부동산

비록 종자돈 한 푼 없이 경매를 시작했지만, 철저한 계산과 준비로 낙찰된 물건의 법적인 문제를 최단기간 내에 해결한 뒤, 은행에서 낙찰가의 90%를 대출받아 지인들에게 융통한 돈을 단기간 내에 섭섭지 않은 이자와 더불어 상환할 수 있었습니다.

지인들에게 돈을 융통할 때는 은행이자보다 높은 10%~12%의 이자를 지급했습니다.

이자는 지정된 날에 꼬박꼬박 입금하여 빌려 준 분들이 불안을 느낄 틈을 주지 않았고 명절 때는 작은 선물이라도 사서 보내 감사의 마음을 숨기지 않고 표현했습니다.

이런 원칙을 꾸준히 지켜나가니, 펀드에 넣는 것 보다 저한테 돈을 빌려 주는 게 안전하고 수익도 높다는 말씀을 해주시는 분도 있었고 심지어 어떤 분은 매달 꼬박꼬박 과외의 돈이 들어오니 오히려 감사하다며 선물을 보내오기도 하셨습니다. 흔한 방법이지만 조건만 맞으면 서로 윈윈할 수 있는 전략이었던 것이지요.

그리고 2개월 후, 그동안 자주 거래하여 친분이 좀 있는 저축은행 대출 담당자를 몇 날이고 설득해, 이 물건으로 낙찰가의 약 130%를 대환 형식으로 대출받았습니다. 법적인 문제가 해결된 마당이니, 낙찰가를 기준으로 대출금을 산정하는 게 무의미한데도 은행의 관행은 철저히 보수적입니다. 그러나 집요한 설득 끝에 결국 감정가의 70% 선에서 대출을 받아냈는데, 결론적으로 매도를 하지 않고도 재투자를 할 수 있는 종자돈을 저는 이미 손에 쥐게 된 것이지요.

권리관계가 복잡한 특수물건은 거액의 자금이 법적인 문제가 해결될 때까지 고스란히 묶이게 되는 단점이 있기도 하지만, 시세의 반값 이하에 매입을 했으니 법적인 문제가 조기에 해결되기만 하면 감정가를 기준으로 대출금액이 산정되어 결국 낙찰가를 훌쩍 넘는 금액을 대출받을 수 있다는 장점 또한 있습니다. 매도 전에 차익의 일부를 미리 손에 쥐고 이를 종자돈 삼아 재투자를 할 수 있다는 것이지요. ( 반값이하로 떨어진 물건을 낙찰받아 조기에 해결한 뒤 낙찰가를 상회하는 금액을 대출받아 재투자하는 것! 이것이 제가 경매에서 수익을 내는 비결입니다  ^^:: )

물론 여기 등장하는 은행은 이율이 다소 높은 저축은행 등 2금융권 이야기이니 함부로 확대해석해서는 안될 것입니다.

여기서, 이자에 대한 부담 없이 투자에만 전념하고 싶으면 6개월 치 이자는 따로 떼어놓고 나머지 금액만을 재투자하는 게 여러모로 바람직합니다. 경매에서 대출은 필수불가결한 요소이지만, 대출이자에 대한 철저한 계획 없이 무조건 대출을 많이 받는 경우, 어떠한 사정에서든 간에 매각이 지연되면 그로인하여 파생되는 스트레스는 겪어보지 않은 사람은 생생히 모를 만큼 지대합니다. 종자돈은 없는데 경매실력이 출중한 분들은 어떻게든 대출을 많이 끌어다 쓰려고 노력하는 경향이 있는데, 이때 지나친 욕심은 결국 화를 부를 수밖에 없다는 점을 명심하시고 철저한 계획 하에 움직이셔야 할 것입니다.

대출이자 부담에 시달리다보면, 경매를 즐길 수 없게 됨은 물론이려니와 이런저런 형태로 몰려오는 스트레스를 피하기 위해 자신의 소중한 물건을 애초 예상했던 것보다 헐값에라도 넘겨버려야 겠다는 조급함에 휘말리게 됩니다. 결국 계획적인 투자는 실패로 돌아가고 경매인으로서는 반드시 피해야 할 요행을 바라게 되는 상황을 자초하게 되는 것이지요.

대출은 적정하게 이용하면 지구라도 들 수 있을 만큼의 훌륭한 지렛대 역할을 하지만, 계획성 없는 대출은 하루하루가 살얼음판을 걷는 기분이 되게도 할 수 있으니, 항시 유념하실 일입니다.

경매 처음 시작 당시 가진 것이라곤 빚밖에 없던 제가 어엿한 단독주택의 소유자가 되었고, 비록 은행돈이지만 대출이자만 충실히 지급하면 1, 2 년 정도는 마음대로 사용할 수 있는 종자돈을 거머쥐게 되자 자신감은 한층 배가 되었습니다.(경매투자의 매력은, 돈도 돈이지만 패배주의에 젖어있던 사람들에게 무엇이든 해낼 수 있다는 자신감을 심어주고 그 자신감이 그 사람의 삶을 보다 풍성하고 윤택하게 해 준다는데 있다고도 볼 수 있겠습니다.)

노력을 통해 얻은 종자돈과 지인들의 여유자금을 보태 또 다시 경매물건을 잡고, 법적인 문제를 조기에 해결하여 투입된 금액을 넘어서는 대출을 받아 종자돈을 불리고 하는 패턴이 그 후 계속 반복되었습니다.

그렇게 시간은 흘러가고....

일정액 이상의 종자돈이 모이게 되면 경매인으로서는 피해갈 수 없는 고민에  저도 직면하게 되었습니다.

종자돈을 계속 불릴 것인가, 아니면 종자돈을 적절히 활용하여 매달 꼬박 꼬박 고정수입이 들어오는 시스템을 구축할 것인가 하는, 경매인이라면 어느 시점에선가 운명처럼 마주하게 되는 화두입니다.

여러 날의 진지한 고민 끝에 저는 후자를 택했습니다.

어차피 경매를 하는 목적이 돈 걱정 없이 하고 싶어 하는 일을 하며 살 수 있는 자유를 얻는 것이라면, 매달 고정 수입 외에 과외의 수입을 벌어들이는 구조를 만들어야겠다는 생각으로  매달 임대수익이 나오는 상가에 눈을 돌리게 되었는데, 수도권지역에 산재한 수천 건의 상가매물을 검색하다보니, 평균적으로 서너 번의 유찰은 기본에 평균낙찰가율도 채 30%를 넘지 않는 사우나 매물에 관심을 갖게 되었습니다.

사우나의 감정가는 사우나 설비 등에 대한 감정기준이 불명확하여 시세보다 터무니없이 높게 산정되는 경향이 있고, 영업이 안돼 경매에 나온 사우나 매물은 도대체가 매각이 어려워 아무리 헐값에 잡아도 대책이 없는 문제가 있긴 하지만, 그많은 돌멩이 중에서  귀한 옥도 분명 섞여 있을 거라는 생각으로 집중해서 검색해 보았습니다.

그런 과정을 통해 발견해 낸 것이 현재 저희가 직접 운영하고 있는 인천 구월동 소재 대형 사우나입니다.

다른 상가로의 전용이 어려운 지하층은 일단 피하고, 최악의 경우 사우나 시설을 철거하여 일반 상가로 탈바꿈한 뒤에도 여전히 가치가 있을 입지에 놓여 있으며, 이미 성숙상권이라 위험부담이 적은 반면 장래 발전가능성이 무궁무진한 지역에 위치한 상가에 주안을 두었는데, 이러한 조건에 딱 맞아 떨어지는 사우나였습니다.

인천에 사시는 분들은 아시겠지만, 구월동 신세계 백화점 인근 상권은 인천의 강남이라고 불릴 정도로 알아주는 곳입니다. 게다가 지하층이 아닌, 5, 6층이 통째로 나온 것이었는데, 인천에서 두 번째로 큰 사우나이다 보니 활성화와 매각에 대한 부담은 분명 있었지만, 철저한 조사와 준비를 거쳐 최악의 경우까지 고려한 상태에서 응찰하여 결국 2명의 경쟁자를 물리치고 2등과 2000여만원 차이로 낙찰 받았습니다.(낙찰가 29억 8백4십만원, 2등: 28억 8천8백 5십만원이었습니다.)

보증금을 한 푼도 배당받지 못한 16명의 임차인들과 유치권자, 그리고 관리비연체로 단전, 단수까지 고려중이던 상가 관리단 측과 숙련된 노하우로 한 달 만에 협상을 끝마치고 부랴부랴 리모델링 작업에 들어가 보름 만에 정리한 뒤(성수기 시즌에 맞춰 오픈하려고 밤샘 작업도 마다하지 않았습니다.) 곧바로 오픈하여 현재까지 2년 동안 최선을 다해 운영해 왔습니다. 그리고 얼마 전, 근사한 홍보자료를 제작하여 매각을 위해 시장에 내놓았습니다.

(인천에 사시는 분들은 구월동 롯데백화점 앞에 위치한 롯데 휘트니스 불가마 사우나 한 번 들러보세요.

기존의 사우나와 달리, 오픈 당시부터 저희들이 머리를 맞대고 인테리어 하나하나까지 신경을 쓴 터라 와보시면 실망하지는 않을 겁니다. 저희 까페 회원이라고 하면 50%할인해 주도록 사전에 조치를 취해 두겠습니다.^^)

애초 사우나 운영에 문외한인 저희들이었지만, 현장 전문가인 최실장님을 중심으로 공부하고 또 공부하여 어느덧 사우나 운영과 사우나 홍보에 관해서는 여느 전문가 부럽지않은, 그야말로 도가 틀만한 수준에 이르렀습니다.

그래서 단언할 수 있는데, 여러분들 중 사우나 운영에 경험이 전혀 없는데도 바닥까지 떨어진 사우나 매물을 잡아 활성화시킨 뒤 제 값 받고 매각하겠다는 원대한 계획을 갖고 계신 분들은  지금 당장 포기하시기 바랍니다.^^::

2년 동안, 종업원과 임차인 포함해 50여명에 이르는 대형 사우나를 운영하면서 값진 공부도 많이 했지만, 애초 밑바닥 지식부터 시작한 저희였기에 그간의 들인 노고와 시간을 기회비용으로 산정하면 정말 만만치 않은 대가를 치뤄야 했습니다.

차라리 그 기회비용을 상가 매입해 임대 주는 쪽으로 쏟았다면 더욱 좋은 결실을 맺지 않았을까 하는 후회 아닌, 후회도 하고 있습니다.(저희 사무소 최실장님이 외부적으로 사장의 역할을 했는데, 오픈 초기에는 머리가 하얗게 세고 살이 6, 7킬로가 빠질 정도로 고생이 자심했습니다.)

사전에 철저한 조사를 거쳐 예측한대로 저희 사우나는 탁월한 상권 내에 위치한 탓에, 지금 잠정 매수인들 사이에 어떤 업종이 들어서도 실패는 없다는 생각이 팽배해 있어 적정가에 매각은 이루어질 것 같습니다만, 원체 덩치가 커서(5, 6층 합해서 약 1800평 정도 됩니다.) 통매수제의 보다는 구분해서 매각하라는 변칙적인 제의가 많이 들어오고 있는 실정입니다.

얼마전 300평을 15억원 선에서 팔라는 확정적인 제의가 있었는데, 이를 기준으로 전체 분양가를 산정해 보면 거의 감정가에 육박하는 수준입니다. 저희는 감정가의 30% 수준에서 낙찰 받았습니다.

그러나 분할해서 매각하면 기존 사우나 운영에 지장이 많기 때문에 다양한 대안을 제시하며 현재 의견을 조율 중에 있습니다.

종자돈 문제에 대한 이론적인 서술이 현실감이 없을 것 같아 제 경험담을 생생하게 나열해 보았는데, 핵심은 없이 그저 장황하기만 하네요^^::

결론적으로, 이 글의 요지는 종자돈이 한 푼도 없는 분들은 타인자본을 지렛대로 삼아 일정액의 종자돈을 마련하시고, 어느 정도 종자돈이 마련된 분들은 비록 작은 수익이라도 몇 번의 낙찰과 매각을 통하여 종자돈을 일정 수준까지 불린 후, 그때부터 종자돈의 활용 방안에 대해 진지하게 고민해 보시라는 말씀입니다.

같은 패턴으로 계속 종자돈을 불릴 것인가, 아니면 매달 일정액의 고정수입이 나오는 부동산에 묻어 둘 것인가.

경매를 즐기면서 오래도록 하고 싶으신 분들은, 경매를 하는 목적이 궁극적으로 돈이 아닌, 자신의 꿈을 이루기 위한 것이라고 생각하시는 분들은, 그저 큰 욕심 없이 여유 있게 살고 싶은 생각에 경매공부를 시작하신 분들은 후자의 방법이 바람직하지 않을까, 하는 조심스러운 의견을 제시하며 두서없는 글을 마칩니다.