부동산

임차인의 우선변제권.

말 그대로 임차인이 당해 경매절차에서 다른 후순위 권리들보다 우선하여 보증금을 배당 받을 수 있는 권리이다.

우선변제권의 개념을 읽어내려가던 봉대리가  미심쩍은 표정으로 고개를 갸우뚱했다.

(근)저당권 같은 경우에는 등기부상 채권액과 채권자가 공시되어 다른 후순위권리자들보다 우선하여 배당을 받도록 해도 별다른 문제가 없겠지만, 외부에 공시방법이 없는 임차권의 경우 우선변제권을 인정한다면 문제가 많지 않을까.

 봉대리가 허공에 시선을 묶어둔 채 골똘한 표정으로 생각에 잠겼다.

비록 좀 허술한 방법이긴 하지만 전입신고와 주택의 점유(입주)라는 공시방법을 통해 임차인에게 대항력을 인정하는 것까지는 이해할 수 있겠는데, 전입신고만으로는 외부인들이 임대차 보증금을 알 수 없는데도 이렇듯 공시되지도 않은 임대차 보증금에 대해 우선변제권을 부여한다면 다른 채권자들이 뜻밖의 손해를 입을 수도 있지 않을까, 하는 의문을 품은 채 책을 읽어 내려가던 봉대리가 아하! 하는 탄성과 함께 무릎을 쳤다.

임차인이 우선변제권을 취득하려면 대항력의 경우처럼 전입신고와 주택의 입주만을 필하면 되는 것이 아니라 또 다른 요건, 즉 공인된 기관으로부터 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 한다고 되어 있었다.

등기소, 동사무소, 구청, 공증사무소 등 관공서에서 일반인들로서는 함부로 위작이 어려운 확정일자 스탬프를 받아야만 임차인이 우선변제권을 취득할 수 있도록 하여, 통모에 의한 임대차의 조작이나 보증금 액수의 임의 증감을 원천 봉쇄한다는 취지란다.

임대차계약서가 있다는 건 임대차계약이 존재 한다는 것이고, 여기에 조작이 불가능한 확정일자가 찍혀 있다면 그 임대차계약서 상 기재된 보증금의 액수는 나름대로 정확성이 담보된다는 취지에서, 위 확정일자가 찍힌 임대차계약서를 임차인이 배당요구와 함께 경매법원에 제출하면,  해당 일자를 기준으로 임차인에게 우선변제권을 부여해도 다른 채권자들의 권리를 해치지 않으리라는 고려가 확정일자 제도에는 깔려 있는 것 같았다.

결국 임차인은 임대차계약서에 찍힌 확정일자를 기준으로 다른 권리들과 배당 순위를 정하게 되고 만약 확정일자의 순위가 다른 권리자들 보다 빠르다면 임차인은 보증금을 전액 배당받을 수 있게 되는 것이다.

봉대리의 머릿속으로  중개업자의 도움을 받아 원룸을 구하던 예전 기억이 새록새록 떠오른다.

당시에는 여기저기서 주워들은 상식으로,  전입신고와 함께 확정일자를 받아 두면 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 단순한 생각에 전입신고 당일 확정일자를 받아 두었었다.  흔하게 행해지는 전입신고와 확정일자에 이런 중요한 의미와 고려가 깔려있으라고는 그때는 깊이 생각하지 못했던 것이다.

경매 공부는 돈을 벌기 위한 수단이 아니라, 살면서 반드시 배우고 익혀야 할 법률지식을 알아가는 과정이라는 고부장의 말이 새삼 가슴속을 파고 들었다.

봉대리가 집중하려는 듯 미간을 찌푸리며 우선변제권과 관련된 내용들을 차분히 머릿속으로 정리해 본다.

먼저, 우선변제권은 확정일자를 받는다고 무조건 취득하는 것이 아니라, 앞서 배운 대항력 취득의 전제요건 즉 대항요건이 기본적으로 갖추어져야만 인정된다. 그러니까 전입신고와 주택의 입주라는 요건을 갖춘 후 혹은 그와 동시에 확정일자를 받아야만 확정일자로서의 효력을 발휘한다는 것이다.

전입신고 없이 확정일자만 받은 임차인은 당해 경매절차에서는 한 푼도 배당받지 못한다는 말이니, 역시 확정일자는 무조건 전입신고와 동시에 받아 두는 게 상책이겠구나.

봉대리가 가만히 고개를 끄덕였다.

다음으로, 확정일자를 갖춘 임차인은 무조건 우선변제권을 취득하는 것이 아니라, 자기가 확정일자를 부여받은 임차인이라는 것을 법원에 신고하고 확정일자 순위에 따라 배당을 해달라는 신청, 즉 배당요구를 해야만 우선변제권을 취득한다.

임차인이 보증금은 얼마인지, 확정일자는 받았는지 등은 법원으로서는 알수가 없을 테니 임차인의 배당요구가 없으면 법원은 배당을 해 주려야 해 줄 수가 없겠지. 그래서 반드시 임대차계약서를 첨부한 배당요구를 해야만 우선변제권을 취득하도록 규정한 것이구나.

봉대리의 머리가 저절로 끄덕여졌다. 원리를 이해하면서 공부하니 머릿속에 쏙쏙 새겨지는 느낌이었다.

마지막으로, 우선변제권을 취득하려면 앞서 본 대항요건을 배당요구종기까지는 유지하고 있어야 된다는 것.

그러니까, 임차인이 배당요구를 한 뒤  보증금을 전액 배당받을 수 있다는 생각에 안심하여 배당요구종기 전에 다른 곳으로 전출하거나, 이사를 가버리면 우선변제권이 상실 되어 배당금을 못 받을 수도 있다는 말이구나.

봉대리가 가볍게 몸을 떨었다.

이런 사소한 내용을 몰라 소중한 보증금을 날린 임차인들이 적지 않았을 거란 생각을 하니 결코 남의 일 같지만은 않았던 것이다.

자신도 현재 임차인의 입장인 봉대리에게는 책을 통해 배우는 지식 하나 하나가, 그야말로 언제든 현실에 적용될 수 있는 생생하고 유용한, 살아있는 지식이었다.

봉대리가 눈을 감고 다시 한 번 생각을 정리해 본다.

임차인이 경매절차에서 자신의 보증금을 확실하게 우선변제 받으려면, 전입신고와 주택의 입주를 필한 상태에서 확정일자를 받고, 배당요구종기내에 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기까지는 절대 전입신고를 옮기거나 이사 가지 말아야 한다.....

휴우, 하고 봉대리가 가벼운 한숨을 내쉬었다.

'정말 복잡하구나. 이래저래 가장 좋은 건 살고 있는 집이 경매에 넘어가지 않는 것이겠지.'

그동안 소원했던 집주인과의 관계가 긴밀해지는 순간이었다.

봉대리가 조용히 집주인의 건승을 빌어주었다.

우선변제권에 대한 이런 저런 내용을 심도 있게 공부하다보니 벌써 벽시계의 바늘은 9시를 가리키고 있었다.

뱃속에서 새어나오는 아우성 소리가 한층 요란해졌다. 공부에 몰두하다 보니 저녁시간을 한참 넘긴 것이다.

오늘 저녁은 오랜만에 라면이나 끓여 먹을까?

굵은 대파를 송송 썰어놓고 싱싱한 계란을 탁- 깨뜨려, 젓가락으로 휘휘저어 끓여낸 라면 국물에 엇저녁에 먹다 남은 찬밥을 말아 먹을 생각을 하니 벌써부터 입 안 가득 군침이 돌았다.

봉대리가 검정가방을 어깨에 들러 메며 자리에서 일어섰다.

활기찬 걸음으로 사무실을 나서는 봉대리의 마음속으로, 하루를 보람차게 보냈다는 뿌듯한 성취감이 벅차게 밀려들고 있었다.