부동산

이제는 익숙해진 상권분석

3일 동안의 지방에서의 출장을 마치고, (사실은 임장 다닌다고 제대로 일을 못했지만)

오늘에서야 이렇게 다시 인천으로 귀환을 했습니다.

나는 하나에 몰입을 하면, 죽이되든 밥이되든 뭔가 결과를 봐야 좀 수그러드는 편이라,

그냥 지방에서 3일을 지내는 동안, 편안하게 출장 온 김에 임장 몇개라도 하고 올라가야지~,

한 것이 일을 치루고 말았네요.

고작 아는 것이라곤, 경매책 3권 정도와, 매일같이 드나드는 경매정보카페가 전부인데,

무식이 용기라고 원체 무한한(?) 용기가 많은 저이기에, 그냥 도전을 해 봤습니다.

누구 책에서 그러더군요.(누구책인진 기억이... 가물...ㅋ)

그동안 경험하고 느꼈던 것들을, 한 낮 지나쳐가는 경험으로 있게 하지 말고,

어떠한 것이든 도움이 되는 방법으로 생각하며 살라고... 또 그렇게 된다고.

회사에서의 업무중 하나가, 간헐적이긴 하지만

상권분석을 합니다. 예전엔 많이 했었는데, 지금은 나이도 나이거니와, 밑에 쫄다구들이 몇 있어서

궂이 많이 하는 편은 아닙니다만, 아무튼 그쪽으로 공부도 좀 한 것도 있고해서 지금도 간혹 합니다.

의류회사에서 의류 대리점을 전국에 꽂을려고(저희쪽 업계에서 이런 용어를 써요)하면,

상권조사라는 것을 하는데 전국을 크게 행정적으로 나눈후, 그다음 구와 동으로 나누어

인구조사 및 경제적 레벨(상.중.하), 유동인구등 이런것으로 조사를 합니다.

여기서 더 디테일하게 들어가면, 저 같은 경우는 지방에 내려가서 몇일을 어느정도 마음으로 생각한 상권에서,

시간당 유도인구 흐름, 1회 신호등 대기중 인구수, 젊은 사람들이 많은지 중년층이 많은지,

도로는 몇 차선인지등 더 면밀하게 파악을 하는 작업을 합니다.

여하튼, 이런 일을 한 경험들이 있어서, 낯선 도시에 가서도 그다지 긴장을 하거나 불안해 하진 않습니다.

오늘의 105% 단독입찰의 첫 낙찰 이기는 하지만,

글쎄요, 제 합리화면 합리화이겠지만, 위의 시각적인 면에서 전혀 엉뚱한 결정은 아니었던 것 같습니다.

(이러다, 별 수익성도 없고, 명도도 힘들고 그러면 안되는데.... ㅎㅎ~)

내일 오전에,

밀린 운동도 해야하고, 중요한 미팅도 있어서 간략하게 적겠습니다.

제가 오늘, 생애 첫 낙찰을 받았고, 그것도 단독 105% 에 받았습니다. 또 그것도 2~3회 유찰이 기본이라는 빌라를.

또 그것도 지방의 빌라를...

감정가가 60,000,000 ...... 저는 60,300,000 원 (105%)

사실 아침에 일어나, 대전지방법원까지 가면서도 무지 고민했습니다. 2차에 넣을까?, 아니다 그럴 가치가 있다, 아니다. 누가

나보다 먼저 1차에 낙찰 받으면 어떻하지?, 너무 무리수인가?, 아니다 그래도 재개발지역인데, 시세가 오르고 있다는데, 전세가

없어서 난리라는데, 아니다. 그래도 빌라를 누가 1차에?,,,,,,

엄청난 고민를 했습니다만, 사실 마음속으로는 하겠다, 라는 생각이 있었습니다.

물론 재개발수혜지역이라는 것이 좀 더 저를 자극하긴 했지만,

일 마치고, 새벽2시까지 임장을 하며 돌아다녀보고(물론 초인종을 못 눌러서, 매수인척 하며 옆집 구조 봤습니다)

혹시 불안해서 그 다음날 낮에 다시 또 와 보고, 입찰 당일 새벽에 와서 확인 사살하고, (집이든 땅이든 아침,점심,저녁, 봄, 여름,

가을, 겨울이 다르다고 합니다.), 최종 지도 보며 마음을 굳혔습니다.

돈 되는 빌라 고르는 법

<시선1- 학교를 찾아라 >

네이버에서 지번을 치고, 지도를 살펴 한 눈에 학교와 주요 관공서들이 있는가를 확인합니다.

빌라와 소형 아파트에는 당연히 초.중.고 학생들이 있기 마련, 반드시 주변에 학교가 있어야 합니다.

초.중.고 학교 모두가 집을 둘러싸고 근접해서 있으면 아주 좋은 케이스이고, 그것이 안된다면 최소한

부모님의 보호가 아직은 필요한 초등학교는 집에서 가장 가까운 것이 좋습니다. (중,고생들은 이제 머리 다 컸다고

지네들이 알아서 잘 다닙니다) ----- 오늘 낙찰 받은 곳에 근접하여 초.중.고가 모두 있었으며, 시립도서관도

있었습니다. (도보 5분내외) -- 학군이 좋으면 금상첨화!

<시선2 - 은행및 관공서(동사무소 포함)를 찾아라 >

아무래도 바쁜 도시 생활과 잘 맞물리는 것이

은행과 관공서일 입니다. 이런 곳은 사람들을 모이게 해 주는 역활을 하므로, 주변에 많으면 많을수록

상권이 살아나게 됩니다.  ------ 오늘 받은 곳에도 500~1000 미터 내외로 모두 있네요.

<시선3 - 마트및 쇼핑(극장&문화공간)센터를 찾아라>

주부가 좋아하는 마트, 시장

그리고 주부도 좋아하고, 젊은 사람들도 좋아하는 극장 및 예술회관이 가까이 있다면.... ok

--------- 오늘 받은 곳에서 차로 5분정도에 있습니다.

지하철역과 버스가 코 앞이면 너무 좋은 것이고, 둘 중의 하나라도 괜찮다면 약간의 불편함도 ...ok

그리고 주 5일제에 맞춰 여행이나 친가 방문들을 많이 하니, 고속도로 ic 하고도 가까우면 좋을 것.

....................... 오늘 받은 곳, 차로 10~15분 안에 ic 진입, ktx 역사 2분내외, 시내(백화점) 15분 내외

<시선5- 웰빙 & 조망권 >

요즘의 트랜드는 웰빙이다. 아니 앞으로 계속해서 웰빙이나 건강은 뗄레야 뗄 수 없는 관계로

현대인에게 따라 다닐 것이다. 따라서 웰빙의 가장 기본적인 공기가 좋은가와 공원이나 가볍게 등산을 할 수 있는

산이나 산책로가 있는가를 따지게 된다. 또한 도심의 한 복판에 아파트나 빌라가 있는것보다는, 살짝 떨어진

공기가 좋고 경사가 살짝 있는 (홍수대비나 조망권이 좋다. 그래서 드라마나 영화에서 나오는 달동네에서 바라보는

도시의 풍경은 무진장 아름답지 않던가..)------ 오늘 받은 곳, 뒤에가 온통 산이고, 산책로이다. 조망도 좋다

<시선6 - 주부들이 원하는 평수? & 남편들이 좋아하는 주차?>

오늘 받은 곳은, 25평형의 빌라인데, 동수가 대략 10개동 정도이고, 대지지분이 12평 정도 된다.

구조는 방3, 화장실2.

항시, 나는 집을 볼 때, 내가 직접 살 것을 상상한다. 그래서 방2개에 화장실이 1개라면 불편하고,

아이들이(대략2명정도로) 큰다고 생각하면 자주 집을 옮겨야 할 것이다. 그래서 최소한의 주부들이

원하는 평수 즉 그런대로 살림살이 같아 보이는 집의 평수가 25평~32평 정도가 되어야 한다고 생각한다.

또한 남편들은 차가 있으므로, 퇴근후 집 근처에 주차할 곳이 없어서 동네 몇 바퀴씩을 돌아야 하는 수고를

대지지분이 넓은 것을 통해서 해결 할 수 있다. 즉 주차공간이 별도 마련되어 있어야 한다는 뜻이다.

또한, 여기서 유심히 봐야 할 것은, 이렇게 빌라라도 동의 수가 많으면, 무슨 일이 있어도 협동심이 좋고,

일반 나홀로 빌라에 비해 자부심들이 강해서 별도의 관리비를 모아서 관리를 잘하는 편이다.

노후한 곳이 있으면 고치기도 하고, 페인트도 칠하고, 외벽 청소도 1~2년마다 하는 편이고 ....

그래서 전세나 매매도 일반 빌라에 비해서 잘 되고 시세도 좋은 편이다.

(이런 곳에서 살아봐서 안다.... 이런 곳은 시간이 오래 되어도 관리가 잘 되어 그다지 오래 되어 보이지 않는다)

............. 오늘 받은 곳에는 앞에 주차라인이 각 호마다 적혀져 있었다. 즉, 지정석이 있다는 말.

<시선7 - 투자가치가 있는가?>

위의 내용들이 서울이나 수도권 이었다면, 나에겐 중간정도의 로또가 아니었을런지.... 아쉽다. ㅎㅎ~

암튼, 마지막으로 귀를 혼돈케 했던 재개발지역 선정 이었다.

앞에서도 말했듯이, 재개발을 먼저 본 것이 아니라, 위의 내용들을 열거한 것들이 맞는지를 보았고,

부동산을 찾아 다니며 수요을 체크했다. 임대가 턱 없이 모자란다고 하였다. (시내진입이 좋고, 저렴하게 살기 좋아서)

최악의 경우, 낙찰을 받아도 임대나 매매가 되질 않으면 부동산은 묶이게 된다 (저~ 평창의 땅처럼....^^;; )

또한 4차선 도로 앞으로, 이미 1~2년된 브랜드 아파트들이 즐비하게 들어서있다.

상상을 돕고자 한다면, 도로 건너편은 강남은 아니더라도 압구정동이나 서초동쯤. 그리고 이 곳은 산동네 같은

금호동쯤 될 것 같다. 즉, 도로 하나를 두고 차이가 이렇게 지는 것이다. (서울도 다리 하나를 두고 차이가 많다)

그렇다면 개발이 밀려오는 것은 시간문제다. 여기가 개발이 된다면, 공기 안 좋은 저 밑에 동네보다 훨씬 좋은

프리미엄을 가지게 된다. 지분도 많지는 않지만, 재개발에서 가장 효과만점을 차지하는 것으로, 오히려 아파트 지분보다

더 많다. ............. 오늘 받은 곳, 대지 12평 정도

<시선8 - 고민???>

낙찰은 6천30만원... 시세는 7500~8000 정도.

팔아야 할 것인가, 놔둬야 할 것인가에 고민에 있다.

물론 뚜겅은 열어봐야 알겠지만, 재개발지역 선정으로 매물이 없는 상태다.

내 개인적인 시각으로는, 앞으로의 부동산 시장은 장기적인 보유보다는, 단기적인 매수가 더 맞지 않을까싶다.

수도권을 포함해 과잉공급이 맞는 현실이고, 결국은 우리 뒷세대에는 무너지게 되어있다.

아직까지는 우리 어머니세대와 우리가 있고, 집 한채라는, 강한 소유욕이라는 정서가 뿌리 깊이 있어

움직여지는 시장이긴 하지만, 그게 언제까지 가능할지는 의문이다.

ps : 이렇게 쓰고 보니 마치 무슨 부동산 칼럼 쓴 것 같네요...

       짧게 쓴다는 것이 이렇네요.... 에구구..

       나름, 머리 쮜뜯어 가면서 짜낸 생각의 정리들이니 도움이 되시길....

       - 요즘 경매에 푹~ 빠진 총총나리 -

        <<낙찰 받은 곳>> ---- 뒤늦게 안 사실이지만, 공부방 문을 열면 이 집만 전용으로 쓸 수 있는 옥상이 있었다.

                                         공용통로가 없어 이 집 단독으로만 사용가능하고, 기존 소유자가 삼겹살및 가든파티를

                                         할 수 있도록 간단한 평상 및 시설도 해 놓았다. 창고까지. 마치 도시속 전원주택 같았다.

위 글은 행복재테크 우리들의 경험담 총총나리님이 적어주신 부동산 노하우입니다.

이 글로 부동산을 보는 방법이나 상권분석 등 유용한 정보를 얻어가시기 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림 -