부동산

설춘환입니다

오늘도 좋은 자료 있어 스크랩합니다

태인에서 제공된 글인데요

도움이 될듯^^

(판례로 보는 경매사건)

법정지상권은 건물과 토지의 소유자가 각각 달라진 경우, 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물의 소유권 행사를 위해 토지 소유권에 대해 성립되는 특수 권리다.

기존 판례 등을 통해 알 수 있는 법정지상권 관련 법원의 입장은 ‘그 소유권이 애초부터 원시적으로 동일인 소유일 필요는 없고, 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 지상 건물을 소유했던 것으로 족하다’는 것이다.

이 같은 입장 자체에는 아직 큰 변화가 없다. 건물 철거에 관한 특약 자체가 건물과 토지 소유자가 다를 경우에만 성립될 수 있는 것이고 이것은 대부분의 경우 소유권의 유효한 변동이 이미 발생했음을 뜻하는 것이기 때문에 법정지상권의 성립 요건 자체는 변동 가능성이 크지 않다.

우리가 주목해야 할 부분은 바로 소유권 변동의 유효한 시점이다. 이 시점에 대한 법원 판단이 변하고 있는 것이다. 이전까지만 해도 경매로 취득한 건물과 토지의 소유권 변동 기준은 그 매각 당시를 기준으로 했지만 올해 10월 대법원에서 나온 판례는 이를 뒤집었다.

#A씨는 지난 2005년 6월 B씨와 C씨로부터 해남군 소재 토지 391㎡를 사들이고 같은 11월 말 본인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 그 이전인 2003년 1월, 이 토지 위에 건립돼 있던 B, C씨 소유의 조립식판넬건물과 부속창고에 대해 D씨가 본인 명의로 소유권을 이전해 등기까지 마쳤다.

문제는 D씨가 은행으로부터 이 건물을 담보로 돈을 빌려 쓴 뒤 채무변제를 하지 못한 것. 해당 은행은 채권회수를 위해 2003년 10월 20일, 건물에 가압류를 설정했고 다음해인 2004년 9월에는 해당 가압류를 근거로 강제 경매를 청구했다.

이후 A씨는 건물 매수에 나섰다. A씨는 경매절차가 진행 중이던 2005년 12월 12일 D씨로부터 이 건물을 매수해 본인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 해인 2006년 6월 건물이 E씨에게 낙찰되면서 사건은 더욱 복잡해졌다. 경매낙찰 후 대금이 완납됐고 이를 근거로 A씨가 가지고 있던 건물 소유권이 말소됨과 동시에 E씨 명의로 소유권이 넘어가면서 법정지상권에 대한 분쟁이 격발된 것이다.

결국 A씨는 법원에 소송을 제기했지만 원심에서 패소했다. 원심법원은 매각대금 완납 당시 건물과 토지 소유자가 A씨였고 E씨는 적법한 경매절차에 따라 건물을 경락받았으므로 관습상 법정지상권이 성립한다고 판결했다.

그러나 상고 법원에서 그 판결이 뒤집혔다. 상고 법원은 경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우, 그 가압류가 본압류로 이행돼 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다고 봤다.

따라서 부동산 가압류를 근거로 진행된 경매절차에 대해서는 매각 당시를 기준으로 할 것이 아니라 가압류의 효력이 발생한 2003년 10월을 기준으로 토지와 건물이 동일인에게 속했는지를 판단해야 한다는 것이다.

주지하다시피 2003년 10월 당시에는 건물 소유주와 토지 소유자가 D씨와 B·C씨로 각기 달랐다. 법정지상권 성립요건이 충족되지 않은 것이다. 이에 따라 상고 법원은 원심 판결이 법정지상권에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다며 파기, 원심법원으로 환송키로 결정했다.

특히 상고 법원은 이 판결을 내놓으며 이전까지 인용돼왔던 기존의 1970년대 판례(매각 당시를 법정지상권 성립 판단시점으로 정한 판례)를 이 판결 견해와 저촉되는 한도에서 변경한다고 덧붙였다. 40년 간 유효했던 법정지상권 성립 판단시점에 대한 판례가 역사의 뒤안길로 사라지는 순간이었다.

이상의 판례에서 알 수 있는 것은 법정지상권 성립을 판단할 수 있는 유효한 소유권 변동 시점이 과연 언제인가 라는 물음에 대한 답이다. 이전까지는 경락받은 매수인의 지위가 잔금 납부 완료 시점에 따라 결정됐지만 이제는 그 매수인의 지위가 절차상 압류의 효력이 발생하는 때에 따라 정해진다는 것이다.

태인 뉴스레터 독자들 중 상당수는 법정지상권이 걸린 경매물건이면 일단 제쳐두곤 할 것이다. 그러나 이 같은 판례를 통해 법정지상권의 성립이 불가능한 물건을 알아볼 수 있다면 역시 수익을 내기가 한결 수월해질 것이다.