부동산

기관들을 대상으로 한 경매펀드를 운용하느라 개인적인 경매투자는 접은 탓에, 제가 10억미만의 물건들에 관심을 두지 않은 지도 꽤나 시간이 흐른 듯 합니다. 예전에는 저도 지금의 전업투자자들처럼 밤새워 가며 물건검색을 하던 시절이 있었고,  전국 방방곡곡에 산재해 있는 경매물건에 대해 그 요약정보를 소상히 꾀고 있었던 때가 있었는데 말이지요.^^

요즘도 가끔은 공부할 겸 해서, 혹은 지인들의 부탁으로 소액투자가 가능한 특수물건들을 검색해 보기도 하지만, 실제 응찰을 목적으로 하는 것은 아니기 때문에 심도있게 검토해 보지는 못하는 게 사실입니다.

그래도 오랜시간에 걸쳐 체화된 직감이 있어, 일차적으로 검색된 특수 물건들이 조기에 해결가능한 것들인지는 순간적으로 포착해 낼 수 있는데, 물건검색을 하다보니 아직도 제 눈에는 그런 우량한 물건들이 많이 보입니다.

결론적으로, 위장임차인이든, 허위 유치권이든,  법정지상권 물건이든, 아직도 특수물건의 세계에 사람들의 발걸음이 뜸하기는 예나 지금이나 마찬가지인 것 같습니다.

물론, 누구나 쉽게 판단가능한 특수물건들은 예외입니다.

이런 물건들은 여전히 높은 경쟁율과 함께 높은 낙찰가율을 기록하고 있습니다. (저는, 애초부터 이런 물건을 특수물건으로 분류하지 않습니다.)

특수물건에 경쟁이 적은 것, 그러나 어중간한 특수물건에는 경쟁이 과도한 것. 사실 이 패턴은 예년이나 지금이나 똑같습니다.

어려운 특수물건 시장에는 30, 40%대까지 최저가가 저감되는 물건이 다수 포진해 있고, 쉽게 판단할 수 있는 특수물건에는 적지않은 경쟁자들이 몰려들고 있는 형국말입니다.

대다수의 경매인들은, 이렇듯  쉬운 특수물건에 경쟁자가 넘쳐나는 상황을 개탄하면서 경매시장의 과열을 지적하고 애꿎은 경매학원이나 경매컨설팅업체들을 원망하기도 합니다. 심지어, 특수물건의 다양한 해법을 공개한 경매서적 저자들을 원망하는 목소리까지 생겨납니다. 특수물건들의 해법이 널리 공지되다보니 특수물건을 통해 수익을 내던 기존의 경매인들이 설자리가 없어졌다는 이유에서 인듯 합니다.

그러나  공개되지 않은 정보를 무기로 경매계에서 요행으로 수익을 얻던 시절은 이제 지나갔다고 보셔야 할 것 같습니다.

제가 그동안 경매책을 몇 권 내봐서 아는데, 앞으로 누군가에 의해 출간될 경매책들에는 특수물건에 대한 좀 더 고도의 해법들이, 좀 더 새로운 노하우가 공개될 가능성이 매우 높습니다. 경매인들의 수준이 높아져 평범한 내용을 담은 책들로는 경쟁력이 떨어질테니까요.

그리고 앞으로는 경매의 세계를 경원시했던 변호사들도 틈새시장 개척차원에서 많은 수가 경매계로 뛰어들 가능성이 높습니다.

변호사들의 수효는 갈수록 늘어가지만, 인터넷의 발달로 법률정보가 넘쳐나는 마당이니 법률수요는 오히려 감소하는 듯한 느낌마저 들어, 일반인들처럼 경매에 선입견을 갖고 있던 변호사들이 하나둘씩 경매계로 시선을 돌리는 것이 현실입니다.

지금도 여기저기 그런 움직임이 보이고 있는데, 그렇다면 앞으로 등장하는 경매서적들은 지금보다 수준높은 법률문제에 대한 해법들을 연구해서 출간될 가능성이 높으며, 그 시발점으로 경매관련 판례들에 대한 해설서들이 다수 등장할 것으로 보입니다.

지금도 변호사가 쓴 경매관련 판례해설서가 다수 있긴 하지만, 아직 출판사의 마켓팅 능력 부족이나 아니면  출간자체가 목적인 책들이 대부분이라 경매인들에게는  쉽게 다가서지는 못하고 있는 실정입니다. 그러나 그 내용들을 훑어 보면 실전에서 유용하게 활용할 수 있는 하급심 판례들이 다수 수록되어 있는 까닭에 판례를 해독할 수 있는 기본적인 법률마인드를 가지신 분들에게는 유용한 참고자료가 될 수 있습니다. 결국 지금 현재만해도, 찾아보려고 마음만 먹으면 경매에 관한 유용한 자료들이 넘치고도 넘쳐납니다. 그러니 하릴없이 경매노하우의 공개를 원망만 하고 있을 일은 분명 아니라고 보여집니다.

경매의 대중화와 넘쳐나는 경쟁자, 시간이 지날수록 가차없이 공개되는 혼자만 알고싶은 경매의 노하우들......

현실이 이러한데도 아직 경매계에, 경매인에게 희망이 남아 있을까요?

오랜기간 경매계에서 다양한 경험을 쌓았던 제가 작금의 경매시장을 찬찬히 살펴 본 결과 내린 결론은

아직도 경매인들에겐 희망이 있다는 것입니다.

현재 경매계에 경매인들은 많지만, 여기저기 공개된 정보들을 체계적으로 공부하여 몸과 마음에 깊이 체화시킨 경매인들은 많지 않기 때문입니다.  수박겉핧기식의 공부를 통해 마음만 앞선 분들이 경매인의 대다수를 차지하고 있기 때문입니다.

유치권에 대한 해법을 습득하긴 했지만 그 지식에 체계가 없어, 장기간 소요되는 명도소송에서 피고측(유치권자겠지요)에게 질질 끌려다니다 결국 애초 예상했던 금액을 훨씬 초과한 금액으로 합의를 보고 마는 분들. 위장임차인으로 추측하고 낙찰받았지만, 임차인의 뜻밖의 공세와 재판절차에서 줄줄이 드러나는 새로운 사실들에 결국은 1, 2년 힘겨운 소송을 거치다 결국은 패소하여 적지 않은 손해를 감수하고 마는 분들.  법정지상권 성립여지없는 물건을 낙찰받았지만, 소송수행능력이 부족하거나 적절한 협상능력이 없어 결국은 장기간 헛힘만 쏟다가 별다른 수익도 없이 피고측에게 헐값에 팔아버리는 분들.

이렇듯 어중간한 지식들로 무장하신 분들이 현재 경매계의 다수를 차지하고 있고, 날이 갈수록 경쟁이 치열해지는 경매현실을 개탄해 마지 않는 분들도 대부분 이런 분들입니다. 왜 좀 더 현실적이고 실용적인 공부할 생각은 않느냐는  물음에 예전에는 지금의 지식으로도 많은 수익을 낼 수 있었다고, 아쉬운 한숨만 토해내는 분들입니다. 우후죽순처럼 생겨나는 경매학원과 경매컨설팅회사에서 지금의 경매판 물을 죄다 흐려놓았다고 원망하는 분들입니다.

그러나 과거는 과거이고 현재는 현재입니다.

과거, 경매가 대중화되기 전의 무용담을 들먹이며, 현재 경매시장의 치열한 경쟁을 마치 누군가가 들쑤셔 놓아 그렇게 된 것처럼 다른 곳에 책임을 전가하는 건 분명 바람직한 모습은 아닐 것입니다.

우리가 경매계에서 성공하기 위해서는 철저히 미래지향적일 필요가 있습니다. 

과거에 치명적인 법적 하자로 보던 물건들도 이제는 더이상 하자로 보지 않고 너나없이 덤비는 현실을 있는 그대로 직시할 필요가 있는 것입니다.

대신에, 과거에는 생각도 못했던 방법으로 허위권리들을 신고하거나, 과거에는 짐작도 못했던 방법으로 낙찰가를 저감시키는 행태들에 대한 다양한 연구를 통해 과거와는 다른 방식으로 특수물건에 접근해야 할 필요가 있는 것입니다.

얼마 전 제가 출간한 책을 사서 공부하시는 분들은 그 내용들이 무척 신기하고 참신한 내용들 같겠지만, 경매에서 꾸준히 수익을 내는 분들한테는 기본 중의 기본이고 머릿속에 깊이 체화된 그런 내용들일 것입니다. 여기저기 조각조각 흩어져 있는 내용들을 제가 그냥 체계적으로 정리해서 세상속에 내놓은 것에 불과한 것입니다.  결국 그 내용만 공부하면 경매계에서 꾸준한 수익을 낼 수 있는게 아니라, 그 이론을 체계화하여 다양하게 응용할 수 있는 능력을 키워야만 성공할 수 있다는 것이지요.

경매가 대중화되어 많은 사람들이 경매에 관심을 가지게 되는 것은, 비록 수많은 경매인들에게 매정하게 들릴지 모르겠지만, 어찌보면 사회경제적으로는 바람직한 모습일 것입니다.

현재 대다수의 사람들에게 경매시장이 마치 떨이시장처럼 인식되고 있는데,  경매는 법원이라는 중개기관을 통하여 매각되는 큰 핵심만 차이가 날 뿐 일반 매매와 전혀 다르지 않습니니다. 경매시장은 결코 떨이시장일 수 없고, 떨이시장이 되어서도 안되는 것입니다. 그래야 다수 당사자의 이익을 적절히 보호하며 원만히 이 나라 경제질서를 유지해 나갈 수 가 있는 것이니까요.

과거, 경매에 대한 관심의 부족 혹은 경매에 대한  안좋은 선입견 탓에 그만큼 경쟁이 덜하여, 경매시장이 마치 떨이시장처럼 인식되었던 게 사실이지만, 그건 경매라는 제도가 정착되기 위한 과도기적 징후일 뿐입니다. 앞으로는 더욱 더 경매가 대중화, 보편화의 길을 걷게 될 것이고 당연한 결과로 경매시장에서의 경쟁은 더욱 더 치열해 질 것입니다. 그러니 현재 경매시장이 과열되고 있다고 불평하실 필요가 전혀 없는 것입니다. 당연히 순리대로 흘러가는 것이니까요.

이제 우리의 시선은, 당연한 건 당연한 대로 받아들이되 그 속에서 틈새를 예리하게 파고들 필요가 있습니다.

경매가 매력있는 건 이러한 평균적인 과열경쟁 속에서도 시세보다 훨씬 저가에 매입할 수 있는 기회가 그 속성상 분명히 보장되기 때문입니다. 그것이 권리분석상의 하자가 있는 특수물건이든, 아니면 통념적으로 기피물건으로 낙인찍힌 물건이든, 시세보다 절반이하로 떨어진 물건을 만날 가능성이 상존하는 곳이 바로 경매시장인 것입니다.

경매인들이 성공하고 싶으면, 현재의 이상과열경쟁 현상을 한때 피어오른 열기쯤으로 생각하지 마시고 냉철하게 바라보실 필요가 있겠습니다. 현재의 과열경쟁은 지극히 당연한 현실로 직시하신 후, 경매시장의 진정한 매력인 틈새찾기에 주력할 필요가 있다는 것이지요.

이상과열경쟁의 대열에 합류하여 매번 패찰의 고배를 마신 후 깊은 한숨만 내쉴게 아니라, 어디엔가 숨어 있는, 그러나 고수의 눈에는  보이는, 고로 현실에 분명히 존재하고 있는 진주같은 물건을 자신의 눈에도 보이게 하기 위해 차별화된 공부를 할 필요가 있는 것입니다.

제가 보기에는, 현재의 경매시장에도 여유돈만 있으면 쓸어 담고 싶은 물건이 아직도 넘쳐납니다.

과거 무용담을 기준으로 볼 때,  예전에는 절반이하로 떨어지는 물건이 부지기수였으나 지금은 60%대에서 머무는 물건이 주류일 뿐입니다. 

그래도 어디간들 우리가 번듯한 부동산을 시세의 60%에 매입할 수 있겠습니까?

경매가 대중화되어 경매인의 수가 날이 갈수록 늘어나고 그만큼 경쟁이 치열해지는 것처럼 보여도,  

진정한 경쟁력을 갖춘 경매인은 많지 않은게 현실이니 그리 두려워 할 필요가 없겠습니다.

경매의 매력은 여전하고 경매시장에는 아직도 희망이 존재합니다.

공부가 부족한, 노력이 모자란 우리 눈에는 그 희망이 다만 보이지 않을 뿐입니다!