부동산

경매에 입문하는 모든 분들이 일정정도 수준에 오르면 예외없이 관심 있어 하는 분야가 바로 아파트 경매입니다. 아파트 경매는 권리분석이 정형화되어 있어, 왠지 부담 없이 접근할 수 있을 것 같은 느낌이 드는 게 사실입니다. 그러나 누구나 관심 있어 하는 매물은 그만큼 경쟁률도 높은 법. 결국 적정수익을 내며 아파트를 낙찰받기란 말 그대로 하늘의 별따기 만큼 어려우리라는 것 역시 어렵지 않게 추측이 가능합니다.

경매인들이 나름대로 충실한 이론공부를 거쳐 실전에 뛰어들었음에도 다시 한 번 좌절을 겪게 되는 시기가 있는데, 바로 십 수차례의 패찰을 연속해서 경험할 때입니다. 대여섯 번 정도의 패찰이야 각오한 바 있으니 애교로 넘기지만, 일곱 차례, 여덟 차례, 실패가 계속 이어지면 마음 한구석에서 조금씩 좌절감이 밀려들기 시작합니다.

그래도 왠지 열 번째 입찰은 느낌이 좋아 신중에 신중을 거듭하여 응찰가를 써냈지만, 웬걸, 지난번보다 순위는 더 밀려있고 낙찰가와의 금액 차이도 더욱 커져 마음속 혼란은 가중됩니다. 시간이 갈수록, 경험이 쌓일수록 1등과의 격차가 좁혀져야 그나마 희망이 보일 텐데, 자신 있게 응찰가를 써내도 막상 뚜껑을 열어보면 결과는 항상 규칙 없이 들쭉날쭉입니다. 이쯤되면 슬슬 자신을 경매계로 이끈 경매서적 저자나 자신에게 희망을 심어주었던 멘토를 원망하는 마음이 생기기 시작합니다.

권리분석 공부만 끝내면 뭐가 돼도 될 줄 알았는데, 날마다 좌절의 연속이고 희망의 빛은 한 줌 보이지 않으니 괜히 시간만 낭비한 느낌입니다. 자신의 능력에 대한 한탄도 하게 되고, 돈 버는 게 쉬울 리 없지, 하는 자조섞인 탄식도 내뱉게 됩니다.

그런 복잡한 심경 속에서도 몇 번 더 응찰하다가, 쉴새없이 들이키는 쓰디쓴 패찰의 고배에 좌절하여, 결국에는 두 손 들고 미련 없이 경매계를 떠나는 경우가 현실에서는 태반입니다.

자, 여기서 우리는 진지한 성찰을 해 볼 필요가 있습니다.

지금 경매계에는 여러분들보다 한 발 앞서 경매를 시작한, 연륜이나 경험면에서 여러분보다 뛰어난 수많은 선배들이 진을 치고 있고, 경매계의 숨은 고수들도 어디선가 예리한 눈빛을 빛내며 호시탐탐 우량매물을 노리고 있다는 사실은 부인하지 못할, 아니 부인하지 말아야 할 현실입니다.

이런 빈틈없는 경쟁의 틈바구니 속에서, 실전경험이라고는, 위험부담이 전혀 없는 모의 응찰이 전부에다가 아직도 온전히 체계가 잡히지 않아 아리까리한 이론들로 애매하게 무장한 경매 초보들이 곧바로 낙찰의 희열을 만끽할 수 있으리라 생각하는 건 어찌 보면 그 자체가 환상이요, 욕심 아니겠습니까?

우연이나 행운이 수익에 어느 정도 영향을 미치는 다른 재테크수단의 경우에는 \'초심자의 행운\' 이 초보 투자자의 손을 한두 번 들어줄 경우가 있을 수 있겠지만, 실력과 경륜으로 승부가 갈리는 그야말로 정직한 경매시장에서는 초심자의 행운이라는 개념자체가 성립될 수 없는 것입니다. 물론 초보자들이 감정가에 육박해서 응찰가를 써내면 낙찰이야 받겠지만, 우리가 원하는 건 낙찰자체가 아니라 적정수익을 낼 수 있는 낙찰이기 때문에 더 더욱 그렇습니다.

사정이 이러한데도 경매입문자의 백이면 백 모두 일정 수련을 거치면 아파트 경매로 뛰어 듭니다. 그것도 역세권에, 대단지에, 로얄 층에, 향 좋고 조망 좋은 브랜드 아파트로만 마치 불구경하듯 우르르 몰려들 갑니다. 결국 매번 자신의 경쟁자들은 최소 수십 명에, 낙찰가는 항상 급매가 보다 높은 감정가 언저리일 수밖에 없는데도 말입니다.

이런 패턴이 반복되어서는 끝없는 패찰과 좌절의 연속일 뿐입니다.

사실 아파트 경매 시장에서 여러분들이 패찰을 거듭하는 이유는 여러분들보다 경험과 능력 면에서 뛰어난 선배들이 많아서이기도 하지만, 경매 법원 앞 야산에서 30년을 수련한 고수들도 당해낼 수 없는 절대고수(?)인, 실수요자라 불리는 무리들 때문입니다.

단돈 100만원만 싸게 사도 만족하는 실수요자들을, 적정수익을 노리고 응찰하는 투자자들은 도저히 당해낼 수 가 없는 것입니다. 실수요자들의 주무대가 누구나 탐을 내는 우량아파트 시장임은 분명하고 한편 이 패턴은 경매컨설팅 업체의 난립으로 앞으로도 오래 도록 변하지 않을 듯 합니다. 그렇다면 이제 여러분들은, 도로 떨어질 게 뻔한데도 가파른 언덕위로 끝임없이 바위 덩이를 굴려 올리는 신화 속의 시지프스처럼, 무모하고 의미 없는 도전을 무한정 반복할 것이 아니라 과감히 생각의 패턴을 바꾸실 필요가 있는 것입니다.

권리분석을 갓 뗀 입문자들이 너도나도 우량 아파트로 몰려 갈 때 여러분은 중소규모의 비역세권 아파트로 한번쯤 눈길을 돌려 볼 수 있어야 합니다. 그럼, 매번 수십 명이었던 경쟁자들이 대번에 대여섯 명으로 줄어 한결 수월한 느낌이 드는 걸 금방 깨닫게 되실 겁니다.  만약 여러분이 빌라로 눈을 돌리면 경쟁율은 더욱 떨어질 것이고 단독주택은 말 그대로 단독응찰도 가능합니다.

 여기서 반드시 짚고 넘어갈 것이 하나 있는데, 낙찰을 받아도 매각을 못하면 무슨 의미가 있느냐, 하는 보편적인 의문입니다. 그러나 아시다시피 빌라, 상가, 단독주택 모두 사람 사는 곳입니다. 일정한 조건이 충족되면 안 팔릴 리 없고 임대가 안나갈리 없습니다. 다만, 초우량 아파트에 비해 매각이 늦어질 수 있고, 호재에 따른 가격 상승폭이 좀 더 작을 뿐입니다. 그런 단점을 미리 예상하고 그 단점을 커버하기 위해 투자기간을 장기로 잡거나, 아니면 목표 수익을 낮춰 잡고 움직이면 되는 것입니다.

여기서 우리는 치열한 경쟁 속에서 살아남기 위한 소중한 명제 하나를 도출해 낼 수 있습니다.

바로 수많은 경매시장의 틈새 속에서도 자신만의 분야를 특화해 내는 것!

아파트 경매 중에서도 틈새를 파고들어, 남들이 꺼려하는 1층 혹은 꼭대기 층 아파트만을 노린다거나, 비역세권 소규모 단지 아파트를 노린다거나, 재개발과 무관한 지역의 빌라만을 고집하거나, 빌라중에서도 반지하 빌라만을 골라 응찰하거나, 다 쓰러져 가는 허름한 단독주택만을 노리거나 하는 등의 특화가 필요한 것입니다.

대신에, 남들이 꺼려하는 물건을 받았으니 이런 물건에 대한 해법은 미리 철저히 강구해 두셔야 할 것은 두말할 필요가 없겠지요. 이러한 해법의 강구가 자신만이 잘할 수 있는 분야에 대한 특화요, 경매고수의 길로 접어드는 첩경입니다.

그냥 원론적인 예를 들어보면, 아파트 1층은 대다수가 꺼려하지만 주로 노인들이 선호하니 노인들을 상대로 한 마케팅 전략을 세울 필요가 있겠고 꼭대기 층은 조망이 좋으니 조망을 무기로 매매전략을 짜보는 것입니다. 비역세권 소규모 단지의 경우 그만큼 매매가나 임대가가 저렴하니 저렴함으로 승부하시면 될 것이고 반지하 빌라는 깨끗하게 내부 수리하여 반지하의 단점을 최소화 한 뒤 매매든 임대든 내놓는 겁니다. 누구나 한번 보면 미간을 찌뿌리는 외관의 단독주택은 낙찰 받아 전부 헐어 버리고 번듯한 빌라를 지어 분양해 보는 것도 좋을 것입니다.

인구 지도를 펼쳐놓고 은퇴한 실버들이 선호하는 지역을 찾아보고 주변에 공원과 하천, 야산 등으로 둘러싸인 곳이라면 꼭대기 층의 선호도도 높을 테니 평소 유심히 봐두시면 됩니다. 그리고 반지하 빌라를 수리하는 방법이나 낡은 주택을 헐고 빌라 신축하는 내용을 담은 서적들이 서점에 즐비하니, 한두 권 구입하여 경매 공부하듯 통독하면 금방 그 분야에서 특화된 지식으로 무장한 전문가가 될 수 있습니다.

지금 현재 거듭되는 패찰 속에서 좌절하고 계신 분들, 혹은 뜨거운 정열을 가슴에 품고 이제 막 경매공부를 시작하기로 마음먹으신 분들은 두루뭉실하게 경매전반에 걸쳐 공부하겠다는 마음을 먹기 보다는 자신이 잘할 수 있는 한 분야를 정해두고 집중적으로 매진하시기 바랍니다.

수많은 경쟁자들이 몰리는 물건에 응찰하여 번번히 실패의 고배를 마시면서도 \'내가 고른 물건이 좋긴 좋은가보다. 경쟁자들이 이렇게 많으니.\' 하는 어설픈 위안으로 자신을 기망하는 일은 이제 그만 접으시고 진정으로 자신이 최고가 될 수 있는 분야를 골라 자신의 역량을 집중하십시오. 그것이 경매초보들도 치열한 경쟁 속에서 살아남을 수 있는 유일한 전략이자 성공의 지름길입니다.

남들이, 경기가 어려우니 상가투자는 위험하다는 이론에 귀를 기울일 때, 어려운 경기에도 경쟁력 있는 1층의 소규모 상가만을 골라 투자하면 어떨까, 하는 건설적인 의문을 가져보는 게 자신만의 경쟁력을 높일 수 있는 특화의 시발점입니다. 경기가 어려워도 상가는 존재하고 상인들은 먹고 살아야 합니다. 그러나 경기가 어려워지면 입지나 층수를 불문하고 상가 낙찰가율은 바닥을 헤메게 되는데, 이때 가시성, 접근성 좋은 1층의 상가는 여전히 수요가 살아 있는데다가 경기악화로 점포규모를 줄이는 게 대세일 테니, 소규모 1층 상가를 낙찰 받으면 적정 수익을 낼 수 있겠다라는 생각을 해 볼 수 있어야 자신의 경쟁력을 높일 수 있는 것입니다.

경매계에서 성공하려면 팔방미인이 될 필요가 없고 오히려 한 우물만 파는 게 빠른 성공의 지름길이 될 수 있습니다.

권리분석 공부 단계부터 자신만의 분야를 특화시킬 수 있다면, 최대치로 발휘된 자신의 역량을 한 곳에만 집중할 수 있어 결국 경매에서 성공할 수 있는 가능성을 훨씬 높일 수 있을 것이니, 경매에 처음 입문하신 분들은 꼭 명심하시기 바랍니다.

경매에서 성공하려면 자신만의 분야를 특화하라!

성공을 원하는 경매인이라면 금과옥조처럼 가슴에 새겨둘 명제입니다!