없으니... 계속 살았으면 했다고,..말씀하시더군요. 

그리고,, 소송이니 그런 걸로 문제일으키지 말자면서,,,,

월세를 어느 정도에 놓을 예정이냐고 물으시길래. 원래 시세대로 임대가격을 말씀드렸습니다.

낙찰을 받으며 융자를 받았으니 1000/ 40을 놔야겠다 말씀드리니...

세입자분이 전에 1000/ 35로있었는데...보증금도 다 까먹은 상태여서,,

당장은 보증금을 마련할 여력이 안 되니... 보증금을 낮추는 것이 어떠냐 하시더군요...

그래서,, 500/45로 말씀을 드리고, 낙찰되고 배당기일까지 납부하지 않았던 월세 부분에서도

그 분은 이익을 얻은 부분이 있으니...

500/45만원이면 적당할 것이라 말씀을 드렸습니다...

그리고 다음 날.. 소장님께.. 임대료 부분과,,., 체납관리비 부분을 좀 더 상의드리기 위해서.,

음료수 하 나를 들고 찾아뵈었어요...

그런데 그날 세입자분께서 소장님을 찾아와 사정사정하며,.,,상황을 얘기하고 갔다고 그러시더군요..

사정이 딱하니 300/45로 양해좀해달라며,,, 말씀하셨데요..

혼자 투자한 것이 아니여서 힘들다며 말씀했지만 그렇게 한 20분정도, 말이 오가면서,,,

서로의 편의를 위해 300/45로 임대 쓰는 조건으로 하기로하였습니다.

사실 이 정도 임대가격도,,, 괜찮은 조건이었기 때문에... ^^

그리고, 140만원으로 감안했던 체납관리비...

영수증을 확인해보니,, 연체로 빼고 공용부분만 60만원도 안 되더군요..

(왠지 공돈 굳은 느낌...ㅎㅎ 140만원인줄 알았는데.)

그렇게 모든 부분을 마무리지었습니다.

(이번 건은 명도비용, 도배, 장판비용도 추가로 지출되지 않았습니다. 

결과적으로 제게도 이익인 부분이 있으니 보증금을 500만원에서 300만원으로 깍아주더라고

기존세입자와 재계약을 하는 편이 훨씬 낫다고 판단했습니다)

내 돈 들이지 않고 임대수익 올리기

사실 제가 현금으로 지출한 것은 하나도 없었구요

투자금을 모두 대출로만 활용했습니다...

감정가       6500만원

낙찰가       5200만원 + 부대비용(취등록세+체납관리비= 400만원) =

총투자비용 5600만원

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시세 7000~7500만원

급매 6800만원

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경락잔금대출  2800만원 / 6.6%  이율

신용대출        2500만원 / 6% 이율

월세 보증금    300만원

월세수입        45만원 

매월 대출이자  28만원

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이자공제 후 매달 월세 수익금 17만원

결론적으로 현금투입없이 대출만 잘 활용해서,,,

매달 17만원의 임대소득이 발생되는 물건을 장만했습니다.

현재 인근 부동산에 7000만원 정도에 매매로 내놓았으며,...

매매가 되지 않더라도 이자부담없이 월세수익이 발생하니 느긋하게 좋은매수자가 나타나기를 기다리고있습니다.

사실 그동안 함께 공부하셨던 분들중에 벌써 낙찰받는 사람들도 있어서...

그러다보니 마음도 조급해졌던건 사실이지만.

계속 관심을 놓지않고,,, 떨어지더라고 도전해보는 것이 기회로 돌아올 것이라 생각했습니다.

그리고.. 입찰전 적정 수익률을 감안하여 기준으로 삼고

조급증을 내지 않고 천천히 기다리시는 것도 중요할 것 같고요...

여기 계신 분들도... 아직은 저처럼 잘모르는 분들이 많으실거라 생각해요, 물론 수많은 고수님들들계시지만.

그래도 전 초보이니

초보자들을 위해서,,, 당부 하나 드리자면, 절대,,,,포기하지 마세요....

그리고 꾸준히 현장조사하세요... 심심한주말... 집에만 누워 계시지말고, 나와서,, 바깥공기도 쐬면서,,

(이러니... 연애를 못하나?^^그래도 나름 정신 건강에 좋은듯....담력도좋아지고요....  )

꾸준~ 하게 노력하시면....

언젠간 좋은 기회는 오지 않을까 생각합니다.

별다른 내용은  없었지만...

늦은밤...많은 분들에게 희망이 생기셨으면 좋겠어요~ ^^

경매를 알게되어 정말 하루하루 가슴뛰네요~ ^^