부동산

날이 좀 풀리는가 싶더니 눈 소식과 함께 다시 추워 졌습니다.

참 간사한 것이 사람 마음인가 봅니다. 더운 여름엔 겨울이 그립더니 막상 겨울이 되니

차라리 더운 게 났다는 생각이 드네요.^^

올 여름날 제가 창피했던 재미난 일화 하나 전해 드리고 본론으로 들어가겠습니다.

그날은 몹시 더운 휴일 이였습니다. 불쾌한 전화를 받고 화가 너무난 나머지 주변을 살필 겨를이 없이 혼잣말로 “ 아이! C8” 소리를 쳤습니다. 그 순간 갑자기 나타난 다섯 살 아들 녀석이 한다는 말이

“ 아! 알았다. 매미도 아빠처럼 화나서 나쁜 말 하는 거죠? 아빠?”

“어! 무슨 말이니?” 하도 엉뚱한 녀석이라 궁금한 마음에 물었습니다.

“매미도 화가 났으니까! 시발, 시발, 시발, 쓰~으 하는 거잖아요!”

하며 해맑게 웃는데 얼마나 뜨끔 하던지 미안한 마음에 다시는 나쁜 말 않겠다는 약속과 함께 도장도 찍었습니다.

임장 시 점유자 파악이 중요합니다. 유치권이 걸린 사건이나 선순위 임차인일 경우

만남으로 인해 진위여부를 파악하는데 중요한 단서를 잡게 되는 경우는 자주 발생합니다.

점유자의 종류는 채무자, 임차인, 유치권자 등이 있습니다.

오늘은 경매사건 중에 점유자의 유형이 가장 많은 위장임차인 색출법과 점유자 파악하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 위장임차인 의심되는 대표 정황

①선순위 임차인이 전입 이후 금융권에서 거액의 근저당이 설정된 경우

②선순위 임차인의 지위로 배당 신청등 무 대응으로 일관 할 때

③채무자나 소유자와 이름이 비슷하여 가족으로 의심되는 경우

④확정일자가 수년이 지나 경매 개시 결정일에 근접해 있는 경우

⑤독립된 주거공간에 수인의 임차인이 방 하나씩 임차한 경우

⑥전입된 수인의 임차인의 임차보증금이 감정평가 금액을 초과 한 경우

위 나열된 것들 말고도 의심 정황은 다양합니다.

경매 유료 정보 사이트에는 전입세대 열람 자료가 등재 되어 있습니다만, 현장에 방문하여 관할 주민센터에서 새로 발급받아야 합니다. 항상 전입세대열람은 대표지번만 발급받지 마시고 여러 필지위에 지어진 건물이라면 나머지 필지로도 발급 받습니다.

가끔 대표지번이 아닌 다른 지번에 전입되어 있는 경우도 있기 때문입니다.

아파트라면 관리사무실에 방문하여 전입세대 열람한 것을 보여주고 입주자 카드에 등재된 자가 누군지 전입이나 전출은 있었는지를 문의 합니다. 간단한 짐 봇다리로 들고 나지 않는다면 관리사무실에 협조 없이는 이사나 전입이 불가 한 것이 아파트입니다.

관리실에서는 단순히 체납관리비만 문의 하지 마시고 무료 주차대수, 관리비 부과방법등 실거주자 입장에서 입주 시 숙지해야 할 사항 등도 문의 합니다.

이웃들을 탐문하여 현재 거주자에 대해 그들이 아는 만큼 소상히 물어 참고 합니다.

연령대, 세대 구성원에 관한 사항등 아이는 몇인지 학교는 어디 다니는지, 직업이 뭔지 차는 무얼 타고 다니는지 시시콜콜 사소 한 것들도 놓치지 않습니다.

그 집에 초등학생 아이가 있고 이름이 누구라면 근처 학원에서 같은 반 아이를 탐문해서

“ 너 ㅇㅇㅇ아니?” 라고 물어 당사자 아이를 만나 아빠 친구라며 점유자 파악을 한 적도 있습니다. ‘애야 아저씨가 미안하다! 속여서’ 지금 사과하면 그애가 받아 줄까요?

채권은행에서는 임차인이 있는 경우 소위 방빼기(방공제)를 한 금액이 대출 되는 것이 통상적이나 거액이 대출 됐다면 채권은행에 방공제 없이 대출된 경위와 채무자와 임차인의 관계, 무상 임대차각서의 존재 여부를 문의 합니다.

근저당권자가 개인이라면 이해관계로 인한 근저당이 대부분이라 임차인에 대해 신경 쓰지 않고 저당을 설정하기 때문에 채무자와 근저당권자와의 관계를 파악 하는 것이 우선입니다.

한전, 도시가스, 수도사업소등 공과금 명의자가 누군지 파악을 하고 사용을 시작한 일자와 전입일이 상이한가를 비교하여 참고 합니다.

아파트의 경우 관리비에 전기세등이 포함되어 호수명으로 부과 되므로 관리비와 별도로 부과되는 공과금을 타깃으로 합니다.

인터넷상에 떠도는 글 중에 자신이 임차인인척 상담원에게 문의 한다는 내용이 있습니다만

연기대상 버금가는 연기력을 갖춘 분이라면 한번 시도 해 볼만 하겠습니다. 하지만 연기력 안 되는 분이 시도 했다 어색함에 망신만 당하고 쪽팔려 죽는 줄 알았다는 전설도 있습니다.

그냥 상담원에게 경매가 진행 중이며 체납 관리비를 알고 싶다고 솔직히 말하고 명의인이 누군지 물으면 항상 개인정보 거론하며 알려 줄 수 없다고들 합니다. 그러면 당황 하지 마시고 먼저 소유자와 임차인의 이름을 거론 하며 물어 보면 맞다 아니다. 등으로 답해 줍니다. 하나하나 짚어 문의 하면 거의 불편함 없이 알 수 있습니다.

채무자나 소유자와 임차인이 형제가 의심 될 정도로 이름이 비슷한 경우 가족관계등록부를 열람 할 수 있다면 얼마나 좋겠습니까만 가족이 아니면 일반인이 열람하기엔 불가합니다.

채무자가 사업 하는 사람이고 사업체가 법인 이라면 법인등기부를 열람해서 이사진에 등재된 사람이 아닌지 확인합니다. 형제간의 임대차계약도 법적으로 성립가능성을 배제 할 수 없으므로 꼼꼼히 따져야 합니다.

법적으로 임대차 계약이 성립하는 경우는 직계 존,비속을 제외한 친척간. 형제, 자매, 사돈등입니다.

그렇다면 반대로 부부간, 부모 자녀간. 부모 미성년 자녀간, 사위와 장모간등의 임대차 계약이라면 성립가능성이 낮은 경우라 하겠습니다.

다세대주택의 경우 배당신고 하여 일부라도 배당 받는 임차인에게 배당 시 경낙자의 인감이 첨부된 명도확인서가 필요하며 최대한 그의 편에서 일처리를 할 것이라는 당근을 주고 그가 아는 내용을 참고 합니다. 임차인 중에 한명을 내 편으로 만들어 놓으면 의심임차인의 입, 출입 시간등 만나기 쉬운 요일과 시간을 통보 해 주기도 합니다.

가장 힘든 점유자가 안에 분명히 있는데 만나 주지도 않고 무대응으로 일관 하는 사람입니다. 좀 무식한 방법입니다만 출입구에 기다렸다 만나는 수고도 감수해야 할 때도 있습니다.

점유자 파악은 임장에서 전략적으로 접근하고 얼마나 성실하게 임하느냐에 따라 그렇지 못한 임장과 그 결과의 차이는 큽니다.

임장에서 요행은 없습니다.

심도 있는 고민과 성실한 임장의 자세로 성투 하시기 바랍니다.

새해 회원님들 만복이 가득 하셔서 성공사례로 자랑 할 만한 낙찰기로 넘쳐 나시길 기원합니다.

앗싸! 깽국 올림

행복한 부자를 꿈꾸는 사람들 회원의 글입니다.

좋은글 감사합니다.