부동산

2010년, 우리나라 대출이자 오를까?

오늘은 금리에 대해 이야기 해보려 합니다.

21일 신문에서 재미있는 기사가 나왔습니다.

기사내용에 의하면 “통화 유통속도”와 “통화 승수”가 1년 만에 가장 높아 돈맥경화가 해소될 기미가 보인다는 것입니다.

이에 따라 물가 상승 압력이 커져서 출구 전략 시기가 앞당겨 질 수 있다는 이야기인데 결국 금리 인상을 의미하는 것으로

보입니다.  여기서 “통화 유통속도”가 실물경제가 돌아가는 상황을 알려 준다면 “통화 승수”는 금융 부분이 회복되는 부분을

보여주고  있습니다.

예를 들어 A는 농산물을 생산하고  B는 옷을 만드는 사람입니다. 그리고 C는 물고기를 잡는 사람입니다.

그런데 A가 B에게 1만원을 주고 옷을 샀습니다. B는 C에게 1만원을 주고 고등어를 샀습니다.

또한 C는 A에게 1만원을 주고 쌀을 구입했습니다.

결국 이렇게 거래가 됨으로서 최초 1만원으로 발생된 국내 총생산은 3만원입니다.

이 때 1만원이라는 돈으로 3만원어치의 생산물을 만들어 낸 것이죠. 여기서 “통화 유통속도”는 3이 됩니다.

바로 이렇게 생산물을 통화량으로 만들어 낸 것을 “통화 유통속도”라 하고 어렵게 표현한 것이 바로 아래 그림에 있는 공식입니다. 결국 통화 유통속도가 증가한다라는 것은 실물경제가 그전보다는 잘 돌아가고 있다(회복되고 있다...)는 것을 의미하게 됩니다. 

위의 그림에서 보는 것처럼 그동안 우리 경제는 통화 유통속도로 볼 때 실물경제가 침체에 빠졌다가 다시 회복중이라는 것을 이해할 수 있습니다. 저점은 이미 09년 1분기에 찍었고 2분기때 상승추세가 3분기까지 지속적으로 이어지고 있다는 것입니다.

또한 통화 승수는 예전에도 말씀 드렸었지만 본원통화로 얼마만큼의 통화를 만들어냈느냐 하는 것입니다. 즉 쉽게 표현해서

금융회사들이 고객을 상대로 얼마나 대출을 해주었느냐 하는 부분이고 바로 유동성이라는 부분이기도 합니다.

08년 금융위기 이후 급격히 떨어지던 통화 승수가 09년 3월을 저점으로 지속 상승하고 있습니다.

물론 09년 10월 갑자기 통화승수가 잠깐 떨어졌습니다. 아마 지난 9월 추가 DTI 규제로 인한 대출 축소의 여파가 아닌가

판단됩니다.  어쨌든 그 약발은 없어지고 다시 11월 다시 회복국면에 들어섰습니다.

여기서 제가 보는 부분은 실제로 통화유통속도는 이미 작년 1분기에 저점을 찍고 상승하고 있으며 통화 승수 또한 이미

이번 기사와 상관없이 작년 2분기 이후에 이미 통화승수는 25 수준을 유지하고 있다는 것입니다.

그럼에도 불구하고 이번 기사에서 유독 통화 유통속도와 통화 승수가 개선되었다고 하는 것을 강조하는 걸 볼 때

금리 인상이 머지 않았다라는 내용을 사전에 언론을 통해 알리고 간을 보고 있다는 생각입니다.

또한 기사에서 COFIX라는 새로운 주택대출 기준금리를 도입한다고 했습니다.

일단 6개월 또는 1년마다 적용하는 금리라 지금 3개월 기준 CD금리와 비교해 금리의 변동성이 줄어드는 효과가 있습니다. 

CD금리와 COFIX 중 어느 것이 더 금리가 높을지는 잘 모릅니다.

다만 분명한 것은 지금 CD금리가 낮고 가산금리가 3% 이상인 고객들의 경우 향후 금리 상승기의 금리의 오름폭의 영향력을

줄이는데는 상당한 효과가 있을 것이라고 봅니다.

바꾸어 말해서 대출자의 금리 변동에 따른 부담을 줄여 부실채권화를 막기 위한 사전 조치로 봐도 될 듯 합니다.

게다가 최근 금감원은 금융기관을 상대로 전방위적으로 압박을 하고 있습니다.

금융 기관 연체이자의 금리 및 계산 방식까지도 점검을 하고 있으며 보험회사 같은 경우 보험계약대출의 금리체계가 너무

높다며 가산금리 부분을 줄이라고 요구하고 있는 상황입니다.

이처럼 우연이라고 하기에는 상당한 부분이 금리상승을 대비해서 개인들의 대출과 관련된 부담 부분들을 정비하는 것이 아닌가 할 정도입니다.

따라서 2010년 상반기 상황을 토대로 보면 금리를 올릴 가능성이 조금 더 높아졌다고 보고 있습니다.    

이렇게 금리가 오르면 대부분 내가 내야 하는 이자에 대한 부담감에 대한 걱정이 앞설 것입니다.

하지만 너무 걱정하지 않으셔도 될 듯합니다.

마찬가지로 정부도 그러한 부분을 잘 알고 있어 위에서 일부 이야기한 것처럼 조금씩 대출자의 부담을 덜려는 방법을 만들어 가고 있는 중입니다.

금리는 부동산과 직결된다.

예전과 달리 부동산 투자에 있어서 경제 상황이 매우 중요해졌습니다.

우리나라는 개방형 경제이기 때문입니다. 유럽의 어정쩡한 나라들보다는 훨씬 낫습니다.

따라서 우리나라의 금리가 오르면 상대적으로 외국의 금리가 낮아 외국자본들이 들어오기 쉽습니다.  

금리차로 돈을 벌어야 하니까요.

외국에서 국내로 달러가 많이 들어오면  달러를 원화로 바꾸려는 수요가 늘면서  원화가 강세를 띄게 됩니다.  

이경우 기업의 경우에는 수출가격이 높아지면서 수출이 줄어들게 되어 이익이 줄어들게 됩니다.

경상수지 악화가 되는 것이지요.

결국 이 과정에서 해외에서 자꾸 투기적인 자본이 들어와서 우리나라를 헤집고 다니게 되면 유동성이 늘면서 아직 경기가

회복되지 않은 상태에서 주식이나 부동산 같은 자산가격만 상승되는 불안한 상태가 발생하게 됩니다.

결국 국내 유동성 증가와 해외 자금의 유입으로 인한 유동성이 증가하게 되면 급격한 인플레이션이 예상되므로 금리를 급작

스럽게 올릴 수 있는 상황이 되기가 어렵습니다.

금리는 조금 올리고 실물경제의 회복 정도를 보면서 조금씩 조금씩 상향조정할 가능성이 현재로서는 매우 높습니다.

따라서 금리인상이 시장에 큰 영향을 주지 못할 가능성이 높고 또 당분간 큰 폭의 상승도 불가능할 것입니다.

더구나 2010년 6월 지방선거전에는 절대로 부동산 상승을 용납하지 못할 것입니다.

어차피 정치인은 표심인데 부동산 상승은 기본적으로 투표인원이 많은 서민들의 표심을 잃게 되는 지름길인걸 그들은 다 아니까요.

하지만 풀린 유동성에 비해 금리인상폭이 적으면  그 유동성은 실물경제가 회복되면서 점차 자산의 상승을 유발하게 될 것으로 보입니다.

결국 인플레이션 진행과정을 볼 때 부동산 상승은 시간과의 싸움이 될 듯 합니다.